高成本吞噬房价涨幅

自去年10月份以来，央行已连续三次加息，加之银行取消首套房优惠利率，从严征收房产营业税以及试点房产税等，这些措施都使得购房成本大幅提高，这势必影响到刚需的置业计划。

调控导致购房成本大幅上升，这对购房者来说，其实极为不利。就目前而言，包括利息成本、交易成本、持有成本等等都有了较大幅度的上涨，这无疑提前吞噬了房价的涨幅。各项成本的提高，到底是如何影响购房的，下面我们通过详细的计算来对此进行详细分析。

成本增加观望渐浓

上海的王利（化名）决定再等等看。其实就在春节前，王利还在不停地找房子。因为计划跟女友在今年秋天结婚，买房曾一度成为他的主要任务。从去年夏天开始找房，但一直未能找到合适的，不是价格不合适，就是价钱谈不拢，一晃半年过去了。春节前，国家加大对房地产市场的调控力度，诸如加息、取消首套房优惠利率等措施，抬高了购房成本，这让他不得不暂时搁置购房计划。

重新陷入持币观望的不止是王利一个人。从市场反馈回来的信息显示，春节后整个市场迅速降温。中国房产信息集团CRIC最新数据显示，2月14日至20日上海市仅有一个项目推出47套别墅房源，公寓则延续了前周的零开盘状态。在没有新盘上市的情况下，楼市成交量回暖也依然乏力，上周商品住宅成交5.05万平方米，成交套数为454套，仅相当于去年同期一天的销售水平。至此，2月前20天总共才成交商品住宅8.76万平方米，按照目前的交易水平，预计整个2月份的商品住宅成交量仅有15万平方米左右。即使是历史最低水平的2010年2月份，也曾达到31.68万平方米，可见目前的交易状况极为惨淡。

二手房市场同样也陷入了深度观望态势之中。据上海德佑地产对旗下70家门店的业务数据显示，1月28日至2月8日的12日间，成交房屋买卖4单，完成客户带看18组，分别为市场正常状态下的4%和6%，市场骤然陷入冰冻境地；近半个月来（2月6日至20日），有所好转，但仍难说理想，共成交房屋买卖交易31单，完成客户带看108组，不到正常状态下的一半。

德佑地产有关人士分析指出，调控政策的变化，导致购房成本的增加，是市场陷入观望的主要原因。就目前的情况来看，央行连续加息、各商业银行取消首套房8.5折优惠利率，在房价高企的前提下，这样的变化让购房者明显感受到了成本增加而带来的压力。“与加息之前相比，现在申请100万元的贷款，我每月要多还将近1000多元。”王利这样告诉记者。

2011年初央行还首度加息，确实已经影响到购房者的置业计划。根据新浪乐居调查数据显示，近六成受访网友改变了购房计划，其中近四成（38.46%）网友表示会暂缓购房，因为加息后，贷款利率上调，还贷压力增加了。

当然，目前市场处于观望还有别的原因。中房信分析师薛建雄认为，主要是因为节后系列严厉的调控政策出台后，一些执行中还会碰到的细节问题没有解决，影响了市场的交易。他认为，只有针对新一轮调控的实施细则全部推出，交易流程全部理顺之后，成交才有望逐步回升，这需要两个月左右的时间。

高成本吞噬房价涨幅

相比之前，购房成本明显上升。据了解，导致成本上升的主要因素有加息、房贷优惠的取消、税收政策趋严等。购房成本的增加，其实是吞噬了未来的房价涨幅。而目前因为调控，房价回落预期很强，这让购房者不得不三思而后行。

下面本文将根据政策变化，通过详细计算，让读者对成本的变化有个客观整体的认识。需要说明的是，为了更加清晰地了解购房成本的变化情况，我们先分开对各种情形进行独立的分析，然后再进行综合测算。

加息影响已经显现

毋庸置疑，加息对购房成本的影响最为明显。

2月9日，央行再次宣布加息。加息后房贷基准利率增加0.2个百分点，5年期以上房贷利率达到6.6%。以一笔总额为100万元、30年期（采用等额本息还款方式）的贷款为例，3次加息所带来的变化如下：

按基准利率等额本息还款计算，本次加息前（按照基准利率6.4%计算），月均还款额为6255元；加息后基准利率变为6.6%，月均还款额为6386.6元。两者相比，每月还款额多出131.5元，看起来最近一次加息的影响并不明显。

但如果算上去年第四季度的两次加息，其结果就大不一样了。5年期以上贷款基准利率已由去年10月20日前的 5.94%累计增加至目前的6.6%，合计增加0.66个百分点。同样以上述案例为例，按照5.94%计算，月均还款额为5957元，3次加息后，每月还款额高出近430元，可见购房成本累计增加比较明显。

