土地买卖合同范文

土地买卖合同篇1

第一条 乙方投资兴建____________第___层___号房屋一户，其基地应有持分面积的所有权出卖予甲方。

甲方承买基地坐落_________ 地号土地___笔，面积约______亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的精确面积以当地政府机关分割测量结果为准。

第二条 本约建筑买卖价款总额___万___仟___佰___拾元整(本价款包括拆迁补偿及整地等费用)。其付款办法如下：

第一期：人民币___万___仟___佰___拾元整于订购时交付。

第二期：人民币___万___仟___佰___拾元整于签约时交付。

第三期：人民币___万___仟___佰___拾元整于房屋开工时交付。

第四期：人民币___万___仟___佰___拾元整于壹楼地板完成时交付。

第五期：人民币___万___仟___佰___拾元整于贰楼地板完成时交付。

第六期：人民币___万___仟___佰___拾元整于叁楼地板完成时交付。

第七期：人民币___万___仟___佰___拾元整于肆楼地板完成时交付。

第八期：人民币___万___仟___佰___拾元整于伍楼地板完成时交付。

第九期：人民币___万___仟___佰___拾元整于交屋时交付。

第十期：人民币___万___仟___佰___拾元整于办妥抵押贷款时交付。

贷款部分并应另行支付自交屋后，至乙方取得该贷款时止，依银行放款利率计算利息。若甲方于房屋开工后始行承买，应于签约时一次付清所应交付的前面各期款项。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。

第三条 甲方于接到乙方缴款通知时三日内，应准时交付当期款项，若未按约定日期交付时，其延迟欠缴金额应依银行放款利率计算利息予乙方。惟甲方的延迟缴款不得超过一星期，若超过一星期，经乙方催告仍未缴付时，视同甲方自愿放弃承买权利，无须乙方以甲方违约的声明通告，乙方即可将甲方已缴款项全部无条件没收，充作乙方房屋兴建工程上所受损害的赔偿。至所承买的土地，由乙方另行处理，若甲方于签约付款后自愿解除契约时，该 已缴付的各期款项，应由乙方全部无条件没收，甲方不得有任何异议。

第四条 若各期土地价款缴付后，对于应缴付的房屋买卖各期款项有房屋买卖契约书第三条规定现象发生时，甲方所已缴付的土地价款，亦由乙方无条件没收，甲方绝无异议。

第五条 本约土地，非经乙方同意，甲方不得擅自让与第三者，若因此可归责于甲方的事由，导致发生纠纷时，应由甲方负责处理，概与乙方无涉。

第六条 本约土地，乙方保证来历清白，而无任何纠葛，若有第三者主张异议时，无论产权或债务的纠葛，均由乙方负责理清，不得连累甲方，若因纠葛致使甲方受有损害时，乙方愿负赔偿责任，绝无异议。

第七条 本约土地所有权移转登记，与地上房屋同时办理，并于交屋时一并点交。于点交之日以前，乙方如有应缴而未缴的任何税费，悉由乙方负责缴清，点交之日以后，由甲方负担。

第八条 本约土地，于办理所有权移转登记时，甲方的权利人名义，应与地上房屋甲方的权利人名义相符，俾使产权清楚一致以利登记。

第九条 本约土地所有权移转登记等一切手续，由乙方特约的登记人统一办理，所需甲方有关的书件证章，经乙方通知，应即提供配合办理，至所需印花税、地政规费、代书费等由甲方负担，并按通知期限内缴付乙方。土地增值税依法由乙方负担。

第十条 本约土地，未点交前如遇天灾地变或其他非可归责于甲方的原因致受有损害时，由乙方负责，概与甲方无涉。

第十一条 本约有未尽事宜，适用社会一般惯例或现行有关法律的规定。

第十二条 本约同文一式两份，双方各执一份为凭。

甲方姓名：______________

住址：__________________

身份证号码：____________

乙方姓名：______________

住址：__________________

身份证号码：____________

土地买卖合同篇2

卖方(以下简称甲方)：_________________________________________

买方(以下简称乙方)：_________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。()

