国内房地产转型研究

内容摘要：房地产是与日常生活息息相关的行业。近些年国家对房地产的调控可谓是前所未有的频繁和严厉，其目的都是为了抑制房价的上涨并规范房地产市场。随着众多政策的实施，许多房地产企业的经营受到了不同程度的影响。改革开放以来，我国经济一直保持平稳快速的增长势头，与此同时，城市化率已经接近百分之五十。在这些主要因素的影响下，许多房地产企业认识到再按照纯开发销售的模式已经不再适应当今的经济环境，需要改变商业模式。该转型到何种商业模式，就是本文要研究的目的。现在房地产行业的商业模式大致可分为开发、商业地产、地产服务这三大类。个人认为结合现今的经济环境，商业地产模式是最佳选择。在国内企业中，万达地产是由开发模式转向商业地产模式的成功典范。本文结合万达的发展历程，分析了商业地产模式的优势，以期望可以给关心这个行业的同仁提供一些分析。

关键词：房地产商业地产万达

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：

房地产企业面临商业模式困扰。当今中国房地产企业在现今的商业盈利模式下，最重要的两个生产要素是土地和资金。土地储备量不足会造成企业业务量不够，这样就无法通过连续滚动开发规模的优势来降低成本获取盈利；资金融资渠道窄就会造成资金流动不畅。这两类最重要的资源，土地是由政府垄断，现今国内的金融市场体系还是属于管制型银行主导的，而房地产企业的资金大多是由地产企业的开发贷款和购房者的购房款即现金与按揭贷款组成，这样使得商业银行贷款成为房企在外部融资最主要的渠道，同时也将房企的财务风险转移到银行了。正是这两个关键资源都掌握在政府手中，那么政府对房地产市场的态度，出台的关于房地产的宏观政策和各个地方政府的执行力度，都是房地产企业最重要的政策变量。另外在未来国内的一线与二线城市的人口分布也会出现变化，对房地产企业的商业模式有着很大的影响。

文献回顾

1、地价越来越昂贵

现今大多数房地产开发企业预计房价会持续上涨，在拍得土地后，利用土地和在建工程进行抵押贷款，快速滚动开发，并通过预售回笼资金，再利用销售回款和按揭款去拓展新的项目，这样以土地的增值和金融杠杆的使用就成了房企利润最主要的来源。随着中央政府行政性介入逐步加深，想低价拿地，然后分期开发，拉长开发周期，通过土地增值溢价获得丰厚利润是越来越困难了。在未来，房价总体将保持平稳上涨，国家是不会让房价大幅上涨的，但地价越拍越贵，房价与地价之间的利润空间是越来越薄了。这使得单单只做开发而进行高周转的模式受到了严峻的挑战。

2、融资越来越困难

很多房地产企业在资金面上特别是在经营活动中现金流波动性比较大，抗风险的能力较低，如果遇到市场调整，就会容易出现资金方面的危机。国家在最近出台的新政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。在中央政策调控银根收紧的大环境下，将有更加多中小地产商面临资金紧张的困境。另外，像保利、万科等龙头的地产商虽然不缺钱，但处在目前的环境看，他们通过传统渠道从商业银行取得贷款也比之前困难了许多。

3、国家对地产市场政策

从2010年1月份开始，中央政府连续出台相关政策对房地产市场进行调控，政策的手段从传统的金融、税收到增加保障性住房等，甚至一些城市还出台了限购政策。①就现在的形势而言，国家对房地产打压的是非常严重，特别是住宅市场，现在国家大力兴建保障房，对商品房不管是在购买政策还是土地供应量上都是采取打压的政策，相对而言对商业地产这方面倒是没有住宅那么严厉。

4、中国人口因素将更为突出

房地产居住需求最终取决于人口的空间分布和时间分布。总人口的减少和中青年人口占比缩减是全球人口变化的总趋势，中国25-45岁的购房适龄人口在2008年已经达到峰值，在此之后将持续下降，这些影响会在未来14年左右的城市化进程抵消。目前的中国城市化率已经达到47．7％，城市化率在未来会处于加速的阶段，城镇购房25-45岁适龄人口在2015年至U2027年间会形成了一个高峰平台，在2023年前后达到最高峰，约为2．483亿。作为房地产企业面对城市化和人口变化，需要在制定战略时未雨绸缪。

