保障性住房济控制点探讨

[摘要]保障性住房要求“面积不大功能全，用地不多环境美，造价不高水平高”，这对设计提出了更高的要求。在保障性住房基本只有3％-5％微利的情况下，控制保障性住房的建设成本相当有积极意义。

笔者所在单位在过去的几年中承担了多个保障性住房设计任务，在保障性住房设计方面积累了丰富的验。笔者在参与项目过程中对保障性住房济控制点这一出发点进行了探讨，积攒了一部分实际工程验，与大家分享。文章从规划、建筑单体、单体立面、建筑作法等方面分别阐述论证保障性住房的济控制点，为有效控制保障性住房造价提出了参考意见。

[关键词]保障性住房；造价；济

1、背景

自2007年8月13日国务院下发了《关于解决中低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)即24号文以来，保障性住房建设得到了各级政府的高度重视并引起了人们极大的关注。上海市在公布了《上海市住房建设规划(2008-2012年)(征求意见稿)》后，近期提出5年内建成2000万平方米每年400万平方米保障性住房的建设目标。而上海建交委颁布了《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》[2008]704号，明确了建设技术要求。

从前一阶段各地的实践来看，尽管政府在“如此精心地”规划着保障性住房，但百姓的要求也在提高，“你规划我选择”已是不争的事实。除地段外，房型的好坏、环境的优劣、配套的齐缺、售价的高低既是百姓关心的，也是政府关心的。另外，由于土地的紧缺和配套要求高，在这样的条件下要体现“面积不大功能全，用地不多环境美，造价不高水平高”，对设计提出了更高的要求。从保障性住房建设模式上看，建设期的土地费用和建设投资都是需要开发建设单位自行筹资解决的。这些项目中有些政府采取回购政策，有些则没有，建成之后百姓仍有放弃配售的权力，因此，在普遍只有3％如此微利的保障性住房开况下，控制保障性住房的建设成本相当有积极意义。

2、规划篇

2.1　总体指标

总体指标主要有：容积率、建筑密度和建筑层数。

容积率一般都有城市规划根据城市规划统一制定，不同地块有不同的容积率要求。容积率与建筑层数、单体标准层面积的关系密切。一般验来说，多层6层容积率约1.2，小高层ll层可以做到1.5左右，高层18层则可以达到1.8-2.2，而高层32层(建筑高度在100米以下)容积率更大，一般轻松就能达到3.5以上。在小区规划设计中，根据不同的容积率要求选择不同的合理组合方式，小区整体l生价比比较合理。

2.2　建筑布局

由于受西方建筑文化的影响和人们求新求异心理的驱使，建筑布局越来越复杂，而整齐划一的布局则往往被看成是死板、没有创意。事实上，建筑排列工整并不等于死板。排列整齐的楼房，前后左右的布局相对平衡，配合绿化景观，也能呈现出美妙的景致。

开发商出于满足小区停车及人防面积的考虑，基本上都考虑设计平战结合的地下机动车停车库。但是现状很多小区的地下车库都是“工”型、“王”型。这些形状的地下车库，因为外墙曲折，周长增加，导致地下墙体的工程量增加，从而增加了造价，甚至因为建筑阴角的增多，给地下室防水处理带来了不便，引起地下室渗水。在建筑总体布局中，尽量考虑建筑围合大面积绿化空间，使地下车库可以集中布置。

2.3　道路交通

道路作为建筑以外的主要用地，为满足车辆荷载要求，建造成本要比绿化高得多，所以要控制道路的建设成本，很重要的方面就是要控制道路交通面积。关于道路的宽度，根据规范，双车道要做到7米，单车道为4米。通过住宅单体南北入口的设计，使一条入户道路服务其南北的住宅，减少了道路面积。同时，尽端路的回车场可以做为消防登高场地，或者利用消防登高场地设置停车位，最大限度的利用必须设置的道路面积，降低造价。