一、 基本情况：

1、 乙方购买甲方坐落在_________市_______________区(县)_____________路_________ ________号厂房______层，厂房建筑面积_____________平方米，并配套场地______________平方米，按房产证为准。()

2、 土地使用权限为_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，实际年限按产权证。()

二、 厂房价格及其它费用：

1、 厂房价格每平方米人民币______________________元(大写)，总价(含人民币土地价格)人民币_______________________________元(大写)。()

2、 土地使用税费按国家有关规定由_______方每年支付给有关部门。()

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 厂房总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币________________万元(大写)。()

(1)________年_____月____日前甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后支付人民币__________________万元(大写);

(2)其余房款应在甲方办妥相关产权交易后(以产权交易中心核发产权证之日为准)——日内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。()

2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的10%计;若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金。()

四、 其他规定：

1、 甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。()

2、 乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须通知管理方，受让或承租方企业可以以本厂房地址进行工商注册。()

3、 厂房内土地属批租，厂区内按现有的设施配套使用给乙方，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋，甲方须协助乙方办理搭建秘备的简易棚手续。()

4、 乙方所购房屋不得拆除，不得在其中举办高污染的项目。()

5、 乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按其交付各项规定费用。()

6、 乙方使用的用电和用水增容量由乙方提出申请，甲方予以协助办理，增容费用由乙方向有关部门按规定交纳。()

7、 本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。()

8、 甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。()

9、 本厂房的质量保修期为交付后一年内有效。()

五、 本合同主体及责任：

1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

(甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任)

六、 本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式四份，甲、乙双方和执一份，房产管理局和公证处各执一份。()

甲方： 乙方：

代表( 签名盖章)： 代表( 签名盖章)：

电话： 电话：

签约日期： 年 月 日

土地买卖合同篇3

论文摘要 在司法实践中，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力甚有争论，出现“无效论”、“未生效论”与“有效论”的不同论调。对于“无效论”、“未生效论”所援引的《房地产法》及《合同法》的有关规定，笔者以为值得商榷，不应成为认定无效或未生效的法律依据。司法实践中，应采取“有效论”处理纠纷更为妥当。

论文关键词 划拨土地上房屋买卖合同 法律效力 强制性规定 社会公共利益

一、 问题的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在单位在划拨土地上建集资房，武某遂与小玲签订房屋购置转让协议，约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲，武某配合小玲办理相关手续，所产生的各类费用由小玲承担。双方协议签定后，小玲按期一次性支付给武某4万元，同时，小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费，合计10万余元。2010年11月，武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。同年12月7日，小玲向法院起诉，要求武某履行房屋购置协议，并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。武某则辩称该房屋为单位的福利集资房，属于《城市房地产管理法》（以下简称“房地产法”）禁止买卖的房产，因此房屋购置转让协议无效，请求驳回诉讼请求。法庭审理后认为，虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但集资房本身属于福利性质，且为划拨土地上所建房屋，转让协议违反国家强制性规定，因此应当属于无效合同，最后判决驳回诉讼请求。

（二）案例二

2011年5月，曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份，约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某，总售价为41.8万元，先预付定金人民币2万元，余款在交钥匙付清。在中介见证下，约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。合同签订后，曹某当日支付2万元定金。后曹某反悔，不愿继续履行合同，遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼，要求崔某返还定金，而崔某则要求继续履行合同。法院审理后认为，双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续，故对曹某诉称合同无效的主张，法院不予支持。

自2007年起，由于全国房价的大幅上涨，划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多，出现大量出卖人反悔的案例，但随着房产调控日益趋近且未见松动，三线城市房价出现大幅下滑，则涌现出许多买受人反悔的案例。上述两案即为此种情况，然而，值得深思的是，同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果，笔者以为确有研讨之必要。事实上，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇，本文就此展开。

二、 划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”

有诸多学者与司法界人士认为，划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同，甚至有观点认为合同未生效，笔者归纳其主要理由如下：

