投资性房地产资产评估应用研究分析

【摘要】2006年的时候，国家财政部门颁布并且实施了新的会计准则，其中就有投资性房地产的准则。自从这个准则颁布并且实施那日起，国内的房地产市场开始往投资性的方向发展，并引进了资产的评估制度，切实地影响了房地产行业和经济的进步。文章从投资性房地产的计量的方式入手，对投资性的房地产的计量工作里应用到的资产的评估方法做了细致分析，并且探讨出了相关的结论，为同行提供参考和借鉴。

【关键词】资产评估，应用，投资性房地产

一.引言

我国现阶段房地产事业的发展已经达到投资性的发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计量模式，即公允价值模式和成本模式。对于这两种计量模式，公允价值模式引入了资产评估，并把资产评估定为我国投资性房地产计量的主要方法和依据，保证了投资性房地产的事业的得以持续性发展。下面，结合投资性房地产的特点和计量模式，作者对资产评估业务在房地产计量中如何应用作了详细的论述。

1.投资性房地产的评估背景

为了紧跟进及发展的步伐，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使得我国的投资性房地产中的会计核算能实现有法可依、有章可循。

国内的会计准则借鉴了国际的会计准则里的相关一些规定，并且有限度的对公允价值进行了有效创新。它主要是：首先把投资性的房地产从固定的资产或无形的资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。

投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。

“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。

投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。

二、资产评估如何在投资性房地产计量里应用

1、分析评估的对象

为了能使投资性的房地产资产评估的行为越来越规范，以保证其的准确性，企业会计准则就投资性的房地产评估的对象提出更加严格的规定，规定投资性的房地产资产评估的对象需要和会计的准则保持一致性，就是出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。只有以上两个土地的使用权属于投资型的房地产评估的范畴，其他的建筑物的土地的资源都不属于其地评估范畴，也不是主要的评估对象。

2、评估的方法

目前国内所使用的投资性的房地产评估的方法并不少，常见的有基准价调整法、成本法、路线价法、市场法等，但如果只看评估所取得的效果，这些方法虽然有他的可行性，但是并没有完全适用，所以人们一直在研究新的资产的评估方法。中国资产评估协会依据有关方面的指导建议，提出要评估投资性的房地产之前要对评估的对象进行充分了解，了解了实际的情况以后，再根据数据的来源探索、优选评估的方法、或者资料收集等方式来准确的进行有效评估。 如今已研究出来了五种新的投资性的房地产资产评估的方法，分别是市场比较法、收益乘数法、直接资本化法、现金流折现法、租期和回收金额折现的方法。本文主要介绍了三种方法。

（1）市场比较法

市场比较法在实践时，需要首先对近期出现在房地产市场上的企业，和待评估的房产类似的房产，并且对它的价格进行了解，把这些都作为参照，把二者进行比较分析；比较完成之后，需要把对比之后得到的准确结果与待评估的房产与参照物之间不同的地方进行再次分析，在分析中不断发现问题并对评估房地产作出合理调整，然后确定好待评估的房产基准日的价值，结束资产评估。

（2）直接的资本化法

直接的资本化法属于收益法中的一种，就是说比如投资性房地产的未来收益每一期都是相等的，收益通过年金的形式体现出来，并且收益在未来是没有限期的。在这个假设的前提之下，用待估房地产未来一年的预期收益除以适当的资本化率，得出的数字就是待评估的资产的价值。当然，预期收益的种类很多，可以是净租金、毛租金、潜在的毛收入和有效的毛收入，以及净收益。

（3）收益乘数法

收益乘数法是把待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值的方法。它属于直接资本转化法中的转换形式。

三、各方面应注意的事项

1.资产评估中应注意的事项

（1）市场法评估应注意事项

首先需要手机较多的交易案例来进行认真的审慎分析。在进行交易案例选择的时候，必须考虑其可比性，对投资性房地产的实物状况、权益状况、交易的情况、租约条件和区位状况进行重点分析。

其次，建立比价基础，明白每个参数的含义，交易情况、对像的交易日期、容积率、使用年期、面积以及具置、经营业态和所带租约相关方面的比较因素来细致分析。

2.收益法评估注意事项

（1）是要了解待估投资性房地产租金收益和相应费用，比较两者是不是相匹配，来确定合理的净收益。

（2）注意待估房地产的现有租约条款，比如租金、续租条件、租期等等，分析它对公允价值造成的影响，评估的人员需要注意租约是不是合法而且有效的，并了解其的实际履行状况。对真实而且合法的租约，必须有它一定的认识，切不可马虎大意。

四.结束语：

综上所述，投资型的房地产计量已经把资产评估作为其的一个主要的途径，在进行房地产的出售、出租等经营活动上都起着重要的作用。到底投资性房地产资产的评估有多重要，这篇文章便对其进行了详细的论述与分析，分析得到资产评估对投资性房地产的重要意义，希望对我国日后的相关方面的问题有所帮助。

参考文献：

[1] 张丽雅.投资性房地产资产评估应用研究分析[J].知识经济，2014，（19）：75，77.

[2] 张庆霞.投资性房地产资产评估应用研究[J].房地产导刊，2014，（12）：20-20

[3] 朱冯娜.新会计准则对投资性房地产公司的影响――基于投资性房地产上市公司的案例分析[D].上海交通大学，2009.