谈谈房地产收入的确认

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）07-000-01

摘 要 本文首先介绍了新会计准则中收入确认的一般定义和条件，然后根据房地产行业的特点，对房地产销售收入确认条件进行具体分析。

关键词 房地产 收入确认

房地产企业开发产品的销售，因其销售、回款以及产品交付都与其他行业显著不同，决定了其收入确认核算的特殊性。如何准确地确认收入，是正确计量房地产开发项目利润的前提。本文从收入确认的一般定义、条件出发，结合行业特点，阐述了房地产企业应当如何准确、恰当地进行收入确认。

房地产行业在过去的二十多年间发展迅猛，同时，国家对房地产开发建设、销售的规管也越来越规范。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。如何把握会计业务的实质，准确、恰当地对收入进行确认非常重要。笔者根据新会计准则中收入确认的有关规定，结合自身工作经历，下面将对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

在新会计准则中，对收入确认的标准做了如下定义：指企业在日常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。此外，还要求商品销售收入同时满足下列条件，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述定义与条件是对收入确认的原则性阐述。对于房地产企业而言，由于其产品投资规模大、建设周期长，产品验收合格、交付使用、办理产权转移等程序比较多，再加上销售方式不断变化，使房地产企业销售的会计处理与其他行业相比有着明显的特点，而准则对收人确认条件的一般性表述并没有明确地概括出房地产行业的判断标准，使得财务人员在判定收入实现的条件上不易掌握。

在现实操作中，很多房地产企业在会计政策上采取下述方法确认收入，即在房地产已竣工并经综合验收合格且面积已经有关部门测定，发出“入住通知书”，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票后，确认房地产销售收入。

该确认收入的方法看似正确，但却不够严谨，并不完全符合房地产产品所有权上主要风险和报酬实质转移的法律标准。当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。因此，这种确认收入的方法尚存在一定的问题。

正确地确认房地产收入，应当是既满足会计上对收入确认的标准，也应符合法律法规的规定。为了准确的把握收入确认的实质，我们不妨在准则收入确认条件的基础上，从谨慎性原则出发，按照房地产企业的特点进行重新表述，具体化为以下五点，可能会更加合适：

1、 工程已经竣工并通过有关部门验收合格。通过有关部门验收，是指经政府有关部门对房地产项目核验，并取得发放的“竣工备案表”。

2、 实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得政府有关部门测绘后留存的面积测绘表，按实际测绘面积计算房屋总价。

3、 完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：（1）业主方正常来公司办理房屋交接手续，填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入；（2）业主没来办理房屋手续，按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的确认的方式可以采取以下几种：（1）采取报纸公告的，留存报纸原件；（2）采用邮递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；（3）采用传真、电话等其他方式的，应留存录音或传真回执等相应的记录或回单。

4、 履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户一次性全额交情房款的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，可办理房屋交接手续，确认收入的实现；对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后，可以确认收入实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应于实际收到首付款及银行按揭贷款之日确认收入的实现。

5、 成本能够可靠的计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算，但可以按确定的全部工程量进行准确估计。

以上具体化的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，即如果房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给了买方，企业应确认销售收入。

对于某些特殊的销售方式，也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。所以，我们在遵循上述原则确认收入的同时，对每一笔业务进行核算时，还应其剖析实质，以确定能否确认收入。例如以下两种常见情况就属于风险和报酬尚未转移的：

（1）合同存在重大不确定因素，例如，现阶段房地产市场处于低迷状态，房地产开发企业为促进销售，加速资金回笼，有时会在售房合同内添加部分保障买方权益的条款：约定买方在达到特定条件下有退房选择权，或者是买方有权获取房价下跌形成损失补偿。在这种情况下，由于收入的确认存在一定的不确定性，所以企业应在这些不确定因素消失后才能确定收入。

（2）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，比如，在销售时，与客户签订一种附带协议，承诺保证买方在特定时期内获得既定投资报酬等。在这种情况下，企业则应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或是利润分成处理。

综上所述，鉴于房地产行业具有不同于其他企业的特殊性，其收入确认的主观性高于其他行业，因此，应以新企业会计准则规定的收入确认的五个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，确定地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解.2010.

[2]李曙亮.房地产开发企业会计与纳税实务.