对于购买二套房的改善型需求来说，加息同样也使得购房成本大增。若上述状况为二套房贷，通过计算发现，3次加息之后，月均还款额为6829元，每月还款要比加息之前高出488元（具体计算结果可见表1）。

取消优惠影响更大

首套房贷8.5折优惠利率的取消，对购房成本的上升，就现阶段来看，其影响程度要超过加息。

据了解，上海市除极少数优质客户以外，工行、农行、中行、建行和交行已基本取消首套房8.5折的优惠利率。沪上某中介公司负责房贷业务的徐先生告诉记者，其实不止是国有银行取消首套房优惠利率，早在今年1月初，包括光大、兴业等在内的一些中小股份制银行已经悄然取消了首套房贷利率优惠。此外，北京、深圳等诸多城市也传出同样的消息。

房地产市场交易量的缩水，出于自身盈利需要，银行必须做出相应调整，即扩大除住房贷款外的个人消费贷款。在这种情况下，随着投放在住房贷款方面的额度减少，房贷议价能力会提高，因而未来购房想要享受到优惠利率的可能性会大大减小。

优惠利率的取消，对购房影响有多大？同样是贷款100万元，还款期限为30年（采用等额本息还款方式），按照6.60%的利率水平计算，在执行8.5折优惠利率的情况下，月均还款额为5747元，而执行基准利率则要高出640元，升幅达11%。

专家表示，取消优惠利率其实对刚性需求影响更大。在去年10月20日加息之前，部分资质较好的购房者可申请到最为优惠的7折利率，大部分人都能申请到8.5折优惠利率。而目前的情况是，绝大多数按基准利率执行，少数还有可能会上浮到1.1倍。如果再考虑到加息因素，在极端情况下其叠加影响将会更大。在加息前，按5.94%利率的7折4.16％计算，其月均还款额只有4867元，而在取消优惠利率之后，按当前基准利率计算还款额就达到了6387元，还款额暴增1520元，增幅达31%。

税费增加不可小觑

税费的增加，也在一定程度上使得购房成本相应上升。

据了解，目前税费增加主要受房产营业税的从严征收，以及房产税的试点等两大因素的影响。“新八条”提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这种变化最直接的影响就是征税基数增大很多，税负也相应显著增加。以一套2008年100万元购买现在出售200万元的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.65%的营业税也就是缴纳5.65万元，而现在将需要缴纳11.3万元。

上海、重庆已经展开房产税试点，这使得房产在保有环节的成本也有所增加。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，住房市场交易单价低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%，其他住房税率为0.6%。2月22日，上海市统计局公布去年上海市新建商品住宅均价为14213元/平方米，这表明，目前成交价低于28426元/平方米的住宅，房产税适用税率为0.4%，高于该价位的适用税率则为0.6%。以上述案例200万元的二手房计算，如果需缴纳房产税，其年纳税额可能是8000元或者12000元。不过就目前的具体情形而言，房产税征收面并不是很大，影响到的人群有限。

房价上涨三成才不亏

为了考察成本上升的影响，我们不妨反过来思考，购入之后要上涨多少才能抵消购房成本的上升？

通过上述各单项计算不难发现，加息、取消首套房优惠利率、从严征税、开征新税种等手段，确实会让购房成本上涨。要得到直观的结果，我们不妨在综合考虑各种因素的情况下，来进行一次模拟测算。

在测算之前，为了使得计算过程简化，我们得先进行一些假设。测算对象为张先生从二手房市场上购买的价值150万元首套房（属普通住宅），贷款总额为100万元，3年后打算以200万元将其出售。在此期间，利率水平保持稳定。

首先考察他在买、卖过程中税费变化情况。在买进和卖出时，张先生要承担的费用主要包括契税、中介佣金（买卖各一次）、营业税和个税。由于该房产不属于房产税征收范围，所以不用缴纳房产税。所有税费相加为19.8万元。

在这3年期间，张先生需要负担银行利息成本。以目前的5年期以上基准利率6.60%来计算，3年间，他向银行支付的利息总共高达19.47万元。

通过上述计算发现，在一买一卖过程中，各项税费加上所有利息支出，在3年内张先生需要付出的总成本高达39.27万元，这相当于要求房价上涨26.18%。也就是说，购房之后短期内出售，房价需要上涨近三成才能抵消因成本增加带来的影响。这也相当于成本的增加已经提前透支了房价的三成涨幅。

但不是所有情形都是如此。就上述案例而言，考虑到房价上涨的合理空间，因此将转让时间确定为3年，在这种情形下，计算出来的结果为透支三成房价。但如果出售的时间不是3年，那么所需承担的利息成本则会不一样，因而计算出来的结果也会随之发生变化。

此外，还有加息、房产税等因素也会引起购房成本的变化。就目前的情形来看，未来还有加息可能，这会导致成本进一步增加。同时如果所购房产属于房产税的征收范围，也会因持有成本的上升而导致总的购房成本的增加。