1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有下列情形之一的，合同无效：……（五）存在违反法律、行政法规强制性规定”，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“法释[2005] 5号”）第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。

3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力，将损害国家利益与社会利益，因此根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同为无效，划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定，取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上，而非本单位职工则不具备依附性的身份关系，因此，在上述案例一中，划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无效。

三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳

笔者以为，尽管根据法律及司法解释的规定，划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效，但是从法理、立法本意及司法实务上看，“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。

（一） 是否违反强制性规定

根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢？

对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的，则为无效，那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定？笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定，理由为：

第一，从调整范围上看，根据《房地产法》第2条规定，本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，所以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，换句话说，《房地产法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定，因此，第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。

第二，从条款设置上看，应判断条款中是否有违反后法律后果的规定，即若直接规定违反后的行为无效，则应属于效力性强制性规定，但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。

第三，从具体适用上看，应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益，若是，则为效力性强制性规定。然而，在前述两案例中，认定双方间的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益及社会公共利益。相反，国家会应收到补交的土地出让金而受益，对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。

第四，从立法上看，还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《房地产法》第1条规定，本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。就目前来看，由于划拨土地房屋存量小，允许其转让不但不会扰乱房地产市场，而且可以作为商品房买卖的有效补充，这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同，后者的放开，将有可能导致房地产市场的严重混乱。

因此，笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性规范，对其违反并不产生一律无效的法律后果。

（二） 审批是否影响合同效力

既然《房地产法》第40条属于管理性强制性规定，那么条款中“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”又该如何理解呢？换言之，批准对合同效力应作何理解。

有观点认为，根据该条的规定，划拨土地上房屋买卖合同需经政府有关部门批准后才生效，即认为未经审批的划拨土地上房屋买卖合同为未生效合同或效力待定的合同。笔者以为这种观点是对债权行为与物权行为认识不清所致。《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现行法律已严格区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。买卖双方签订以划拨土地上房屋转让为内容的买卖合同，毋容置疑属于债权行为。这一转让不动产物权的合同根据《物权法》的规定自合同成立时生效。而《房地产法》第40条规定的审批行为，并不妨碍债权行为的效力，因为审批行为虽然本身不能使得物权发生变动（因为物权变动的是依登记而发生效力的），但却是物权变动的必须要件，属于物权行为的范畴，因此，对于审批的理解应是“未经审批将无法办理房产的登记，房屋的所有权亦不发生转移”。

对此，最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第 9条明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，政府审批并非为划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件，不影响房屋买卖合同的生效，所以“未生效论”是对审批行为的误解。

回到案例一，若是法院认为房屋购置协议未生效，则可能做出严重有失公正的判决。因为若将“批准”作为生效要件，判决合同不生效的话，相对人只能依据缔约过失责任主张对方赔偿信赖利益的损失，这便意味着出卖方不但保留了房屋，还将享受多年来因房价剧增而取得的巨大差价。因此，只有将合同认定为有效成立，才能做出公正合理的判决，才能避免买卖双方肆意主张合同未生效而产生的巨大道德风险。

（三） 法释[2005] 5号第11条是否适用

法释[2005] 5号第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，所以对于划拨土地上房屋未经批准签订转让合同的，应认定为无效合同。笔者以为，这一观点没有正确理解司法解释。法释[2005] 5号是关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释，换句话说其所规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，并不涉及房屋的买卖行为。由于土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划调整和变更，且划拨土地一半为无偿取得，故必须由政府审批，否则为无效合同。而划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。

（四）是否损害社会公共利益

由于划拨土地的设立目的在于国家利益及社会公共利益的需要，所以有学者认为根据《合同法》第52条第四项关于损害社会公共利益的规定，划拨土地上房屋买卖合同应认定为无效合同。笔者以为，这一观点值得商榷，因为第52条第四项所规定的“社会公共利益”与划拨土地性质上所具有社会公益性是两个完全不同的概念。第52条第四项的社会公共利益指的是我国民法中所称的“公序良俗”，即公共秩序与善良风俗。因为公序良俗对于维护国家、社会一般利益及社会道德具有重大意义，违反公序良俗的合同实质上是违反了社会主义的公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序，因此应认定为无效合同。