2.4　景观绿化

景观绿化是每个小区都必不可少的部分，政府部门对绿化面积也有严格的控制，一般来说新建小区都不低于30％。对于这部分面积，有以下一些建议：不做水体景观，尽量多植树、少种草，多设置居民活动场地，设置大面积集中绿化为地下停车创造有利条件。不做水体景观，是因为水必须流动，所谓流水不腐，但要使水流动起来，则要增加水泵等设备，还要增加水处理设施，投入很大，效果却不一定好，尤其时间一长，还容易滋生蚊蝇，造成卫生死角。多植树是因为一般来说树比草便宜，且更容易成活。

2.5　竖向标高

竖向设计决定整个小区场地的标高，它与工程土方量直接相关。根据验，场地标高一般比地块周边市政道路标高高100～200mm，这样既有利于场地的排水，又不会大量增加工程土方量，可以减少工程造价。路面可采用沥青路面，造价不高，静音效果却很好，又方便施工。道路标高可取路中心标高一致，通过路边找坡来排除雨水。

2.6　机动车、非机动车停放

根据《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》的要求，中心城外的保障性住宅小区，机动车停车位按照0.3辆／户配置，然而由于保障性住宅每户面积很小，导致小区内住户比较多。因此，还是需要有一定的停车数量。机动车常见有两种方法，一是地面停车，结合植草砖绿化设置停车位，另一种是在中心绿化下设置地下车库。从建设成本来看，地下车库成本要高得多。所以为控制造价，可以优先考虑地面停车。由于现在小区建设必须要配置一定规模的地下人防面积，因此可以结合地下停车库的设置来解决这一问题。考虑的先后关系应该是先计算小区需配建的人防面积，按照计算出来的面积在小区中心绿化下设计平战结合的地下车库，统计车库内能解决的停车位数量，剩下的车位在地面解决。这样就能最大程度的利用人防车库，做到既不多做浪费，同时又满足人防要求。

非机动停放占地面积比机动车要小多了，所以一样优先考虑地面解决。由于高层住宅建筑单体的基础埋深是随着高度的增加而增加的，11层的住宅单体其基础埋深相对来说不是很大。而到了14层以上，基础埋深就相当大，开挖和基础工程量本身就已很大，做一层地下室成本增加就不是很多。因此可以考虑只在局部14层以上的住宅设地下非机动车停车库。

3、建筑单体

3.1　一梯多户设计

采用一梯多户的组合单元，既可以减少公摊面积，还能提高容积率降低建筑层数和造价。保障性住房户型面积都很小，如果仍按照上海商品住宅一梯两户的单元设计，一是加大了设计难度，在同等的建筑面积控制下，一梯两户要比多户套内面积少做不少面积。另外如果每一个单元面积都很小，进深也很小。这将直接导致小区容积率无法直接提升。

3.2　平面格局

对比上海市商品住宅规范我们可以发现《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》放宽了不少，功能空

间的短边(面宽)要求降低了很多，实际上也是合理的。在保障性规范基础上，尽量缩小面宽，加大进深，有效增加建筑容积率降低建筑层数，以达到节约造价和节约用地的目的。还可以合理进行住宅空间的取舍。一般来说，住宅的功能空间应齐全，即做到独门独套。《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》，“保障性住房按套型设计，主要有卧室、厨房、卫生间、阳台等基本空间”。当所住家庭成员只有1-2人时，也可以将卧室面积适当增大，与起居室合二为一。

3.3　结构选型

在设计时必须强调结构参与，在平面布置和构造设计上使结构更趋合理，做到济合理。所以方案阶段尤其是房型设计初期结构设计就提前介入是解决此矛盾的不错方法，而建筑师也应具备基本的结构概念。在房型设计时有意识的让保障性住房体型规整，减少外墙凹进凸出。内部承重墙体也尽量对齐，这样结构整体性好，抗震验算容易通过，尽量保证在最低配筋率的前提下就能通过计算。

