美国房产税的管理

房产税促进财政分权和地方自治

与其他许多国家不同的是，美国没有对各级政府征收某种税收做出规定的全国性法律。然而，在实践中，美国联邦政府主要依赖所得税，既不征收普通销售税，也不征收财产税。相比之下，州政府的税收体系往往更加多样，包括所得税、销售税、政府间收入、用户收费以及其他五花八门的收入。只有少数几个州政府征收一般财产税，但在州财政中的重要性有限。

美国地方政府提供核心公共服务，包括教育、公共医疗和福利、治安和消防、排水和公共卫生、基础交通设施以及住房。地方政府必须在各州制定的法律框架内征税。迄今为止，43个州对地方政府征收房产税施加了某些限制，包括房产税税率、估价增值或两者兼而有之。一些州还规定了房产税最高征收额或年度增幅。即使有这些限制，房产税收入依然是地方政府的财政命脉。地方政府在遵守州法律的前提下，可以独立征收和管理房产税。实际上，房产税在促进财政分权和地方财政自治方面发挥着重要作用。

多级政府独立制定房产税率

在美国，制定房产税税率传统上是地方政府年度预算过程的一部分。尽管税率很少年年都变，但地方政府不得不按照州法律规定，每年对房产税率重新调整，保持税率不变或做小幅调整。正如印第安纳大学公共与环境事务学院教授约翰·米克塞尔所说，按照拟定税率，房产税能够产生足够收入，从而帮助地方政府平衡运营预算，偿还当前债务。县、市、学区和特别社区等各级地方政府部门都可独立制定房产税税率。因此，房地产所有人实际收到的房产税账单，通常是房产所在地区多个政府部门征收的税款总和。在大多数情况下，县的房产税征收部门（可能是财政部门）代表所有政府部门征税，并向每个部门分配税收收入。

大多数州对所有房地产适用同一税率，只在少数州，不同类别的房地产适用不同税率，比如住宅、农业、商业、工业和公共设施房地产。实施分类房地产税率体系的理由在于，某些类别的房地产比其他类别的房地产有更大的纳税能力，因此应该适用更高税率。

存在争议的房产估价体系

最困难、最具争议的是房产价值评估。因为房产税的计税基础并不是市场实际交易价格，所以必须对房产价值进行评估。在美国，最广泛使用的房地产评估标准是市场价值。方法有二：一是潜在用途评估，二是当前用途评估。前者假定潜在买家可能将新购地产改变用途，比如将一个正在发展中的城市周边农地变为一个购物中心、商业建筑或者公寓楼。而后者则假定，买家将保留这块土地的原有用途，无论它原先是农业、商业还是住宅用地。

另外，一些州使用销售价值来计算房产税税基。按照这种所谓的“售价评估”体系，房地产只有被出售时才会被重新估价。一方面，这种体系使得长期持有房地产的所有人，不会因房地产市场逐渐发展而支付较高的税，并避免为尚未实现的房地产收益缴税。另一方面，该体系也存在诸多弊端。首先，横向公平的弊端。因为新的房地产所有人，将不得不比过去的房屋业主以及附近社区类似房地产的所有人，缴纳更多的房产税。其次，居民流动性受到制约。因为当房屋所有人面临是否换房的问题时，他们可能被迫放弃换房打算，以避免缴纳更高的税款。经济学家普遍认为，流动性下降会导致住房市场和劳动力市场丧失效率。第三，地方政府收入能力遭受抑制。最近的发展历史表明，实行“售价评估”体系的地方政府，在住房市场繁荣期间无法增加房产税收入，很难满足当时不断增长的民众对公共服务的需求。同时，它还影响到地方政府积累储备基金的能力，削弱了政府安然度过经济低迷期的潜力。

多样化的房产税减免项目

许多州出台各种政策帮助减免纳税人的房产税负担。某些州则允许地方政府选择自己的房产税减免项目。

其一，对特定个人或机构应税房地产（比如政府、非盈利组织、个人住房以及退伍军人和老年人住房）的评估价值实行一定比例的减免，从而降低税基。相比之下，税收抵免政策是对税款的直接减免。政府还使用税收抵扣政策，与土地开发商协商，允许在一定时期内对一定比例的评估价值免税。这种政策被视为吸引企业和促进经济发展的一种手段。

其二，“断电器”政策针对的是陷入困境的居民。目前美国 33个州实施此类税收减免政策。该政策规定，如房产税负超过家庭收入某一比例，政府就会将超出部分中的部分税款返回给个人。然而，为了降低该政策的整体成本，许多州只向老年人实行税收减免，不包括其他低收入业主。

其三，延期纳税。该政策规定，允许老年人、残疾人、低收入家庭以及农场主等按照房地产过去的价值、而非新的（更高的）价值纳税。当前税款和按照房地产完全价值所纳税款之间的差额可以延期到以后缴纳，比如当农场转变用途或者老年人去世之后（作为对个人遗产征收的一种税收）。

其四，税收增量融资（TIF）政策为指定地区（TIF区域）的经济发展提供支持。该政策规定，地方政府对房地产开发创造的评估增值部分征税，而且还可以利用这种税收支付TIF区域中的基础设施建设和其他支出。因此，地方政府可以不用拿一般纳税人缴纳的税款为新开发项目融资。这种政策一直受到工业和开发官员们的欢迎。

可资中国借鉴的经验教训

美国地方政府征收房产税的经历，为中国税收改革提供了一些参考。

首先，透明度是成功关键。税收结构和程序应该相对容易理解。纳税人应该知道如何计算房产税和应纳税额以及纳税用途。不应在没有合法程序的情况下给予某些纳税人特殊待遇。透明的税收制度有助于防止逃税和腐败。

其次，社会公平需要努力维护。房产评估应该基于完全市场价值，确保横向公平（即同等条件下的纳税人应缴纳同等税额）。与此同时，必须出台特定的税收减免机制力争实现纵向公平（即税收负担应根据纳税人能力的不同而有所不同），减轻弱势群体的税收负担。

第三，激励措施应谨慎使用。减税和TIF等激励措施应该与经济成效挂钩，不应简单地被政客们用作捞取外快的手段，必须实施定期监督以维护问责机制。

最后，税收稳定仍需确保。允许地方政府调整税率满足不断改变的公共需求。一个设计完美的房产税税收制度，应该在促进政治问责机制和保护公众不会被过分纳税的同时，尊重地方自治权，确保地方政府获得足够收入。