对房地产抵押评估问题的探讨

摘要：在房地产抵押评估的实践中我们得知，在实践的工作中存在着很多不规范的。又以抵押评估问题最为严重。本文就房地产抵押评估的一些问题进行探讨和研究。

关键词：房地产评估；抵押评估

Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.

Key words: real estate assessment; mortgage appraisal

中图分类号：{F123.17} 文献标识码:A 文献编码：

房地产抵押的行为中，借款人一般是以房地产抵押的形式来向银行申请贷款的。银行是按照房地产评估价值的一定比例向借款人放款的。评估机构则根据评估价值的一定比例向客户收取评估费用。这个过程中，房地产评估价值的高低是各方关注的焦点。银行为控制贷款风险，通常要求估价机构按照“谨慎原则”进行估价。

房地产的抵押价值评估关系到方方面面的利益，价值评估的目的是保障抵押权人、担保人、抵押人的利益，甚至是金融行业的利益。房地产的抵押评估结果是合理的，就能够保护其应有的权利，合理地确定抵押人能够取得贷款的额度。就国家而言，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。

1、目前房地产抵押评估中存在的问题

1.1对于抵押人来说，抵押权的目的不是取得或变卖土地使用权而是提供债务履行担保。土地使用权设定抵押权时，评估的目的不是土地使用权本身的价格，而是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格。而被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款金额，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

“抵押土地在估价时点的市场价值”就是土地抵押价值，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，优先受偿权已在土地抵押价值的内涵中扣除，考虑变现能力，再把各种诉讼费用和税费考虑在内，本身资产的价值和市场交易价值就打了折扣。在目前的金融机构中发放贷款仍以过去的折扣率（50%～70%）发放贷款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的规定，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。抵押物变现时产生的价格减损，和上缴税费都应考虑在内，这样以免抵押人的利益收到损害。在价值扣减中需要避免有重复的内容，如有重复的内容，后果将是估价对象的抵押价值远远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值。

1.2缺少专业评估知识的信贷人员,对房地产的价值就无法准确的估算。房地产评估的专业性较强，要有一些基础的理论知识和实践的经验。有时候在评估房地产时由于知识或是资料的限制，信贷人员在做内部评估时较难判断出房地产客观合理的价格。有的信贷人员不熟悉《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，所以不能正确地判断房地产的合法性和抵押的有效性。不同性质的房地产的价值也是有很大区别的。对法律的不熟悉直接会导致抵押无效或是缺值。

1.3土地资产再抵押评估问题

有这样一种情况存在使得抵押权这一土地他项权力不再存在，那就是当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束。此时，已撤销抵押的地产与未抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地产评估价格为 100 万元，按银行抵押贷款率70％计，可以贷款 70 万元，而抵押人第一次贷款30万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过 40万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。在这样的一种情况下评估报告需要重新评估：在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，就需要重新评估，否则将会使某一相关方的利益受损。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

1.4银行和评估机构在评估上衔接缺失

现在银行和评估机构存在的问题就是，在评估的机构中评估人员对于银行的操作和业务的品种不够熟悉，而在银行中放贷的工作人员对于评估的技术和理论知识同样的缺乏。这样直接导致了和出现了以下两方面的情况。

一是银行是否拿到了符合银行规程的评估机构提供的评估报告：再就是拿到评估报告后能否能正确的理解和使用评估报告。评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按公开市场价值的 50%～70% 作为贷款额，这是目前在评估实务中最为普遍的情况。这种简单的衔接模式不仅增大了评估机构的评估风险，也使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。

1.5选用抵押价值类型

在我国现阶段土地抵押贷款大抵可以分为两类。一类土地抵押贷款为房地产开发商的开发项目。另一类则是工商企业的流动资金贷款。两者在贷款的形式上是不同的，违约的风险大小，程度也是各有不同。在估价时点上应该依照不同的抵押贷款形式确定不同的估价时点。

评估报告是有时效性的，一般为半年或一年。在半年或是一年时间到期后，银行是需要更换评估报告的。把估价的时点确定为当前的估价时点，在操作上有所便利但是在理论的解释上却增加了难度。存在的选用价值类型的问题，实际上和估价时点的确定问题是相同的。

2、改进房地产抵押评估工作的建议

2.1评估人员职业道德水平需要提高。作为房地产评估人员不仅要有丰富的实践经验，扎实的专业理论知识，更需要在职业道德上保证表现良好。因为一名评估人员只具备估价的理论知识，丰富的经验是远远不够的，优良的职业道德才能客观公正的做出正确地评估。一但评估的价格不客观不公正时，就会损害到当事人的利益，同时给银行信贷的资金造成风险。

2.2要做到公平、客观和诚实。在估价时不弄虚作假，要量力而行，在评估中如感到自己的专业能力难以完成一项房地产估价时，应该请本估价机构中其他资深估价师来协助完成。保密原则也是作为评估人员应具备的品质，评估中知悉的涉及委托方商业机密要做好保密工作，资料妥善的保管，不得将资料外泄和公开相关的内容。还有一点需要注意的是，应保持独立的估价，回避自己的亲人朋友，和其他关系的关系人。

3、明确产权和抵押标的权属

明确产权是非常重要的工作之一，房地产的交易转移的是有关房地产的产权所有权和使用权或是其他的权益而并非是房地产的本身，这是由于房地产自然地理位置的固定性决定的。我们在评估中也是就这些无形的权益进行价值的评估。在评估前假如房地产抵押标的权属不清，将会给评估的工作人员和抵押权人造成很大的风险。而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。所以产权是否明晰在评估中有着至关重要的作用。评估人员在进行评估时首先要看的就是抵押标的权属是不是符合国家的法律和法规，是否在有关的单位进行了产权的登记，是否有权属的争议，是否取得房地产权属证书。这些都属于在房地产抵押评估时，应收集的资料，作为评估的依据。

4、结束语

目前房地产估价活动中存在诸多不规范行为，其中高估现象尤为普遍，严重损害了银行等金融机构的利益以及估价行业自身的信誉与形象，增加了房地产金融风险。

参考文献

[1] 毛洪涛,张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估.财会通讯理财,2008.4.

[2] 卢新海主编. 房地产估价——理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008.

[3] 谢方琳.关于房地产抵押贷款的评估.中国资产评估, 2008.1.

[4] 秦忠芳,郑拓.浅谈房地产抵押价值评估的重要性.中外房地产导报,2006.8.

[5] 王丽梅.关于房地产抵押评估估价时点的思考.科技咨询导报,2007.3