地产融资解冻

中国房地产市场超常的V型反转,令投资者重拾信心,部分地产商再次燃起上市冲动

“如果不是为了上市,我不会出如此高的价格。当初太过疯狂。”8月6日,昌盛中国地产有限公司(下称昌盛中国)董事长邹锡昌接受《财经》记者采访时说。

邹锡昌所说的“高价”,既指当年他收购中山广场项目土地所支付的高价,也可理解成公司上市未成而付出的代价。

作为2008年第一家上市搁浅的地产商,邹锡昌直到两个月前才还清所有外债。为此,他不得不把广州繁华商业中心之一中华广场近6万平方米的商场整体转租,租期14年。

“我接回时,已是60岁。”邹锡昌感叹说,“我只做了几个项目,赶什么上市潮?这个教训很深刻。”他坦言,以后不想再上市了。

经历过上一轮上市折戟的地产商,并非都如邹锡昌般痛定思痛。中国房地产市场超常的V型反转,令海外投资者重拾信心,香港地产股平均市盈率重新上涨至10倍以上。资本市场解冻,令一些负债累累、深度套牢的待上市地产商再次燃起冲动。当年下注于这些地产商的外资投行,也终于看到了重新换回筹码的希望。

7月29日,北京金隅股份有限公司(02009.HK,下称金隅)在港交所挂牌,成为近一年来香港首个与地产概念相关的IPO(首次公开发行新股)。随后,包括恒大地产在内,多家内资地产开发商,也向港交所重新递交了上市申请。

“此轮地产IPO重启,可能只有少数几家大型房地产企业,才能得到投资者的认可,一些中小型房企重新上市的机会不大。”一家外资投行的主管对《财经》记者说。

金隅信号

金隅成功登陆港股,无疑是地产商们乐于看到的一个开端。金隅总发行10.73亿股,超额认购达到235倍;香港公开发行部分的认购需求超额723亿股,冻结资金4660亿港元,超额认购达775倍。

由于市场需求旺盛,金隅在5.18港元/股至6.38港元/股的价格区间内,以6.38港元/股最高价发行,融资总额达68.46亿港元。挂牌当天,金隅再度受到投资者热捧:开盘价10.2港元/股,较招股价上涨六成,最终收盘价9.97港元/股,上涨56.27%。

不过,在瑞银证券全球资本市场部总经理、投资银行部副总经理朱俊伟看来,金隅上市还不能代表H股地产IPO的解冻,因为这家来自北京的国有企业,尽管开发了多个房地产项目,还不能算做一家典型的房地产公司――在金隅的产品名录上,可以看到著名的TOTO牌马桶。

瑞银是金隅此次上市的主承销商。回到八个月前,朱俊伟还悲观地向《财经》记者表示,那是他进入投行工作近20年来最坏的市场。彼时,他所承接的所有地产IPO项目,全部暂停。

一家外资投行部的负责人对《财经》记者表示,过去一年港股市场交易惨淡,如今在信贷放量、市场回暖信号下,闲置资金开始集中涌向不多的投资机会。金隅此时上市,向投资者提供了足够的炒作题材。

金隅前身为北京建材集团有限责任公司,目前为北京市政府国资委直接监管的一级企业。投资者看重金隅的,在于公司具有前景与优势的主营业务――水泥、建材业务。

根据金隅上市招股书,其水泥业务目前在河北和北京市场,占到70%的份额,处垄断地位。在“4万亿”经济刺激计划落实之际,水泥及其他建材需求持续强劲。金隅上市后,约75%的募集资金(约为37.75亿港元)亦将用于扩大水泥产能。

金隅地产业务则仅仅约占其业务三分之一,主要包括持有型物业的租金收益、物业管理收入和开发业务。朱俊伟称,“至2010年,金隅将成为北京市场继和记黄埔之后最大的持有型物业开发商,持有面积可能超过100万平方米。现在,其每年租金收益达3亿元至4亿元。”

金隅开发的房地产项目多为普通商品房和保障性住房。今年上半年,普通商品住宅市场率先回暖,成交量激增,金隅亦属受益房企。

尽管金隅只能算做一个非典型的地产IPO,但足以成为地产IPO重启的一个信号。以恒大地产为首的十余家房地产公司,近期先后也向港交所重新递交了上市申请。

恒大重装上市

“恒大崎岖上市路,太富戏剧性。”对恒大地产进行过上市前私募投资的一家外资投行负责人说。

2008年3月,恒大地产首次启动上市,后因市场调整而被迫中止。由于上市前借有私募融资,恒大地产陷入深度债务危机。这成为当时地产市场进入深度调整的标志性事件之一。

楼市的快速回暖令恒大地产免遭清算。据《财经》记者了解,今年初,恒大地产流动性得到一定改善,曾希望以八折价格赎回可转债,债权人并未同意。显然,市场好转改变了债权人的预期。

恒大地产董事会主席许家印在7月6日召开的恒大地产上半年工作会议上披露,2009年,恒大销售额计划达到300亿元人民币,上半年已完成127亿元,下半年要达到180亿元。

今年1月至6月,恒大地产开工在建面积为1006万平方米,下半年将在此基础上新增开工面积500万平方米,全年开工面积达到1500万平方米,由此成为全国开工面积最大的房地产企业。

