项目投资测算

***项目测算

一、 总体概况：

1.规划用地面积 12493?

2.建筑总面积： 48186?

其中： 地上 42080?

地下室 5866?

3.商铺面积 10100?

高层住宅 31980?

4.地下车位 120个

5.绿地 12.1％

6.户数 200户

二、 项目成本

工程量 单价 合计

1 土建工程 42080 1100 4628

2 地下室工程 5866 1000 586

3 供水工程 48186 50 240

4 配电工程 48186 50 240

5 消防工程 48186 30 144

6 电视通讯智能化 48186 25 120

7 通风工程 10100 100 101

8 电梯设备 8 50 400

小计 6463

三、 总图工程

1 绿化 30

2 道路 80

3 室外管网 1000 800 80

4 变配电设备 300

5 围墙 100 200 2

6 大门值班室 20

7 小计 507

四、 配套设施费

1 城市配套设施费 48186 100 481

2 白蚁防治费 48186 2 10

3 新墙体基金 48186 15 72

4 高教基金 48186 10 48

5 消防设施费 48186 6 29

6 人防基金 48186 15 72

7 散装水泥基金 48186 10 48

8 小计 761

五、 其它建设费用

1 勘察设计费 6463 3.427% 221

2 建设单位管理费 6463 3.80% 246

3 物业管理基金 6463 3% 194

4 工程监理费 6463 1% 65

5 工程质监费 6463 0.30% 19

6 招投标管理费 6463 0.40% 26

7 环保评估费 5

8 小计 776

六、（二）＋（三）＋（四）＋（五）＝8571万元

七、不可预见费用 （六）×5%＝425万元

八、工程费用合计 8933万元

九、收入估计

1 商铺一层 5050 7000 20200000

2 商铺二层 5050 4000 35350000

3 住宅 31980 2500 79950000

4 合计 135500000

十、 销售税金及附加135500000*6.25％＝8468750元

销售费用＝135500000*2％＝2710000元

十一、收入合计＝净收入－销售费用＝12432万元

十二、财务费用5000×5.5％×3＝825万元

十三、不确定性分析

1 减少10％ 减少15％

2 收入 12432 11189 10070

3 工程费用 8507 8507 8507

4 财务费用 825 825 825

5 土地费用 3000 3000 3000

6 利润 100 -1144 -2262

如果以土地价3000万元计算，保本点售价如下：

物业 面积 售价 小计

1 商铺一层 5050 7000 20200000

2 商铺二层 5050 4000 35350000

3 住宅 31980 2500 79950000

4 合计 135500000

注：收入未包括地下车库的收入。

根据**大厦的数据：

130?的租金11000元/年，折合商品房售价

v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝11000÷5%×（1－1÷（1＋5%）50）÷130＝1544元/平方米

收益率 折合售价

4% 1817

5% 1544

6% 1333

8% 1035

10% 838

15% 563

商铺240平方米年租金130000元：

v=p÷i×（1－（1/（1＋i）n）＝130000÷5%×（1－1÷（1＋5%）40）÷240＝9294元/平方米

收益率 折合售价

4% 10721

5% 9294

6% 8150

8% 6459

10% 5296

15% 3597

p——年净租金收入

i——年收益率

n——使用年限

v——物业价值或售价