“佣金优惠”为何险些变浮云

“真是岂有此理，这家中介公司太不讲信用了，看以后谁还敢让你们做！”在法庭上，严卫楠（化名）对记者这样控诉某房产中介的“不义之举”。

严卫楠为什么会对中介的行为如此愤怒呢？她和中介又是怎么打上官司的呢？

“金牌客户”享受优惠佣金

故事还得从2009年9月说起，当时严卫楠一家想要置换房屋，由于此前买房时曾委托过某知名房产中介公司，严卫楠对其提供的服务表示十分满意，因此这次买房，严卫楠又找到了这家中介。随后通过这家中介公司，严卫楠看中了曹先生名下的一套位于上海市闵行区金平路上的房屋。双方很快就在该中介处签订了《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方在事成后各自向中介公司支付房价款1%的佣金。

一个月后，双方在中介公司的居间下，签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋成交价格为280万元。2个月后，又办理了房屋交易和交接手续。中介公司帮助买卖双方完成的房产交易，严卫楠理应按约支付佣金2.8万元。但据严卫楠声称，由于自己曾经通过该中介买过房子，因此成了它的“金牌客户”，如今自己所居住的房产又在这家中介门店挂牌出售，所以她在正式签订《房地产买卖合同》前，曾经和中介商量过减免部分佣金的事宜，当时中介也非常爽快地答应了，双方协商后最终确认：严卫楠只须向中介公司支付佣金1.5万元即可，合同约定的另外1.3万元佣金免除。

中介不认账讨佣金

然而严卫楠做梦也没有想到，2010年1月，就在完成全部房子交易手续还不到一个月后，中介公司却突然“翻脸不认人”了，居然否认当初的减免承诺，并将严卫楠告上了法庭。

在法庭上，中介公司认为，根据之前签订的有关合同，严卫楠应向其支付佣金2.8万元，但他们只收到了1.5万元，余款1.3万元至今未收到，故要求法院判令被告严卫楠支付居间服务费余款1.3万元及其按同期银行流动资金贷款年利率5.31%计算至实际支付完毕时的利息。

严卫楠则反击称，自己是中介公司的“金牌客户”，之前已经就优惠待遇与中介公司协商一致，并按约定支付了佣金1.5万元，双方都履行了各自的义务，没有拖欠的情况，所以不同意诉讼请求。

但是，中介公司坚决否认了双方曾协商减免佣金一事。

跳槽员工出庭证实“优惠”

就在双方相持不下之时，严卫楠联系到了当时的房产经纪人鲁常亮（化名）。幸运的是，鲁常亮如今已经离开了原来的中介公司，在严卫楠的再三恳求下，鲁常亮终于答应出庭作证。

在法庭上，鲁常亮说道：“本人在2009年2月至2010年10月间在XX中介公司工作，并参与了严卫楠和曹先生房屋买卖的居间工作。”据鲁常亮陈述，因严卫楠另有房屋在中介公司销售，所以当时就向中介公司提出要求减免交易的佣金。“这件事情是我上报上去的，也经过了我们门店经理和业务总监的同意，所以后来严卫楠就支付了1.5万元佣金。”

法庭经过认证分析，认为证人鲁常亮系涉案房屋居间经办人，对案件事实是了解的，其所作证词有较高的客观真实性。证人虽系中介公司原员工，但与中介公司无其他利害关系，也无与严卫楠有相应利害关系的证据，故其所作证词是相对公正的。鲁常亮对严卫楠和中介公司协商佣金事宜过程中有关事情过程等细节性陈述，较为符合实情。因此，对证人的证词予以认定。

格式条款非充分协商

法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司促成了严卫楠和曹先生签订买卖合同，严卫楠应当支付报酬。因此本案的争议焦点是双方约定的具体佣金数额到底是多少？是《居间合同》上写的2.8万元，还是严卫楠和证人鲁常亮口中所说的1.5万元？

法院经审理后认为，因严卫楠提供的居间协议系中介公司提供的格式文本，其中第5条系格式条款，并非经双方充分协商一致而成，且该条款约定买卖双方各向中介公司支付房价款1%的佣金，因此足以证明在签订居间协议之时未就佣金的具体数额进行过协商，并达成一致。

而此后，经严卫楠恳求，同时鉴于严卫楠另委托中介公司出售房屋之情节，中介公司同意了严卫楠仅支付佣金1.5万元的要求，至此，双方方才就佣金数额协商一致。现严卫楠履行了付款义务，中介公司再要求其支付佣金，与法不符，不予支持。据此，法院驳回了原告的全部诉讼请求。

法官点评： 佣金协商应签订补充条款

上海市闵行区人民法院法官杨克元

在现实生活中，为了方便操作，房屋买卖时，房产中介出具的相关合同一般都是格式合同。它是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的合同。

我国《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式合同从三个方面予以限制：第一,提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，格式条款具有以欺诈、胁迫的手段订立合同；违反法律、法规的强制性规定等其中情况的，该合同无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此在购房人与房产中介因格式合同性质的《居间合同》产生争议时，可以抓住以上三点据理力争。

本案中，原告由于获得了原房产公司员工的证言支持，因此获得了胜诉。但更加保险的办法是，在双方协商确定佣金优惠幅度后，在《居间合同》后签订补充合同或加入补充条款，把佣金优惠的金额和幅度用白纸黑字全部写清楚，这样才能从根本上杜绝佣金优惠口头协议可能带来的麻烦。

理财金手指：佣金谈判有门道

无论是股票交易、期货交易还是房地产交易，只要是处于充分竞争的投资领域里，中介服务商的佣金多少都是可以谈判的。比如，券商对客户股票交易收取的佣金不得超过千分之三。如果你去谈判的话，往往能争取到千分之一甚至更低的佣金（记者了解到的最低佣金达万分之三）。

同样的道理，房地产中介领域的竞争激烈程度比证券市场有过之而无不及。如果你不去争取的话，房产中介一般都会向买卖双方各收取房屋成交价1%的佣金（实际上最终都是由买家承担）。但如果你争取的话，往往能将佣金谈到标准收费的50%甚至更低，如果对方面有难色，则直接表示要从其他中介处购买该房屋，毕竟相中的房屋总在那里。规模再大再强势的中介，只要遭遇同行竞争，在佣金要求上往往都会有所松动，因为赚钱少点总比忙活了半天给别人做嫁衣强。

需要强调的是，看中房屋后，必须在第一时间和中介谈判佣金，中介应付这种情况的惯用手法是表示“先看房子，房子满意，佣金以后慢慢谈，好商量”，或表示自己能够在房价谈判或税费优惠等方面为你做许多其他贡献，以此削弱你的还价资本。对此，购房者必须坚定决心，让对方明确给出一个自己能够接受的优惠佣金价，并在《居间协议》等相关协议上写明，之后再支付佣金。对方若不同意就更换中介。