3.4　住宅层数和层高

3.4.1　住宅层数

从济的角度出发，层数和造价的关系的正比关系，层数越高，单方造价越大。当然，层数越高，小区容积率越大，土地的楼板价也有所降低。小区内住宅的层数应该以6层、11层、14层、18层、100m以下进行合理组合，如规划指标没有最低容积率限制，保障性住房的楼板价也没有规定，可进行土地楼板价和层数的综合分析，按照上海市常规的住宅层数类型的造价参考验值进行比较，确定最符合济效益的最佳组合层数。

3.4.2　住宅层高

住宅的层高不仅影响建设成本投资，对住宅节地、节能、节材、节约资源的意义更为重要。不能错误地理解层高越高，房屋质量标准就随之提高了。上海市住宅设计标准中有规定，住宅层高宜为2.80m。从净高要求来看，卧室和起居室的室内净高不应低于2.50m，厨房卫生间室内净高不应低于2.2m。如考虑楼板厚度为100，楼面面层厚度为50，顶面粉刷厚度为20，则最小层高即为2.5+0.1+0.05+0.02=2.67m。考虑施工误差，住宅层高最小规定即为2.70m，考虑卫生间有300空间可以进行管道和吊顶安装，2.70m的层高完全可以满足室内净高要求。同时保障性住房相对房型面积小，开间进深小，相对居室面积也不大，层高适当减少对采光通风还有视觉效果几乎没有影响。所以层高可以适当控制，取值2.70m即可。

4、单体立面

随着现代社会济的发展，对外城市形象的展示以及城市公共环境品质的提高逐渐被人们所重视。城市建筑的外观，特别是建筑立面的装饰作为城市形象最为直观的体现，它的设计因此就尤为重要。单体立面是保障性住房的外观直接感受，是除了房型以外的另外一个小区品质的重要体现。但单体立面对工程造价的影响非常大，附加的建筑构架是额外的建筑成本，而大量的细部建筑线脚造成施工难度大，使用的模板量增加，造价也增加不少。在设计中应充分考虑其济性，对单体立面进行方案比较，使住宅单体立面设计达到济性与美观性的统一。

4.1　设计原则

实用原则――保障性住房的立面设计应从功能要求出发，以实用简洁为主。推崇现代简约式的建筑立面，尽量不用或少用不必要的构架和装饰。

久耐看――建筑立面设计应该注意到人们的生活验和审美习惯，从大众的需求作为出发点，创造出能够为广大群众所理解和认同的立面，做到“典雅大方，久耐看”，5年10年后建筑立面仍然具有相当的特色。

4.2　窗墙比控制

大面积的门窗洞口会造成保障性住房结构钢筋含量的增加，因节能性能差也会引起外墙保温厚度的增加，而过量的使用凸窗更使结构增加不少构造措施，从而引起造价的大量增加。所以要对窗户设计进行仔细比较，造价就能控制下来。门窗洞口在满足规范窗地比的前提下尽量控制门窗洞口尺寸，窗高高度也按规范设计900高度，避免设计增设护窗栏杆的低窗台。凸窗也尽量控制，除了主卧可以考虑设置凸窗扩展室内空间，其他居室不应设计凸窗。

4.3　细部处理(线脚，构架，窗饰)

在立面细部处理上，装饰线脚会增加工程量，增加施工难度，还会带来墙面防水的问题。构架是属于装饰性要求，一般常在屋顶设置，混凝土构架造价便宜，但视觉效果比较笨重。钢结构屋架造型美观，但造价高，后期维护费用大。在满足立面美观的前提下，不用或尽量少用各类线脚，构架和窗饰。不过如果采用涂料墙面可以考虑设置窗台板，避免墙面污染严重，提高墙面涂料的耐久性与美观性，对窗框防渗水也有好处。