研究意义

现今国内的大多房地产企业都是以开发模式存在，而面对如今的城市化进程，房地产企业应该是以商业地产持有模式为最佳。开发型的企业已经到了做的很成功、但是很辛苦的阶段，而此时正是转型成商业地产持有的好时候。现今国内外对商业模式的研究甚多，但是对房地产企业的商业模式研究不是很多，特别是国内对房地产企业的商业模式研究特别少。

研究内容

本文先对现今国内的经济形势与房地产市场进行分析，再对万达地产进行简述，再详述万达地产商业模式的发展历程及经营效益对比，再对国内外房产企业的商业模式做出分析，得出现今国内的房产企业该如何转型实行哪种商业模式，并且在转型中该注意哪些问题。

研究方法

为使本文的研究更具有现实意义，本文采用案例分析法，对案例研究对象企业的资料进行收集和整理，分析其商业模式改变的背景及改变前后企业效益的对比，通过对此企业进行分析得出对其他企业的借鉴意义。

案例深度分析

1、万达地产背景介绍

万达地产是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达地产的城市综合体一万达广场是中国商业地产当之无愧的第一品牌。2001年，万达集团在开发了近600万平方米的住宅后将战略重点转向了商业地产的开发。十多年来，万达集团凭借“商业+地产"的开发模式稳坐了商业地产的头把交椅。如今，万达已在全国50多个城市投资开发商业地产项目，资产达3000亿元，年销售额达1700亿元，是亚洲排名第一的不动产商。

2、万达转型前后的对比

万达在刚开始从事房地产时，是以开发住宅地产为主，既是房地产开发模式。房地产开发模式是在土地上建造住宅，再将这些住宅销售一空。此种模式的优点是可以迅速的回笼资金，缺点是需要大量的土地储备。万达商业模式的特点主要体现在两个方面：

第一，定单模式。

万达在初期进入商业地产时，也发生了很多问题，比如，建了房子招不到商，终于找到商家了，商家还把租金压得非常低。后来万达成立了万达商业地产公司，首先跟商家签定定单，照定单去做，这样先租后建。定单签定后，按照定单设计与建造，如果发生改变，成本一律由对方负责。第三，完全开工。万达的城市商业中心大多都在20万平米左右，一般都会有8到10个大店，有百货、卡拉0K、电影院，或者餐厅，或者健身馆，或者电器大卖场等，还会有两三百个中小型店铺，如必胜客、麦当劳等等。为了让设计圆满展示出来，并要求各商家同时开业，做到这一点需要费很大的力气。

第二，完整产业。

万达开始做商业中心的时候，自己并不做管理者，后来发现一大堆问题，随后成立了规划部，成立了自己的商业规划院，成立自己的管理公司，有成立了各个主力店，如万达百货，万达影院等。

3、国内房地产应该往哪种商业模式发展

现今国内外的房地产企业按照商业模式可分为三类，分别是房地产开发、商业地产、房地产服务。

现在国内房地产公司的最佳商业模式的选择应与国家的城市化进程以及人口流动相结合。这样公司的业绩增长才能达到相对最快，也才能够为投资者带来更高的收益。结合当前的城市化进程，当前房地产商业模式选择应转向持有商业地产。

在企业转型中应该注意哪些

当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。房产开发商转型到商业地产的经营优势之处主要表现在以下方面：第一，使企业可以长期持续发展。持有商业地产就会使企业经营处于一种稳定的投资回报状态之中，现金流很稳定不会大起大落。第二，使企业向多元化产业链发展。当前土地获得日益艰难，从近期各地的竞拍土地情况来看，土地争夺已到了白日化。另一方面，将来中国的房地产市场发展，总会像发达国家一样会趋于饱和，所以房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业地产在短期来看，投资回报率不明显，但通过一段时间的持有，从商业地产的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。第三，使企业的资产更有质量。持有商业地产，企业不需要缴纳高昂的土地增值税，资产的含金量更高。商业地产通过良好的出租与经营，每年可以拥有良好的投资回报，又可以同时拥有大量的现金流。地产企业通过资产评估，向银行融资商业地产经营性贷款，既可以扩大再生产，有可以不失资产使其保值、增值。

