“小产权房” 买卖该当心

郑州市的张某和赵某在做生意的过程中结识。

2006年，张某的儿子准备结婚，却还没有房子。赵某了解到这一情况后，便对张某说自己在某房地产公司有熟人，能够拿到低于市场价很多的内部指标。张某听后非常高兴，便委托赵某帮自己买一套房子。张某先后分两次交给赵某20.13万元，以每平方米1650元的价格购买了一套100多平方米的房子。赵某却对张某说，由于是内部指标，不能以张某的名字办理房产证，而必须以内部人员的名字办理房产证后再过户到张某的名下。

2006年8月，张某拿到了新房的钥匙，并进行了装修。后来，赵某以办理房产证需要交契税为由，又从张某处拿走4500元。张某对新房子各个方面都很满意，因此对赵某非常感激，便不好意思催办房产证的事。尽管张某偶尔也问过几次，赵某总是以各种理由推脱。

到了2008年6月，张某到房管局一问才知道，该房屋属于城中村集体所建设的“小产权房”，无法办理房产证。于是，张某找到赵某理论，赵某被迫承认了该房屋为“小产权房”的事实，并说自己也是出于好意帮忙，并未从中得到任何好处，而且也确实无法办理房产证，只能先这样住着。

张某担心自己的房屋权利将来得不到保障，要求赵某退还房款并赔偿装修费58000元以及其他各项损失共计31万元。赵某不同意，双方发生纠纷，张某将赵某告上了法庭。

律师观点：本案是一起由于“小产权房”无法办理房产证而引起的纠纷。

所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。这种产权证明不同于由城市房地产管理部门颁发的一般意义上的房产证，其产权的基础是农民的宅基地使用权，因而无法以购房者的名字办理房产证，也不能上市流通。

国务院曾以会议及通知等方式多次强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农户住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2007年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

房屋产权本来不分大小，只有一种定义。但是，由于我国城乡二元结构的管理体制，以及一些复杂的社会状况，形成了社会上一些约定俗成的说法。这种俗称的“小产权房”，实际上没有真正的产权，其权利也得不到法律的保障。一旦出现纠纷，往往会给购房者造成较大的经济损失。

购买“小产权房”容易产生以下一些法律问题：首先是购房合同的问题。由于“小产权房”无法上市流通，购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋的买卖，所以，很多购房者都没有签订购房合同。有的虽然签订了购房合同，但发生纠纷以后，一旦查明该房屋属于“小产权房”，这种合同一般也会被认定为无效合同。其次，关于房屋使用权的问题。有的购房者出于居住使用的目的，认为自己买房只是为了住，并没有买卖房屋的想法，所以有没有房产证对自己并不会产生太大的影响。我们姑且不去考虑国家政策对小产权房使用权可能产生的影响，就目前的社会条件，由于房价的不断上涨，个别卖房者出于获取更大利益的考虑，往往将同一套房屋卖给几个不同的购房者，一旦发生这种情况，购房者将无法保障自己的权益。也就是说，小产权房的使用权也是无法保障的。在法律实践中，这种类型的案例也是大量存在的。第三，由于小产权房无法得到合法有效的权利凭证，其基于物权的一系列法定权利（如继承、担保、转让等）均无法得到有效的行使。

基于上述原因，购买“小产权房”的购房者在发生纠纷时往往处于非常被动的地位，能够得到的补偿也仅仅是返还购房款。至于由此而产生的其他损失，往往因举证困难而得不到支持。而且，购房者一般也不能以违约或侵权来要求对方承担违约责任或赔偿责任。

在本案中，张某可以要求赵某返还购房款以及部分装修费用，但由此而产生的其他损失则要根据具体情况来分析损失产生的原因，再根据双方责任的大小，并有相关的证据证明，才有可能得到法院的支持，然后根据双方责任的划分情况由双方分担。张某则必须将所购买的房屋返还给房屋的所有者，不论其是否已经装修或居住。

本案例提醒广大购房者注意的是：购买房屋时一定要多了解对方的情况，不能一味地贪图价格便宜，以免给自己带来不必要的损失。