8月7日,恒大地产向香港联交所递交了上市申请,计划再次赴港上市,目标募集资金额初步定于10亿美元至15亿美元之间。

一位参与恒大上市保荐的投行人士向《财经》记者透露,“最快要到10月,才能完成上市。”这正是恒大地产私募贷款到期的期限。

上述对恒大地产进行投资的外资投行负责人对《财经》记者表示,与一年前相比,恒大地产的估值已由1000多亿港元大幅缩水至600亿港元至700亿港元,市盈率预计可在10多倍。

对一家大型房地产公司而言,这只是一个中等的价格。不过,只要恒大能够上市,私募投资者便可顺利退出,恒大的债务危机,也算就此化解。

昌盛中国教训

2008年,第一家上市折戟的内资房地产公司,并非恒大地产,而是昌盛中国――一家位于广州的小型房地产企业。尽管规模不大,但昌盛中国开发的广州中华广场项目,却是广州最著名的商业中心之一。

2006年12月,昌盛中国启动上市计划。高盛向其提供2500万美元私募贷款,获取20%股权;抵押物为邹锡昌在昌盛中国全部权益,可转债年息7%。若昌盛中国不能如期上市,年息最高增至28%。

2007年9月,昌盛中国通过全资子公司昌盛集团,以7.93亿元高价购得广东中山广场这一“地王”项目。这次购地也是为上市准备,结果支付的价格是邹锡昌预计的3倍。为筹足购地款,昌盛集团在11月从苏格兰皇家银行借下6.48亿港元贷款,年息13%。

邹锡昌至今不能忘记,2008年1月22日,在英国路演期间,决定放弃上市的那一天。

“我独自一人在海德堡公园旁的海边走了两个小时。那天的温度是零下10摄氏度。刺骨寒冷。”邹锡昌说。

2008年12月,高盛私募与苏格兰皇家银行贷款同时到期。陷入资金危机的昌盛中国,只能变卖主要资产――广州中华广场。2008年8月,第一太平戴维斯对该物业估值33亿元,而海印股份等潜在买家给出的却都是“地板价”,最高只有12.8亿元。

“其实,我当时的底价是15亿元,谁再出高一点,就卖了。”邹锡昌说。

为了能够保障收回债务,高盛与苏格兰皇家银行决定暂缓清算昌盛中国,将还债期限延长半年。这半年为邹锡昌赢来转机。

期间,昌盛中国以2.5万元/平方米降价甩卖其在北京“海晟名苑”公寓项目尾盘,筹集约1亿港元资金。该项目在2007年,价格曾高达4万元/平方米。

今年5月底,昌盛中国以2.9亿港元还清了高盛2500万美元可转债本息。邹锡昌粗略计算,加上之前已交的利息,他大约总共还了高盛约3.3亿港元,高盛这笔可转债在两年半的时间内赚了近70%的利润,约1.3亿港元。

6月,昌盛中国又以6.4亿元的价格,将中山地王项目转让给中国奥园(03883.HK),还清了苏格兰皇家银行的高息贷款。

邹锡昌表示,为中山“地王”项目,昌盛中国除缴纳7.93亿元土地出让金,另投入资金进行土地平整,其总投入超过10亿元。该项目转让后,昌盛中国净亏近4亿元。

如今,侥幸逃过一劫的邹锡昌对《财经》记者说,“为了上市,仅账面亏损就达6亿港元。”他把当初做出错误决定归因于投行,“我是在投行的怂恿下,决定上市的。”邹锡昌说,昌盛中国永远都不会再寻求上市了。

虽然并未经历过昌盛中国这样惨痛的教训,龙湖地产等多家没有进行过股权私募的房地产公司,眼下也都持观望态度,未急于启动上市计划。

龙湖地产一位高层人士向《财经》记者表示,龙湖地产如今已偿还了花旗银行的高息贷款,并在上半年偿还了50多亿元银行贷款,而且对土地市场依然保持谨慎,并未在新一轮的土地热潮中参与高价拿地,其负债率进一步下降至30%多。如今,没有急迫的上市融资需求。

“我们担心今年下半年,市场还会出现新的波动。上市可以等到市场平稳后再说。”上述龙湖地产高层表示。

融资再开闸

除了仍在谋求上市的开发商,已上市的大型地产开发商,2009年上半年亦在大规模融资――保利地产刚刚完成80亿元增发;招商地产亦准备进行51亿元增发;金地除了在8月初完成了41亿元增发,还获得了平安信托100亿元地产投资平台。

与2008年初的地产商融资潮不同,地产商本轮集中融资的主要原因,并非信贷紧缩。其目的在于土地――信贷资金只能用于正在开发的地产项目,股市融资可以直接或间接投入到土地市场。

“内地房地产公司从来都是缺钱的,土地和融资,就像面和水,面多了要加水,水多了要加面。”瑞银投资银行中国区副总裁张化桥说。

新的土地泡沫隐现,新的地产融资潮或许将再度开闸。尽管,外资投行在新一轮土地泡沫中,成为旁观者,更大的投资资金正在蓄势待发。

2009年初,新修订的《保险法》将固定资产纳入保险投资范围,眼下正在等待保险投资房地产相关实施细则出台。地产咨询机构仲量联行估计,保险公司进入房市后,资金将增加最多3410亿元。目前,经过保监会特批的保险公司投资房地产资金已超过200亿元。■