简析国际资本流动对中国房地产市场的影响

【文章摘要】通近几年来，我国房地产市场空前繁荣，房价上升迅猛。同时，国际资本大量流入我国的情况也引起了社会各界的广泛关注。这两者之间的联动性，更是引发了许多学者的思考研究。本文通过分析我国国际资本流入的现状以及影响房地产的途径，进一步剖析国际资本流动对房地产价格正负方面的影响，并给出一点建议。

【关键词】国际资本流动；房地产价格；影响

1国际资本流动对我国房地产市场的影响途径

（1）直接途径

国际资本流入直接进入房地产市场可涉及开发商和购买者两方面。

从开发商看，有两个主要渠道。一是外商投资企业可以通过直接投资进入房地产产业。二是外资可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响房地产市场。

从购买方来看，非居民机构和个人可直接购买房产。2002年以来，我国取消了内外销房的差别化政策。根据国家外汇管理局规定，我国对于境外机构和个人购买境内房产没有限制，而出售其房产后所得人民币可通过购汇方式将所得汇出，这意味着境外机构和个人可自由参与房地产投资的投机。目前此类投资主要集中在上海、北京和广州等热点城市，据央行上海分行2004年上海市金融运行报告不完全统计，2004年，通过多种途径流入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于购房的约70亿元。当然这还只是官方能够统计的合法外资，真实数字应该要大一些。

（2）间接途径

多年来人民币汇率基本保持不变，为此我国央行就必须在外汇市场干预汇率。近几年来，大量国际资本流入我国，央行为稳定汇率不断买入外汇累积了巨大的外汇储备，同时发出大量人民币，成为基础货币的来源，具体地讲就是增加了商业银行作为放贷基础的超额准备金。虽然央行对此进行了冲销操作，例如央行发行了大量央行票据以减少商业银行超额准备金，同时还采取了提高法定准备金等等措施，以达到控制信贷和货币增长的目的。但由于资本流入势头很猛，央行冲销操作越来越困难，使得货币市场流动性过剩，为银行信贷扩张性提供了可能。

2 国际资本流动对我国房地产市场的影响

（1）房地产价格不断上涨，供给结构失衡

国际资本与国内房地产开发企业对接，增加了国内企业的融资渠道。但是，当大量资本涌入市场，房地产开发企业可接触、可利用的资本过多时，逐利性将驱使企业过度开发，造成房地产市场的虚假繁荣，与真实购房者争夺有限的房源，直接的后果就是抬高房价。又因为房地产不是可分割的市场，高端上扬必定带动中低端物业涨价。最后，无论以哪种方式进入，只要人民币升值的预期继续存在，就将吸引更多的国际资本流入房地产市场，促使央行不得不加大人民币发行来消化这些外币并扩大信贷规模，这无疑加剧了国内通货膨胀的压力，弱化货币政策效应，削弱国家宏观调控效果。

（2）造成严重资源流失

商业银行会通过一定量的资本收购“烂尾楼”从而解决银行的不良资产，合理利用资源、发挥效益。但是当大量资本涌入时，银行为了迅速减少不良资产而降低“烂尾楼”的交易价格，使交易价格远低于物业实际价值，便造成了严重的资源流失。

（3）产生挤出效应

大量国际资本留存于我国房地产市场，将会产生挤出效应。挤出效应是指政府通过向公众 （企业、 居民）和商业银行借款来实行扩张性的财政政策，引起利率上升和借贷资金需求上的竞争，导致民间部门（或非政府部门）支出减少，从而使财政支出的扩张部分或全部被抵消。这种挤出效应不仅存在于国家的扩张性财政政策上，也体现在国际游资大量流入的影响上。土地的稀缺性和我国“居者有其屋”的传统思想，简单明了地诠释了为何当下房价猛涨而真实购房者仍然对买房有极大热情。房价上涨必然将挤出更多购买力， 真实购房者为了支付高昂的房价不得不削减其他消费品支出，使更多的钱流向房地产市场， 加剧泡沫形成。

（4）国际资本一旦撤离将对房地产市场造成冲击

国际资本涌入中国很大一部分原因是对人民币升值的预期。但是人民币汇率已经在6.8元兑1美元这个区域徘徊了很长一段时间。一旦境外热钱认为人民币升值已经见顶，再加上政策的调控和物价的稳定，国际资本很可能会选择获利后大规模退出。金融稳定受到冲击，房地产市场泡沫破灭，这对中国的房地产市场将是巨大的打击。大量的空置房屋抛向市场，将导致房价的大幅下跌，不仅拖累中国经济的增长，整体低迷也将给金融经济带来负增长。1997年亚洲金融风暴中国际资本大量撤离对日本房地产业的重创就是最好的佐证。

权衡分析，从长远来看，国际资本的大量涌入，对中国房地产市场造成的影响是弊大于利的。

3 建议

（1）面对这些利益和风险，我国应加快金融体系的改革和深化发展，采取积极的措施规避风险，促进经济更好的发展，提高资本的使用效率，促进全球范围内资本的优化配置，增强金融机构的竞争力。并且通过调整国民经济结构，更加完善资本市场，应对随时可能出现的经济泡沫和带来的经济危机。

（2）采取更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国，增加了中央银行货币政策操作难度。

（3）加强对国际资本尤其是短期和投机资本流动的控制。在考虑进一步放开资本账户管制时要十分审慎，不能盲目行事。另外还要提高资本账户管理水平，作好统计、监测、核查工作。

（4）提高对国际资本流动的监管水平，提高外商直接投资的质量和创汇能力，保持国际收支平衡；保持合理的外债规模，提高清偿能力，防范债务风险，完善监管体系等措施，有效规避国际资本流动给中国经济带来的风险。

（5）大力发展资本市场和货币市场。对于商业银行来说，可以增加资产选择品种，合理分散风险；对于居民来说，可以拓展投资渠道，避免集中于房地产投资。

（6）从房地产行业对外资的准入政策来看，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家。即使发达国家的房地产市场十分繁荣，但房地产市场的投机是会受到严格限制的。国际货币基金组织IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示，187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产有各种限制，如新加坡、韩国、澳大利亚和加拿大等国，对于外资购房不仅有比例上的严格限制，而且还得获得政府或中央银行审批，外国购买者接受审批时要说明用途，不符合规定将被禁止购买房屋。