小产权房该何去何从?

【摘 要】随着城市房价的飙升，越来越多的人购买小产权房用于自住，但小产权房由于没有国家颁发的土地使用证，其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证，一旦发生纠纷，小产权房所有人的权益则无法获得保障。小产权房该何去何从，是一刀切的拆除，禁止小产权房入市，还是将小产权房通过某种方式转化，允许其进入市场交易，是本文需要探讨的一个问题。

【关键词】小产权房；土地性质；合法化

“居者有其屋”，是每个人的梦想，但面对城市不断飙升的房价，很多中低收入群体只能望房兴叹，他们何时才能有属于自己的家。小产权房的出现，大大满足了中低收入群体需要一个家的梦想，但小产权房由于其的尴尬地位，使得购房者的权益始终处于一个不确定的状态，一旦发生纠纷，由于小产权房并非符合法律规范的产物，购房者的权益无法获得法律上的保障。为了规范我国的房地产市场，需要对小产权房的去向作出决定，这不仅能促进房地产市场健康有序的发展，同时也是出于保障购房者的权益的考虑。

一、何为小产权房

1、小产权房的概念

小产权房是我国城乡二元制土地制度下特有的产物，城市房价飙升给予了小产权房生存的空间，小产权房处于城镇房屋的边缘地带，其的存在在一定程度上影响了城镇房屋的发展，扰乱了我国的房地产市场的发展。

小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的对建设在农村集体土地上的房屋，未办理土地出让手续并缴纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡政府或村政府颁发产权证的房产，因此，小产权房也称为“乡产权房”。

城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。

对于小产权房的去留问题进行研究，首先就要弄清楚小产权房所占有的土地性质。

2、小产权房所占用土地的性质

《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体所有的土地主要有农用地、建设用地（用于农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地）及宅基地。那建设在农村集体土地上的小产权房，它所占有的土地是什么呢？从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。

小产权房是全国普遍存在的一种现象，其存在有历史及社会的原因，对于小产权房的去留问题，应当根据小产权房所占有土地的性质不同，予以区别对待。

二、小产权房的合法化途径

目前，我国解决小产权房主要存在三种模式，第一种即，将小产权房全部予以拆除，这是一种简单暴力的方式，不对小产权房加以区分而全部拆除，侵害了小产权房所有人的权益，容易引发社会矛盾，不利于社会的稳定；第二种模式是给予集体组织成员城市户籍和社保待遇，将集体所有土地转为国家所有，将小产权房转化为城镇房屋；第三种模式是在小产权房满足相关条件的前提下赋予小产权房合法地位，而使小产权房能流入市场进行流转。

以上三种模式，只是局部的解决了小产权房的问题，前文中笔者也谈到小产权房所占有土地的性质复杂，对于小产权房的合法化途径不能采用单一模式予以解决，而是应根据小产权房所占有土地的性质的不同而区别对待，同时要守住我国土地制度改革的四大底线，即不能改变土地公有制的性质；不能减少耕地；不能减少粮食产量；不能损害民众利益，在此基础之上，区分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小产权房，分别适用不同的方法决定小产权房的去留。

1、叫停待建、未建未售、已建未售的小产权房

对于待建的小产权房，由于未建造，并未造成实际损失，应要求集体经济组织将土地恢复其原来用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但还未销售的小产权房，对于未建未售、已建未售的小产权房，应当立即停止建设、销售，在此基础之上，审查未建未售、已建未售的小产权房所占用的土地性质。若是占用农用地进行小产权房建设的，应立即停止建设、销售，坚决予以拆除，我国的根本土地政策是保护有限的耕地资源，占用农用地的小产权房擅自改变土地用途，侵占了耕地，对于该类行为应当严厉打击，绝不手软；若是占用建设用地、宅基地进行小产权房建设的，则由有关部门对是否恢复建设、销售予以严格的审查，以决定是否恢复建设、销售，若准许建设、销售的，则可以参照已建已售的小产权房的处理方式进行处理。

2、将已建已售的小产权房纳入保障房体系

对于已建已售的小产权房，原则上也应当根据所占用的土地性质分别处理，但因为已经销售，牵涉的利益过多，直接关系到小产权房所有人的切身利益，会容易引发社会矛盾，对于该类小产权房不能简单的拆除了事，笔者认为在对相关人员进行处罚后，依照占用建设用地、宅基地建设的小产权房的处理方式对该类小产权房予以处理。

我国各地政府都存在保障房建设的缺口，可将已建已售的小产权房纳入保障房体系。将小产权房纳入保障房体系，需要满足两个条件，该小产权房所处位置符合城市规划，小产权房的房屋质量经检验合格。对于满足条件的已建已售的小产权房，可参照保障房入市交易的政策，在补交土地出让金的前提下，设置二次交易的税费、年限等限制条件，允许小产权房在符合条件的情况下进入市场流转，或是将小产权房作为公租房的来源，由政府购买小产权房，将小产权房作为公租房使用。

结 语

小产权房存在有其社会根源，对于小产权房不能一味的堵，而应疏堵并用，妥善处理小产权房问题。对严重违反我国土地制度改革的小产权房，坚决予以打击，对于符合城市规划，房屋质量又合格的小产权房，将其纳入保障房建设体系，从而完善我国的房地产政策，使每一个人都能实现居者有其屋的梦想。

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