根据学者的归纳，损害公共利益的行为，大致可以分为以下十种：（1）危害国家公共秩序的行为，如将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同，以及规避课税的合同；（2）危害家庭关系的行为，如约定断绝亲子关系的合同、婚姻关系中的违约金的约定等；（3）违反性道德的行为，如对婚外同居人所作出的赠与和遗赠的合同等；（4）非法射幸，如合同；（5）违反人格或者人格尊严的行为，如以债务人的人身为抵押的约定、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条款；（6）限制经济自由的行为，如限制职业自由的条款；（7）违反公平竞争的行为，如拍卖或招标中的串通行为、以贿赂方法诱使对方的雇员或人与自己订立的合同等；（8）违反消费者保护的行为，如利用欺诈性的交易方法致消费者重大损害等；（9）违反劳动者保护的行为，如规定“工伤概不负责”的合同，以及规定女雇员一旦结婚立即辞退的合同；（10）暴利行为 。显而易见，划拨土地上所建房屋的买卖合同无法归类为上述十种的任何一类。事实，法律是否禁止划拨土地上房屋的买卖更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社会道德伦理和风俗习惯，因此，若以损害社会公共利益为由而认定合同无效，这是对该项规定误读，必然得出牵强附会的结论。

（五）是否属于依合同性质不得转让的合同

有观点认为集资房属于《合同法》第七十九条规定的“根据合同性质不得转让的债权，因此对于划拨土地上集资房的转让应认定为无效。笔者必须承认划拨土地的取得存在一定的资格条件，具有特定性的特征，但这不应妨碍划拨土地上房屋的自由出让，更不能成为出让方任意不履约的借口。依合同性质不得转让的合同主要是指基于特定当事人的身份关系订立的合同，但在案例一中，单位与职工基于身份关系的买卖合同已经履行完毕，而职工与买受人间的买卖合同为另一买卖合同，并不受身份关系的约束，因此，笔者认为以人身依附性为由否定划拨土地集资房买卖合同的效力有失妥当。

四、结论

土地买卖合同篇4

乙方：________________________

丙方：________________________

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1.该地块位于 __________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议， 取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。

4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地 使用权面积为__________平方米(详见成国用( )字第__________号和成国用( )字第__________号)，抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能 取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2.乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3.甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1.在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3.本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5.本协议经各方代表签字盖章后生效。

6.本协议一式六份，三方各执两份。

甲方(盖章)：________________

代表：________________________

乙方(盖章)：________________

代表：________________________

丙方(盖章)：________________

代表：________________________

________年________月________日

土地买卖合同篇5

【关键词】小产权房 买卖合同 合同效力

一、小产权房买卖合同效力的争议

小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。

认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。

认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。

二、小产权房买卖合同效力争议的分析

我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。

三、对小产权房买卖合同效力认定的方法

小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。

我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。

四、结语

国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。

参考文献

[1]张娜.“小产权房”引发的土地制度思考[J].合作经济与科技，2011，（18）.

[2]杨晓、谭和平.“小产权房”入市--困境、前景与制度创新[J].衡阳师范学院学报，2011，（04）.

土地买卖合同篇6

    （1）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。

    （2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。

    （3）房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。

    （4）房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。

土地买卖合同篇7

    一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

    二、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

    三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

    四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

    五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

    六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

土地买卖合同篇8

《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》已经1998年2月5日深圳市人民政府二届第九十次常务会议审议通过，现予。自之日起施行。

第一章  总  则

第一条  为加强深圳经济特区（以下简称特区）土地使用权招标、拍卖的管理，根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，制定本规定。

第二条  特区内的国有土地使用权招标、拍卖适用本规定。

第三条  本规定所称招标人、拍卖人，是指深圳市人民政府土地主管部门（以下简称市土地主管部门）。

本规定所称投标人，包括中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。但招标公告或招标邀请书对投标人的范围有限制规定的，按规定办理；本规定所称中标人，是指按本规定所规定的程序和条件取得土地使用权的投标人。

