房价如何不“空调”

［摘 要］国家统计局公布了2010年11月份的房地产数据，住宅类房价还是一路上涨，房价“空调”说应运而生。政府一直在调控，房价却一直在上涨，“空调”事实存在，为什么？

本文从实证数据着手，分析了坊间“空调”说的含义，并分析了“空调”的后果和原因。并针对性地分析了房价如何才能不“空调”。

［关键词］房价 “空调” 后果 原因 对策

一、为什么叫“空调”

房价“空调”是坊间的说法。其喻义是指对房价，主要是指对住宅价格调控的结果不能尽如政策本意，没有达到预期效果的事实。要说明这个问题，我们从两个方面来论证。

1.房价需要调控

第一、中国社科院2011年《住房绿皮书》中指出，大部分城市的房价存在泡沫

《住房绿皮书》指出，“全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

第二、2010年房价调控政策的不完全罗列

根据房地产住宅市场的实证数据，政府颁布了一系列的房价调控政策。

4月14日：差别化住房信贷政策；

6月4日：住房城乡建设部等三部委发通知，对第三套及以上住房的认定方法；

9月29日：首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，一年期存款基准利率上调0.25个百分点，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；

11月3日：第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

2.房价越调越涨

根据国家统计局2010年官方网站上的数据整理，得出：

从上述事实看：权威部门根据实证数据分析的结果是房价有泡沫，需要调控；政府密集地颁布了较严厉的调控政策，进行调控；但国家统计局的官方统计数据又显示房价依然上涨。这就难怪人们会认为房价是“空调”了。

二、房价越调越涨的后果和原因

1.房价越调越涨的的后果

第一、房地产市场增长过快，容易造成经济的房地产化。

一旦形成经济的房地产化，将使大量的社会资源短期内集中地流向单一行业，从企业角度看，长

期的产能会过剩，市场竞争力会下降，从宏观经济角度看，长期地依靠单一的产业支撑，容易形成产业与宏观经济的捆绑，一荣俱荣、一损俱损。无论是对微观企业还是对宏观经济都是不利的。

第二、大量资本流入房地产市场，将加大产业结构的不合理

大量资本聚集到房地产市场以后，产业结构的单一化必将显现。当产业结构的不合理已经形成，此时，再进行产业结构调整和转变生产方式，难度只会越来越大。

第三、房价的连续上涨且是越调越涨的事实，会加剧全社会的投机心里。

2.房价越调越涨的原因

第一、从市场供给方面分析

①经济增长的压力导致管理主体冲动。这个方面主要表现在：中央政府要达成经济增长目标，但宏观经济发展动力不足，不得不依赖房地产的发展，所以，刺激经济的冲动使其在调控房价政策的执行和监督方面取舍两难，从而导致房价越调越涨；地方政府为了完成经济增长目标，又大部分是土地财政的格局，所以有卖地、卖高价地的冲动；金融信贷部门的高利润冲动，使其在执行金融信贷政策的时候，尽力隐去自己的政策执行者的责任，凸显自己利益既得者的身份。②相对的高利润使微观企业有进入房地产行业的冲动。 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。另外，预售制又降低了资金门槛，再加上民间投资渠道窄，经营环境差，取得资金难。使得微观企业“蜂拥而至”，加剧了整个房地产行业的扩大和产品供给。

第二、从市场需求方面分析

①住宅的投资品属性过强。住宅首先是消费品，且是最基本需求层次的消费品。但房价的不断高涨，使住宅的产品属性在近几年的房地产需求中，更多的凸显出投资品属性。人们买房动机更多的是投机或投资用途，从而推高房价；②住房体系不完善，多层次需求集中在商品房市场。保障性住房短缺，使得住房消费的初次需求、改善需求、投资需求，千军万马争过住宅商品房这个“独木桥”，从而推高了房价。

第三、从市场政策环境方面分析

①流动性过剩推高房价。2008年国际金融危机的之后，中国实施了宽松的货币政策，造成流动性过剩，同时过剩的流动性又大量地流入了房地产市场，从而推高房价；②政府调控目标不明确。政府对房价的调控“调控方向不明确、政策指向不明朗”。在房价是高或是低中摇摆不定，在“任务、责任、执行力”上无法具体；③市场需求和供给预期扩大了房价上涨预期。通货膨胀、土地紧缺、城市化发展、人民币升值等因素都强化了人们对房价高涨的预期。

三、房价如何不“空调”

1.政府要明确调控目标。比如：要确定与中国国民收入相适应的理性的房价到底是哪个区间？为达成这个量数，房地产投资额、销售额应如何控制？

2.制定政策鼓励产业结构调整和经济转型升级，从源头上给宏观经济以发展动力，扭转经济的房地产化倾向，使房地产投资愿望降低；

3.增加保障房建设投入，完善住房保障体系。严控住房投资需求，政策要具体、指向要明朗；

4.对上述工作和2010年已经颁布的调控政策，如：限购令、差别化利率、土地政策等严格落实，表现出政府调控的坚决的态度和决心，使市场的投机博弈者降低和改变对房价上涨的预期。同时，通过问责制，追究层级管理者的责任。

解铃还须系铃人。从上述造成房价“空调”的原因着手研究对策，应做的工作坐实坐稳，房价的理性回归，终能达成。