4.4　门窗选型

门窗与外墙一同为住宅提供护结构，是住宅材料的一个重要组成部分。门窗发展至今，已历过木、钢、铝合金、塑钢门窗等四个时代，目前上海市保障性住宅较为适用的是铝合金门窗和塑钢门窗。铝合金门窗阻燃性好，外观豪华。自重轻，坚固耐用，耐腐蚀，不易朽坏，其氧化着色层不脱落，不褪色，久耐用，但最大的问题就是保温性能不佳。塑钢门窗保温性能是铝合金门窗同等价位无法比拟的。PVC塑料导热系数只是铝合金的1/1250，钢的1/400。塑钢门窗价格低，隔音效果好，封密性也好，不易变形，强度好，安装方便，是新一代门窗材料。但塑钢门窗本身也存在一定不足，框由于内衬钢而较重，表面容易变形变色。所以可以选择高质量的塑钢门窗，性价比较高，节能效果好。同时还可以减少外墙保温厚度，进一步节约造价。

5.建筑作法

5.1　开窗形式

常规住宅门窗的开启方式主要推拉窗，平开窗和上悬窗，各有各的优势及特点。推拉窗优点是价格较低，简洁、美观，窗幅大，玻璃块大，视野开阔，采光率高，擦玻璃方便，使用灵活，安全可靠，使用寿命长，在一个平面内开启，占用空间少，安装纱窗方便等。缺点是两扇窗户不能同时打开，最多只能打开一半，通风性相对差一些，密封性也稍差。平开窗优点是开启面积大，通风好，密封性好，隔音、保温、抗渗性能优良。缺点是窗幅小，视野不开阔。一般平开窗常规采用外开窗，开启要占用墙外的一块空间，刮大风时易受损。上悬窗是在平开窗的基础上发展出来的新形式。因开窗通风面积有限，一般仅使用在卫生间等小空间部位。可以尽量采用推拉窗，通风面积大，济型好，居民使用也方便。

5.2　阳台形式

上海市常规采用的阳台形式主要有铸铁栏杆、型钢栏杆、混凝土栏板、玻璃栏板。铸铁栏杆加工性不强，只能采用常规的复杂造型；但铸铁惰性大，耐久性好，且造价较低，如图5-4所示。型钢栏杆造型美观，现场焊接，加工方便，造价合理；但防锈难以处理，容易锈蚀，后期维护费用大。混凝土栏板造价低廉，坚固耐用；但室内外不通透，视觉效果差。玻璃栏杆立面效果最佳，室内外通透性好；但必须采用夹层玻璃，造价最高。保障性住房阳台的还有一个特点是因为居民房间面积小，一般常把阳台进行封闭处理，扩大室内空间，设计应特殊注意阳台封闭的可行性。主阳台可考虑造价低耐久性好的铸铁栏杆，在选型上多花工夫，选择与立面匹配的造型。服务阳台作为次要立面，视觉效果要求不高，完全可以采用混凝土栏板。

5.3　地下室防水

常规地下室防水在结构底板下方设置细石混凝土保护层，主要是为了保护防水卷材在绑扎钢筋时不受破坏，但引起了工程量的增加，而且防水层与防水混凝土之间脱节，被防水性能差的细石混凝土隔离，防水效果反而受影响。建议取消底板保护层，通过加厚防水卷材、使用新材料等措施来解决防水问题。第一种办法：取消底板保护层，防水卷材改为较厚的4厚高聚物改性沥青防水卷材。这种办法在施工绑扎钢筋时一定要多注意，对防水卷材进行保护。第二种办法：取消底板保护层，防水卷材改为水泥基渗透结晶型防水涂料，每平方用量不小于1.0kg。因为采用水泥基渗透结晶型防水涂料，可以干法施工，在底板钢筋绑扎完成后均匀撒布在底板上，然后浇灌混凝土进行底板施工。这两种办法通过几个小区实际使用，效果完全可以满足要求。