本规定所称竞买人，包括中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。但拍卖公告中对竞买人的范围有限制规定的，按规定办理；本规定所称竞得人，是指按本规定所规定的程序和条件以最高应价取得土地使用权的竞买人。

第四条  本规定所称招标、投标，是指招标人为出让国有土地使用权，按本规定的规定，由投标人竞投土地使用权的行为。

本规定所称拍卖，是指拍卖人为出让国有土地使用权，按本规定的规定，以公开竞价的方式，将土地使用权出让给最高应价者的行为。

第五条  招标人、拍卖人根据深圳市人民政府批准的年度土地供应计划和市场的需求情况，实施土地使用权招标、拍卖。

第六条  除按法律、法规规定的情形外，下列经营性项目用地应采用招标、拍卖的方式出让：

（一）居住用地

（1）独栋住宅、别墅用地；

（2）多层住宅用地；

（3）中高层住宅用地；

（4）商业、住宅混合用地；

（5）办公、公寓混合用地。

（二）商业用地

（1）饮食业用地；

（2）商业、办公混合用地；

（3）百货批发零售用地；

（4）生活用品批发零售业用地；

（5）生产资料批发零售业用地；

（6）企业经营的市场用地；

（7）渡假及娱乐用地。

（三）加油站用地

（四）招标人、拍卖人认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。

招标人、拍卖人对上述项目用地，可根据市场情况采取招标或拍卖方式出让土地使用权。

第七条  招标、拍卖应当遵守法律、法规的规定，遵循公平、公正和诚实信用的原则。

第八条  中标人或竞得人取得土地使用权后，持《土地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）和《房地产证》迳向市计划部门申领《投资许可证》，向招标人、拍卖人申领《房地产开发资质证书》，向有关部门申办其他证照。

第九条  招标、拍卖应成立招标、拍卖委员会。委员会由市土地主管部门、监察部门和有关职能部门负责人组成。委员会主席由市土地主管部门的行政首长或其他主要负责人担任。

第十条  中标人或竞得人应在签定《出让合同》五日内一次性付清土地使用权出让金、土地开发和市政配套设施费（以下简称中标价或成交价）。

第十一条  对招标、拍卖出让的土地，中标人和竞得人应严格按《出让合同》的规定进行建设，不得擅自改变规划。市土地主管部门未经市规划委员会同意，不得更改《出让合同》规定的规划要点。

第二章  招标、投标

第一节  招  标

第十二条  招标可采用公开招标和邀请招标方式。

公开招标是指符合招标条件的投标人在规定的期限内将标书投入标箱，由招标人对标书进行评审，标价最高者或综合评分最高者中标的招标方式。

邀请招标是指招标人向特定投标人发出招标邀请书，并对被邀请投标人的标书进行评审，标价最高者或综合评分最高者中标的招标方式。

第十三条  采用公开招标或者邀请招标，由招标人根据实际情况决定。但采用邀请招标的，被邀请的投标人不得少于三人，并应根据规划情况、开发强度、商业信誉和资金状况综合选择。

第十四条  招标委员会由七人组成。其主要职责是：编制招标文件，审定招标最低中标价（以下简称底价），确定被邀请投标的对象，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确认中标人并发出中标确认书。

