土地增值税到底会动谁的“奶酪”

新年伊始，国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。毫无疑问，这是政府在一系列货币政策调控效果不甚理想后，意图通过力度更猛烈的财政手段达到调控目标。但每一项大的政策出台，都是一次利益调整，强化土地增值税的清算最终受益者是谁，需要慎重而客观的分析。这项政策能否达到中央政府的目标，仍然值得商榷。

中央政府多方博弈的实质

土地增值税设置强化征管与房地产过热密不可分。

土地增值税属于地方税种，不同于对普通商品征收的增值税，归于特种税之列，实行累进税制，自1994年起开征。但该税种设置以来，并没得到真正意义的贯彻，所以并不为普通大众所熟知。

这次强化土地增值税清算，所依据的是财政部1993年出台的《土地增值税暂行条例》和在1995年出台的《土地增值税暂行条例实施细则》。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。

这一时期出台土地增值税背景有二：一是住房制度改革伊始，维护土地、房地产市场交易秩序乃大势所趋；二是1993年出现的开发区热、房地产热，土地资源开始资本化，投机现象频繁发生，遏制投机成为经济稳定所必需。

然而，就在国家税务总局紧锣密鼓准备实施政策时，市场出现疲软。为刺激经济增长，财政部出台政策，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。到2002年，伴随着宏观经济形势的好转，做好土地增值税征收又摆在了各级政府和税务部门案头，税务总局批驳了土地增值税停征的不实之辞，强调进一步完善土地增值税的预征办法，提出对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况适当调减预征率，这为各地低水平预征留出了余地。

尽管各地从2001年起陆续恢复房地产开发企业土地增值税的征收，但大部分地区仅按预(销)售商品房收入1%～3%的比例进行预征，更多地区通行1%，其额度微不足道。一些开发商采取各种拖延办法迟迟不进行清算。截至2006年，全国征收土地增值税231.3亿元，仅占当年全国总税收3.76万亿的6%。

当中央政府连续出台的一系列政策不能很好奏效时，针对土地增值税中存在的预征额比例过低、清算不及时出手，也就在情理之中。显然，土地增值税的强化征管，就是要在宏观经济较好的态势下针对房地产持久升温所采取的治本之策。

一些地方政府由于财政收入不足，在财政支出压力和地方利益诱导双重作用下，把房地产作为本地经济发展的支柱产业。中央政府力图加强土地增值税的征管，为地方政府的收入增加提供重要的、合理合法的财源，减少土地开发过程中的非正常渠道获得的收入部分，希冀地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。

长期以来，房地产行业将储备大量土地作为谋取暴利的惯，通过时间的推移获取土地升值的巨大收益，不仅使稀缺的土地资源闲置浪费，而且扰乱市场秩序。高额土地增值税的存在，理论上可以使开发商在储备土地战略上重新考量，土地储备占用大量资金是否值得，这恰恰是土地增值税的严征意义所在。土地增值税不仅是力图对房地产商的“暴利”行为说“不”，压缩其非正常获利空间，而且也要对投机者进行限制，降低疯狂炒作行为，使房地产市场回归理性，以此“挤压”房地产的泡沫，从而保证房地产业的健康、持续发展。此外，中央政府通过税制的建立和税收政策的运用，也是促进社会公平的实现。

警惕分利集团的强化

去年央行连续两次提高存贷款利率，三次提高法定存款准备金比率，房地产商已经感受到资金紧张，土地增值税的严征，无异于给其本已绷紧的资金链条再加把力，一些开发商还来不及考虑利润的下降，就要筹集大量资金以应付缴纳增值税。据说，万科从2004年起就开始为土地增值税的清算提留准备金，2004～2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

以前为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。根据此次国税总局的文件，土地增值税的清算将一改以往均为整体项目结束后再清算纳税的方式，对于分期开发的项目，将按分期项目清算，同时，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，也将进行土地增值税清算。已经符合清算条件的，需要从2月份开始清算。