做商业地产需要较为专业的人才，所以人才十分非常重要的。从事商业地产需要较为雄厚的资金支持。对于那些只是短期缺乏资金，而又有一定品牌影响力的开发商而言，进入商业地产是会对公司长期的发展、提高其现金流乃至资本运作都具有积极的影响：而对资金较为紧张的开发商而言，进入商业地产则一定要谨慎再谨慎。在进行商业地产的项目区域选择时，其核心是需要足够商户量和消费者做支撑，如果没有这二者的足够支撑，凭空建筑出来的商业项目，后期经营会很困难。

结论

房地产是与日常生活息息相关的行业，近些年国家对房地产的调控可谓是前所未有

的频繁和严厉，其目的都是为了抑制房价的上涨并规范房地产市场。国家在土地供应上逐渐趋紧，在某些发达城市的市区可供应的土地越来越少，国内大部分地产企业都是开发式的，需要不断地获得土地获得利润来维持经营。随着国内通货膨胀的加剧与房地产市场的金融调控，银行对于给地产商的贷款是越来越谨慎，上市地产企业的增发再融资计划一再受阻，这样房地产企业的资金链受到了严峻的考验。改革开放以来，我国经济一直保持平稳快速的增长势头，与此同时，城市化率已经接近百分之五十，一些发达的省市已经达到百分之六十。在这些主要因素的影响下，许多房地产企业认识到再按照纯开发销售的模式已经不再适应当今的经济环境，需要改变商业模式。

现在房地产行业的商业模式大致可分为开发、商业地产、地产服务这三大类。结合当今的经济环境和城市化率，现在是发展商业地产的好时机。

本文以万达地产作为案例，万达地产是由开发模式转向商业地产模式的成功典范。万达地产作为全国性的商业地产公司，现在已然是商业地产界的先锋与楷模。万达是从住宅开发做起，后来转型做商业地产，做的非常成功。商业地产是房地产行业的一种经营模式，一家企业的经营模式的取决于多种因素。房地产公司的最佳商业模式的选择不仅应与国家的城市化进程以及人口流动相结合，还需要和所在城市区域的收入挂钩。

从宏观政策面来看，商业地产受宏观政策调控的影响较少。政府对房地产行业的调控政策历来是以住宅地产为主要对象的。整体而言，商业地产的市场化程度更高，其租售价格的波动主要由宏观经济环境和市场供求关系所决定。

从商业模式的可持续性发展来看，商业地产比纯住宅地产的运营模式更具可持续性。第一，土地始终是稀缺资源。住宅地产的运营模式需要不断地拿地并完成开发和销售，资金回笼速度较快，但随着可出让的土地资源日趋减少，住宅地产的发展必将受到制约。第二，商业地产注重的是获取核心优质物业并通过长期运营获得稳定现金回报，虽然投资回收期较长，商业地产却更能为公司带来长期稳定的收入。

总的来说，首先本文分析了国内房地产企业的商业模式所遇到的困境，结合当今的经济环境与城市率，得出大部分房地产企业现在的开发模式已经不是最佳的模式，认为在当今中国商业地产是房地产企业的最佳经营模式，特别是在一些发达的区域，房地产企业的最佳商业模式已经不再是住宅开发而是商业地产模式。其次重点分析了万达地产的发展历程和其商业地产模式成功所在，供需要转型的企业借鉴。然后又介绍了国内外的现有的商业模式，并从发展完善的房地产市场得出现阶段国内的房地产企业发展商业地产最佳。最后简单介绍了在企业转型中会陷入的误区，给企业以警示作用。

参考文献

1、《商业地产策划与投资运营》 董金社商务印书馆有限公司2011年

2、《商业地产招商营运》 王高翔化学工业出版社2011

3、《商业地产购物中心》 谢毅、吴杰 化学工业出版社 2012

4、《商业地产前期开发手册》夏联喜中国建筑工业出版社2012

5、《中国商业地产蓝皮书》中国房地产业协会商业和旅游地产业委会、中国建筑工业出版社

作者：董雪俊东南大学经济管理学院MBA在读，就职单位：苏南万科房地产有限公司