商住楼热卖莫忘冷思考

限购政策的出台，使得很多不符合条件的外出打拼人士暂时丧失了购房权利，因而那些并不在限制范围之内的商住项目成为他们的首选。不过需要注意的是，这类物业虽然优点突出，但同时缺点也不少。

商住楼项目“吃香”

严厉的限购政策让外地人把目光投向了商住项目。所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。这让很多手中有钱的人丧失了购房的权利，在抑制炒作的同时，也让部分刚性需求受到了影响。

对于很多外地人士来说，可能会面临有钱却无权买房的尴尬情形。如有些人连续缴纳社保或者个税的年限尚未达到规定年限，这样即使手上有钱，也不具备购房条件，因而无法买房。但这些人的确有购房需要，于是只能“曲线置业”，选择限购红线之外的商住项目。

北京已经冒出这种苗头。据了解，北京限购细则推出之后，商住项目购买热情高涨。根据北京房地产交易管理网公布的统计，在2月下旬曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，这对于当时北京住宅网签日均仅215套的境况而言，可谓是“壮举”。

正是因为如此，北京商住项目有望“咸鱼翻生”。如一个名叫“7克拉”的商业项目在短短3天内就售出70多套房，于是开发商酝酿涨价。另外一个商住项目首城双景，近期准备再次推出一批房源，排号已经过万，虽然目前楼市处于冰冻期，但该项目并未打算采取任何降价促销措施。

在上海，也出现了类似的情形。有业内人士告诉记者，目前有一些来自江浙一带的人士在上海并无固定职业，因此无法提供社保或是个税证明，但这些人并不缺钱，而且有实际的住房需求，因此他们也开始寻找不受限购影响的商住项目，来代替商品住宅。

商住项目利弊明显

目前商业项目与住宅价格倒挂现象并未扭转过来，这是商住项目目前具备最为明显的优势。商住项目不受限购影响，对于那些急于实现住房梦的购房者来说，可以考虑这种物业。

不过业内人士提醒说，与住宅项目相比较而言，选择商住项目圆住房梦有利也有弊，综合比较下来，优势明显弊端也不少，因此购房者要提前考虑清楚。

产权年限短

商住项目的土地使用年限要比住宅项目短。

据了解，一般情况下，商业项目的土地使用年限为40年或50年，如果再算上开发过程中所耗费的时间，其年限会更短，这相对住宅60多年的期限来说，确实要短了很多。因此购置商住项目，必须了解拿地时间，以确定土地使用年限的确切长度。

交易费用高

商住项目交易费用也比较高。

契税税率与非普通住宅相当。商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为3%，而普通住宅转让契税为1.5%甚至更低（不超过144平方米）。同时，商用转让还要按差额征收营业税、土地增值税和个税等，上海德佑地产商业地产商用物业区域经理惠凯表示，这三项税费的总和相当于增值部分的30%~40%。如一套150万元购入的商住物业，以200万元转让，需缴纳的税费大概在15万元到20万元不等。

利息成本大

专家表示，贷款购买商住项目，不会影响到购买商品住宅按揭贷款。

上海我爱我家权证部经理渠福琴介绍说，购买商业项目时申请贷款，虽然从表面上看都是用于房，但与购买商品住宅的抵押贷款相比，其性质和用途有所区别，会被当做一般的消费抵押贷款来对待。因此即使目前的贷款政策是“认房又认贷”，但此类贷款并不会当成住房按揭贷款，在央行的征信系统内不会有购买商品住宅的记录。

不过贷款的利息成本相对大一些。据渠福琴介绍，目前各商业银行已普通提高商业物业的贷款利率，上浮1.1倍到1.3倍不等，也就是说，购买商住项目，需承担更高的利息成本。

居住成本也不小

商业项目按商业性质收取水电费，大多数未接入燃气，物业收费也不低；同时无法落户，小孩无法就近入学，因此生活和居住成本都稍微偏高。

商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电标准来收费，因此其居住成本高于普通住宅。同时很多商住项目均不能接入燃气，给生活带来了不便。其次，商改住项目的管理费一般也会高于住宅物业收费标准。

此外就是无法入户、无法就近上学。几乎所有的商住楼项目都会把周边的教育配套设施放进楼盘资料里面，作为宣传的说辞，记者查阅了北京几个商住楼项目的资料，发现所有项目都会把周边配套设施全部列入进来，包括学校等，如北京丰台区某商住项目，在“项目配套”一栏中就写有北京师范学院附小、丰台十二中等学校等。但业内人士表示，可能无法享受到这些公共配套带来的好处，这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，而且，一般商住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。

须更注重租赁功能

专家提醒说，购买商住项目用于过渡，需更加注重物业的租赁功能。

惠凯表示，购买商住项目，不能单纯按照住宅物业的模式来考察商住物业。就以往的价格走势来看，商住物业价格涨幅比住宅要小一些，因此购房者必须着重考察此类物业在租赁市场上的表现，以便在日后转让时，获取多的收益。

在专业人士看来，商住项目不同于住宅，其价值主要体现在租赁方面。就目前的市场行情而言，商住项目的市场需求远比住宅小，因此其在租赁市场的表现将直接决定其价值大小。如易于出租，并能够租出更高的价格，则说明其市场接受程度高，这也意味着该物业的保值增值功能更强。