招标评审采用综合评标的，应聘请两名来自社会各界的专家参加招标委员会的评审工作。

招标委员会履行职责时，以招标人的名义进行。

第十五条  招标的底价应当保密。招标委员会的委员和参加招标工作的工作人员对底价负有保密的责任。

全部投标价均低于底价时，招标人应当宣布投标无效。但采用综合评标的，对优秀的规划设计方案，经出席开标的委员全体同意的，可以确定中标价。

第十六条  招标文件包括招标公告、招标邀请书和标书。

公开招标的招标公告应在投标截止日前三十日在《深圳特区报》或《深圳商报》登载。招标公告应包括下列主要内容：

（一）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（二）投标人的范围及资格；

（三）投标人索取标书的时间、地点及标书工本费；

（四）投标地点和截止时间；

（五）给付中标价的方式和数额；

（六）评标方法；

（七）开标地点、时间；

（八）招标人认为需要公告的其他事项。

邀请招标应在投标截止日前三十日向被邀请投标人发出招标邀请书。招标邀请书应包括下列主要内容：

（一）本条第二款（一）、（四）、（五）、（六）项规定的内容；

（二）招标人认为需要增加的其他内容。

标书格式由招标人编制。

《出让合同》的样式应在提供标书的同时提供给投标人。

第十七条  招标人更改招标公告或招标邀请书内容的，应在投标截止日七日前作出相应公告。

第二节  投  标

第十八条  投标人投标时应填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的由投标人签名。

投标人应在投标截止日期前将标书投入标箱。投标人的标书应当包括下列附件和履约保证金：

（一）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表的身份证影印件（个人投标的为身份证影印件）；

（二）不低于公告数额的履约保证金。

本条所称履约保证金是指自签订《出让合同》之日起五日内有效的，能在招标人指定的银行即时兑现的银行支票或汇票。

按公告规定可以邮寄标书的，投标人可以挂号邮寄。但须在投标截止日前招标人收到的方为有效标书。

第十九条  标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任并全面履行。

第二十条  投标人应勘察招标的土地。对土地现状有异议的，应在投标前提出。标书一经投入标箱的，视为无异议。《出让合同》签订后，视为招标人已交付土地。

第二十一条  招标人按本规定第十七条规定变更招标文件的，投标人可在投标截止日前作出变更修改或者撤销标书。

第二十二条  投标的费用，由投标人承担。

第三节  开标和定标

第二十三条  招标人应按招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标。定标时，应有招标委员会三分之二的委员通过。

第二十四条  招标按以下程序进行：

（一）点算标书；

（二）开启标书；

（三）对标书和标书附件进行审查，对不符规定的标书宣布无效；

（四）评标和定标，确定出价最高者或综合评分最高者为中标人；

（五）对中标人发出《中标确认书》；

（六）中标人应在中标后即时与招标人签订《出让合同》。但由于工作程序的原因，不能即时签订的，可延至下一个工作日。

第二十五条  下列标书为无效标书：

（一）超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书；

（二）标书或标书附件不齐全或不符合规定的；

（三）标书或标书附件字迹不清，无法辨认的；

（四）投标人不具备资格的；

（五）委托他人的，委托文件不齐全或不符合规定的；

（六）重复投标的。

对被认定为无效标书的，招标人无须对投标人进行解释。

第二十六条  对按本规定第十五条第二款规定宣布投标无效的，招标人应确定再次招标的时间。

第二十七条  标底被泄露的，招标人应在开标前终止招标。终止招标应当公告或通知投标人。

第二十八条  在招标过程中，发生中标人被取消中标资格情形的，招标委员会可重新确定中标人或另行组织招标。

第三章  拍  卖

第二十九条  拍卖委员会由五人组成。其主要职责是：编制拍卖文件、审定拍卖最低成交价（以下简称保留价）、审查竞买人资格、指定拍卖主持人、确认竞得人并签订《拍卖成交确认书》。

拍卖委员会履行职责时，以拍卖人的名义进行。

第三十条  拍卖人在拍卖前可设定保留价。竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，主持人应当终止拍卖。

保留价应当保密。拍卖委员会委员和参加拍卖工作的工作人员对保留价负有保密的责任。

第三十一条  竞买人应勘察拍卖的土地。对土地现状有异议的，应在申请竞投时提出。竞买人参加拍卖应价的，视为无异议。《出让合同》签订后，视为拍卖人已交付土地。

第三十二条  拍卖文件包括拍卖公告和竞买申请书。

拍卖公告于拍卖前三十日在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登。拍卖公告应包括下列主要内容：