这无疑将会使房地产业进入大的调整，一些小开发商可能由于资金链条的断裂而被大企业吞并，房地产行业洗牌在所难免，行业垄断加剧。

可以预计，在这次洗牌重组的过程中，将大大提高房地产行业的门槛，房地产行业将从“春秋混战”步入“战国割据”，房地产商这一特殊利益集团进一步联合与强化。尽管房地产商们否认其联合，但不少政策不能有效执行，甚至改弦易辙，不能不说是与房地产商们的“努力”分不开的。有报道称，上海一些大型房地产开发商秘密会晤，准备联合起来上书，针对国税总局关于土地增值税征收的通知，要求降低土地增值税税率。这不能不说是一种联合的信号，这种能量不可小视，它往往会改变政策的走向。

就征收土地增值税的问题，开发商与上海地方政府的博弈早就有过。2002年，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对，有地产商公开威胁，如果征收就撤资，这种博弈一直延续到2004年。地方政府对土地增值税的征收，也可能由于地方政府担心影响本地的经济发展而大打折扣。

况且，土地增值税的征管难度、征管成本都是很高的。土地增值税征收中的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部确定的其他扣除项目、旧房及建筑物的评估价格。其中，房地产的开发成本神秘莫测，前段时间有人主张开发商公布成本的要求已经被他们断然拒绝，难道征收土地增值税就能计算清楚其成本？开发商会不断提高成本而减少增值的幅度，以此规避增值税给他带来的负面影响，征税成本也由此加大，导致地方政府左右摇摆。

高房价使消费者更加“受伤”

土地增值税清算的消息一经，股市房地产板块应声下跌。面对股市、舆论与潜在购房者对于开发商将转嫁成本的讨论，国税总局在官方网站上明确表示：“通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”

一种观点认为，由于土地增值税的税率较高，且实行累进税率，尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略，采取低价行为促进销售。

果真这样，自然皆大欢喜。可实际上，这只是善良者的一相情愿。政府无论对企业征收何种税，企业都有实现税负转嫁的意愿，只不过转嫁的幅度由商品的需求价格弹性决定，需求价格弹性越小，企业越有可能把税负转嫁给消费者，反之，则由企业自身所承担。

因此，土地增值税清算后，房价上涨是毋庸置疑的，那种认为不会影响房价变化的言论是自欺欺人。关键是上涨的幅度，或者说税负转嫁程度的多少，这要受到房地产需求的影响。假如说，一旦需求大幅度减少，即使没有土地增值税的征收，也会造成房价的下跌。而实际上，住房的需求具有刚性，改善居住条件的需求、新增城市人口的需求、投资与投机的需求将长期存在，尤其是区域发展不平衡导致局部地区的住房需求持续升温。

一些人乐观地认为2008年以后房价要跌，但有研究认为，中国人口年龄结构的变化，将有助于维持房地产市场的旺盛需求。在过去的几十年中，中国曾经出现了三次人口生育高峰，目前60年代和70年代的第二次生育高峰和80年代末期的第三次生育高峰，都将陆续进入成年年龄段，其中2006～2010年，受第二次婴儿潮的影响，35～45岁的群体占人口总数的比重会有所上升，其总量大概在2.6亿左右，这就决定了在2010年前，这部分群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展；而到2010～2020年的时候，受第三次婴儿潮的影响，25～35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右，这些婚龄人口对住房刚性需求将会进一步增加。

如果这种预测是准确的，那也意味着房地产企业有条件转嫁税负负担给消费者来承担――当然，正常情况下，开发商也会加重一些税负，使成本加大，利润降低，但这并不能阻止房价的上涨，让消费者来买单，单纯从房价看，消费者并不是这项政策的受益者。

除开发商为了维持高额利润，进行税收转嫁，进而提升房价外，还有一个间接影响，即开发商由于缴税而导致资金紧张，使得总体开发项目减少，市场供给下降，短期出现供不应求的局面也在所难免。

由此可见，土地增值税的征收可能伤到了房地产行业里的中小企业，并将促成该产业的结构调整，而如果国家没有继续推出抑制需求的相关政策，那么税收政策的执行将促使房价进一步提高，进而伤到购房人的利益。