对“住房限购”现象的分析

摘 要：现在中国大多数的城市的房价远超其价值，已经产生了泡沫，普通家庭已经买不起房却需要房，房奴的壮大势必影响社会的发展。为遏制房价过快增长，抑制炒房，中央出台了一系列房地产调控和政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位调控。该文以房地产调控政策作为研究对象，深入探究了地产调控的功效与影响。

关键词：房地产；限购；投资需求；消费需求

北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，35个重点城市相继实施限购细则，标志着新一轮的地产调控政策出台。那么什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。在收入差距大而供给相对不足的情况下，经济学分析表明，针对必需品或消费者偏好极为不均的产品进行限购比传统价格机制更为合理，因为限购拉平了不同消费者之间的边际效用，保证了稀缺资源的有效分配。

一、我国房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计

撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步抑制投资性的需求。

二、为什么发起限购令

（一）贫富差距大

改革开放以来，我国在经济增长的同时，贫富差距逐步拉大，总和各类居民收入来看，基尼系数越过警戒线已是事实。我国实际的基尼系数已经大大的跨过国际警戒线0.4,2004年国家统计局公布的数据0.47（2008年已经达到了0.486）中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度，总人口中20%的最低收入人口占收入的份额仅为4.7%，而总人口中20%的最高收入人口占总收入的份额高达50%。而限购的传统理论正是收入差距大，同时，限购的产品（住房）出现了供给不足，而且该产品是生活必需品（边际效用下降较快），或者该产品在各个消费者之间效用差距极大。限购，或者说限投资就是一种调和资产市场巨大波动的办法。面对热钱，采取资本管制，防止热钱涌入，带来资产泡沫。资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率升值应对热钱涌入，其代价太大。

（二）房地产及其在中国的特殊性导致中国房地产价格一直居高不下

房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点，它既是消费品也是投资品；房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降――建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。

至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点：

第一，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方政府这么做。也就是说，中国地方政府在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨（莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价）。

第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。

第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。

三、住房限购政策带来的影响

住房限购无疑是抑制房价上涨，遏制投资需求的有效办法：根据数据显示，1月份主要城市土地成交情况明显下降，北京成交面积1,200,158平方米，环比下降86%，深圳成交面积251,808平方米，环比下降56%；1月份住宅成交情况显著下降，北京成交11,527套，环比下降27%，深圳成交4,128套，环比下降12%。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免；住房限购与年后的再一次加息使得开发企业的资金状况将受到显著影响，市场集中度进一步提升；购房者认同调控政策从严，未来预期将逐步转变。

住房的限购也可能带来很多负面影响：第一，可能误伤无辜，住房限购是过渡性的制度安排。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。第二，对限购城市本身来说，限购的实施，会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识渐清的情况下，市场则开始报复性的反弹。如北京在去年9、12月的两波反弹；其次，限购城市被压制的需求会转移到周边城市，从而造成周边未实施限购的城市的市场短暂的火爆。如深圳周边的惠州，在深圳去年9月30日宣布限购后，去年10月份惠州成交量环比增长55%。第三，房租上涨，在惜售的前提下，房产拥有者不得不选择出租。买房的人群从投资客变成刚性需求的人，又没钱，因此只能租。因而推高租金。而租金提升已经成为事实，北京有关部门已经开始调查租金上涨的中介，客观验证了这一点。第四，造成社会动荡，出于政策的限制，一些人不得不选择假离婚来买房，这也是政策的不完整性而导致的部分人的投机行为。

四、根据中国房地产行业的具体特点提出几点建议

第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理。第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产。2011年，中央安排建设各类保障房1000万套，提出今后5年建3600万套保障房。但反馈显示，各地政府对完成规划动力不足，完全落实难度大。也有很多人说，中国的保障房计划，非不能也，实不为也。国八条中提出了落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制，希望能起到对地方政府的约束监督作用。在保障房的分配问题上，构建一个公平的排队制度，根据不同人群的数据进行分类，使其有一个稳定的预期。第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。比如,对于除保障房之外的其他房地产，要保证一个繁荣的，不打压的高端楼盘市场。希望通过收取土地出让金，交易税及房产税，让有钱人拿出钱来补贴保障房。只有在抑制需求、增加供给、加强监管三个方面都做好，房地产限购措施才具备退出条件，中国的房地产体制才能进入一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的使命才算完成，可以告别历史。

另外，从宏观方面考虑，导致中国房地产过热的根本原因，一个是制造业受到打击，企业家无心投资实业，而将资金投入房地产进行炒作；第二个原因是流动性过剩。中国政府如果能针对这两方面进行调控疏导，达到的效果会更好。