（一）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（二）竞买人的范围及资格；

（三）拍卖的地点和时间；

（四）给付成交价的方式和数额；

（五）竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；

（六）参加竞买的申请方法和申请的截止时间；

（七）查询竞买资格的时间和地点；

（八）拍卖人认为需要公告的其他事项。

竞买申请书由拍卖人编制。

《出让合同》的式样应在提供竞买申请书的同时提供给竞买人。

第三十三条  拍卖人更改拍卖公告内容的，应在竞买申请截止日七日前作出相应公告。竞买人可在拍卖申请截止日前作出变更修改或者撤销竞买申请。

第三十四条  竞买人应在竞买申请截止时间前提出竞买申请，并提交下列文件和履约保证金：

（一）竞买申请书；

（二）营业执照副本、法定代表证明书、法人代表身份证影印件（竞买人为个人的提供身份证影印件）；

（三）不低于公告数额的履约保证金。

本条所称履约保证金是指自签订《出让合同》之日起五日内有效的、能在拍卖人指定的银行即时兑现的银行支票或汇票。

按公告规定可以邮寄竞买申请文件的，竞买人可以挂号邮寄。但须在竞买申请截止日前拍卖人收到的方为有效申请文件。

第三十五条  竞买人应对竞买申请书的承诺承担责任并全面履行。

第三十六条  竞买的费用由竞买人承担。

第三十七条  拍卖委员会对竞投人提供的申请文件进行审查，有下列情形之一的，为无效申请：

（一）申请文件在竞买申请截止日后收到的；

（二）申请文件不齐全或不符合规定的；

（三）申请文件字迹不清，无法辨认的；

（四）申请人不具备资格的；

（五）委托他人，委托文件不齐全或不符合规定的。

被认定为无效申请的，拍卖人无须对竞买人进行解释。

第三十八条  拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。

竞买标志牌代表竞买人的资格。拍卖进行中，在新开价之前，竞买人不得撤回已经举出的竞价标志牌。

第三十九条  拍卖人应在公告的时间、地点进行拍卖。拍卖由拍卖主持人主持，由记录员对拍卖全过程作笔录。

第四十条  拍卖按以下程序进行：

（一）竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人；

（二）主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起价和第一次应价后叫价递增的幅度；

（四）主持人报出起价；

（五）竞买人应价；

（六）主持人连续两次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌；

（七）主持人宣布最后应价者为竞得人；

（八）拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》。

第四十一条  《拍卖成交确认书》应包括下列内容：

（一）拍卖人、竞得人的名称（姓名）、地址；

（二）拍卖标的；

（三）拍卖成交时间、地点；

（四）竞得人对银行支票、汇票即时支付的承诺；

（五）签订《土地使用权出让合同》的时间、地点；

（六）违约责任及争议解决的方式；

（七）其他需要约定的事项。

第四十二条  拍卖成交后，竞得人应即时与拍卖人签订《出让合同》。但由于工作程序的原因，不能即时签订的，可延至下一个工作日。

第四章  法律责任

第四十三条  中标人或竞得人有下列行为之一的，视为违约，招标人、拍卖人可取消其中标、竞得资格。中标人或竞得人须按中标价或成交价的20％向招标人、拍卖人支付违约金。招标人、拍卖人另行出让的价格低于中标价或成交价的，中标人或竞得人须按实际差额支付赔偿金。

（一）中标人或竞得人开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的；

（二）中标人或竞得人不在规定的时间签订《出让合同》的。

第四十四条  投标人、竞买人提供虚伪文件隐瞒事实的，招标人、拍卖人可取消其投标、竞买资格；中标或竞得的，取消其中标或竞得资格，终止《出让合同》，撤销《房地产证》；造成损失的，按本规定第四十三条的规定赔偿。

第四十五条  中标人或竞得人通过行贿等非法手段中标或竞得的，招标人、拍卖人可取消其中标或竞得资格，终止《出让合同》、撤销《房地产证》。

第四十六条  对泄露标底、保留价和徇私舞弊的招标、拍卖委员会委员及招标、拍卖工作人员，由行政监察部门追究其行政责任，并一律清除出公务员队伍。情节严重构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十七条  本规定由深圳市人民政府负责解释。