对住房限购令的思考

北京于2010年4月率先提出“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，成为全国首部“限购令”，引发不少城市跟进，同时引发社会对“限购令”的关注和争论。2011年1月国务院出台“新国八条”对住房限购予以肯定，明确要求地方政府尽快出台限购措施。但这并没有为争论画上句号，人们争论的焦点集中在政府该不该限购以及限购政策效果上。本文围绕限购政策及其未来走向的可能性进行了分析思考。

对限购令的不同理解

对待限购令的态度，不外乎三种：一是反对，至少是不赞成或质疑。二是小明朗，要等待政策效果。三是明确支持，甚至认为限购令早该出台。

反对限购的理由归纳概括起来，主要有以下几方面：一是认为限购属于行政干预，是计划手段，干扰了房地产市场的正常发展，如果住房可以限购，那么其他商品都可以限购。二是认为限购政策评没有限住房价，开发商会有意拖延开发，减少供给，反而抬高房价。三是认为限购政策操作起来涉及多个环节，执行难度大、成本高。更有一些言辞激烈者，或认为政府出台限购令无法律依据(我国价格法就是依据)，侵害公民权利，有违宪之嫌。或认为此轮以限购为杀手锏的房地产调控为政治挂帅，不可持续。上述观点的最大问题就是，仅仅局限在房地产市场范围讨论住房限购问题。存在对政策的误读。

住房限购首先是限制住房总需求，不仅包括限制投资投机需求，也包括限制改善性需求，在目前住房紧张条件下。不能无限制改善。其次住房限购不是简单等同于限房价，是通过限制不合理需求，间接影响未来房价。国家要求其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。这说明，除去农村居民宅基地建房外，城市建设用地开发住房也必须实行限制，彰显了社会公平。

对政策的不同理解，反映出不同的角度和逻辑起点。而这一起点，必须由限购本质来回答。

住房限购的本质含义

第一，住房限购的本质含义是中国特色社会主义市场经济的集中体现，符合人多地少的基_本国情，符合按劳分配的社会主义本质规定，符合城市土地国家所有的制度规定。住房的社会属性决定其具有社会保障性质，必须限制少数人对社会资源的过度占用和无度消费。

第二，住房限购的本质含义是强制住房回归居住属性，回归人类最基本的需求，是以人为本、科学发展观的集中体现；是加快转变经济发展方式的重要内容，是改革领域公平与效率的一次较量，是政府与市场等各方利益博弈的结果。

第三，限购不是区分计划与市场的标准。西方最早出现的会员制，就是一种限制购买、限制消费行为。住房限购也并不必然导致限购其他商品。

第四，限购没有扰乱房地产市场。恰恰是挤掉了市场中的盲目、非理，留有相当大的市场发展空间，有利于房地产市场的长期稳定发展，有利于房地产的转型提升。

第五，住房限购执行难度恰恰从一个侧面反映出政策的必要性。如果一个政策从出台到执行都很容易，就应该引起政策制定者的高度关注，关注政策背后的利益集团。

住房限购的本质决定了它的长期走向。但在现阶段，受多方利益主导。政策执行期限恐难长期坚持。

限购政策未来走向的预判

稍加注意。我们就会看到“新国八条”在限购政策上预留了极大的时间操作空间，即“在一定时期内。要从严制定和执行住房限购措施”。地方政府也在政策执行有效期这一实质问题上做足了文章，不确定成为一致选择。这意味着地方政府可以根据实际情况以及对形势的判断，择机停止执行限购政策。

最大可能：限购政策执行期2年。

一是从2005年以来出台的房地产调控政策分析，2年成为一个重要的时间段。房地产市场常常是风云变幻，刺激购房需求与限购之间的变化也不过就是2年的时间。二是从地方政府角度分析，发展经济的内在冲动使其难以自觉自愿地长期执行限购政策，已出台措施已表露无疑，这就是只是暂停向不符合条件者售房。三是从执行层面分析，限购措施与房价紧密挂钩，一旦房价得到控制，限购令也将取消。而限购令抑制的正是购房需求，特别是投资性需求，那么房价短期内明显下降是必然的。初步判断，半年至一年内，大部分城市房价都会得到有效控制。四是对政府而言，需求管理是一个新课题，打击投资性需求短期见效快，但长期看还要经过实践摸索。一般经济理论认为，一个成熟稳定的市场需要有10％左右的投资性需求支撑，而不是绝迹。地方政府择机取消限购也在情理之中。综合分析，限购政策执行2年的可能性最大。

较大可能：限购政策执行期3-5年。

一是后金融危机时代，国际形势不稳定，国内通货膨胀压力较大。宏观经济形势不确定因素更加错综复杂。确定需要相对长的时日。二是政策不易经常变动，考虑政策的时滞期。3-5年才能使政策效果得到充分发挥。三是国家已加大保障性住房投资建设规模，以应对商品房开发的可能不足，各地限购政策在多大程度上影响房地产开发投资，以及房地产开发投资结构的调整、供给结构的调整，也都需要相对长的时间。四是一、_二、三线城市差异较大，政策效果也将逐渐显现。综合分析，限购政策执行3―5年的可能性较大。

存在可能：限购政策全国统一并作为长期政策导向。

一是限购令下市场需求仍然存在。限购政策依然宽松，住房限购是只限套数未限面积、只限家庭未限集团、只限增量未限存量，不会造成市场需求不足，住房市场仍有稳定发展的长期基础。二是限购有利于加快促进房地产投资与消费模式的转变，加快经济发展方式的转变，增强我国经济社会发展的可持续性。上一轮房地产投资对拉动经济增长做出了重要贡献是一方面，而另一方面则不利于国民经济结构调整的战略部署，也是事实。国家未将房地产行业列为十大支柱产业，以及央企退出房地产都是导向信号。房地产行业经过十几年高速发展，迫切需要加快结构调整步伐。只有限购，才能控制总需求，也才可能进行调整结构，促进房地产由单纯住宅商品开发向综合开发转变，加快提升住宅品质。三是我国住房制度的改革实践已经逐渐探索出双轨制发展方向，住宅市场是房地产市场的一个特殊组成部分，政府必须主导和有所限制，抑制投资和过度消费行为。四是现阶段房地产的社会属性凸显，政府的首要职责是稳定社会，其次才是发展经济。住房上的贫富差距、畸高的房价以及腐败现象。引起了群众不满。侵蚀着社会稳定的基础，侵蚀着按劳分配的原则，房地产领域的社会风险、道德风险正逐渐演变累积。限购政策若能长期统一化，不但可以起到良好的稳定社会预期的作用，还可为实施全国统一的房产税打下良好基础。五是从中央政府与地方政府分权的角度分析，房地产的宏观调控权在中央，全国统一的限购政策更能体现社会公平的执政理念，住宅的社会保障属性，也要求逐步实现统一。可以说。限购令是房地产后调控时代的必然走向，应该也是广大人民所愿!

(作者单位：北京市经济与社会发展研究所)