保障性住房保障模式的探讨

[摘 要]租赁型保障性住房是政府以发放租赁补贴为主提供住房保障的一种保障方式，这种保障方式可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，具有政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性等特点。

[关键词]三房合一 租补分离 梯度保障

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）46-0184-01

一、保障模式的提出

我国住房保障体系目前是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三驾马车并驾齐驱，形成了一个覆盖全体中低收入住房困难家庭的住房保障体系。但随着制度的普及和深入，问题和矛盾也日益突出，开着豪车住经济适用房，条件转好也不退出廉租房，在这种形势下我们烟台地区提出了“三房合一，租补分离，梯度保障”的保障模式。

“三房合一”就是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房合并在一起，统一为租赁型保障性住房，统一建设、统一分配、统一管理。“租补分离”就是保障房租赁和租赁补贴分别来实施，即不租不补，明收明补，以发放租赁补贴作为政府提供住房保障的主要模式。“梯度保障”就是按照保障家庭收入和住房情况分层次发放，家庭收入高的补贴相对就少，收入低的补贴相对较高，实现保障公平。

二、租赁型保障性住房提出的背景

（一）经济适用住房制度是我国住房私有化改革过程中探索出来的一种重要的住房供应模式，主要为了保障中低收入家庭的住房权利，实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用住房政策以来，它在扩大居民经济消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们也看到，从实施经济适用住房政策以来，出现了一系列与政策目标偏离的现象，如住宅单价水平偏高或单套住宅面积偏大，导致经济适用住房的总房款与中低收入家庭的购买力不相适应；又如住房位置偏僻、配套设施落后，致使工作与生活不方便遭到弃购，再如审批管理不严，销售对象失控，经济适用住房小区停放很多高级轿车，引起种种不公平现象的发生，致使经济适用住房建设陷入困境。随着社会对经济适用住房的诟病，已有部分省市决定逐步停止建设经济适用住房。

（二）廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，也是我国住房保障的一项重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入群体住房问题的重要保障模式之一。廉租房的供应对象为城市失业人员、生活困难的低保户；或是收入水平低，无力承担城镇住房、子女就业和其他消费的群体；以及刚参加工作的高校毕业生、外来务工人员等。这些人的社会地位、收入不是一成不变的，但是现实并非如此。廉租房申请者一旦申请成功，虽然他的职业、收入、社会地位随着个人努力，社会变化，时间推移，发生改变，从一个社会团体转入到另一个社会团体，其仍将原有的廉租房视为其个人私有财产，更有甚者将其出租或转让给其他人居住，已渐成为困扰政府相关部门的最大难题之一。

（三）要培养正确住房观念。居者有其屋是指有房住而不是指拥有房屋。中国历来有“居者有其屋”的传统观念，而且这里的有其屋往往被理解为是拥有所有权。中国现在的年轻人其他方面的观念都喜欢学习西方，对于西方的新产品、新观念接受很快，但惟有住房方面的观念非常传统，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成为很多年轻人的基本观念。当前很多女性甚至把是否拥有自己的住房作为衡量男性的经济实力甚至是结婚的必备条件之一。正因为如此，很多男性都急于买房，所谓“筑巢引凤”，这是推高我国房价的一个重要原因。很多年轻人为了买房，往往负债累累，成为房奴，个人的事业发展受到很大的影响，而很多西方的年轻人则根本不考虑买房，在出租屋内同样拥有快乐幸福的生活，个人的事业发展也不会受到什么影响。实际上我们年轻人应该改变观念，年轻时，事业比拥有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的还是买的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指拥有住房。

三、租赁型保障性住房的制度设计

租赁型保障性住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给城市中低收入住房困难家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。应根据住房的地段、面积和质量确定不同的租金标准，再根据家庭收入的水平，划分不同的保障梯次，家庭收入高的补贴相应就少，收入低的补贴相应较高，这样在房源之间形成合理的级差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府补贴，有利于各类中低收入住房困难家庭享受到住房保障的一种保障模式。

租赁型保障性住房可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，也可满足新就业无房职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员的需要。保障者可以租赁政府出资建设的保障房，也可以租赁社会上闲置的房子（鼓励这种方式），这样既解决了政府建设的公租房不能完全满足保障需要的矛盾，又能解决社会上房屋空置现象的发生。租赁补贴标准根据保障面积和市场平均租金的一定比例进行确定。

保障面积各地方根据各地方的实际情况而定，烟台市的保障面积的标准为以下列标准与其自有产权房屋的建筑面积之差计算：

1. 家庭成员1人的，为建筑面积30平方米；

2. 家庭成员2人的，为建筑面积40平方米；

3. 家庭成员3人及以上的，为建筑面积50平方米。

市场平均租金的一定比列，烟台市是按照下列情形进行分类：

（1）经民政部门认定的最低生活保障家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的100%确定；

（2）经民政部门认定的低保边缘家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的80%确定；

（3）家庭成员人均年收入低于市政府公布标准的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租赁补贴按照市场平均租金的50%确定；

（4）家庭成员人均收入低于市政府公布标准，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的30%确定。

（5） 新就业无房职工和外来务工人员承租政府投资的保障性住房，按规定可以享受住房租赁补贴，住房租赁补贴标准按照实际承租政府投资的保障性住房租金的30%确定，承租其他住房的，不享受住房租赁补贴。

市场平均租金标准由价格主管部门会同住房保障、财政等部门，统筹考虑保障对象的承受能力以及同地段同类型普通商品住房的租金水平等因素合理确定，并根据当地的经济社会发展情况及时调整。

租赁型保障性住房只租不售，以及带有过渡性的性质，可以使这种保障性住房成为一种公有的流动性资源，相对而言能更好避免各种问题。租赁型保障住房具有政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性等特点。比如申请人员不符合保障标准，政府停发其补助，其就退出住房保障；再比如其收入原为低保户，现在审核为不超过政府公布的标准，可直接核定为发放租金30%确定，不用为其“退不退房”而发愁。

综上所述，大力发展这种保障性住房保障模式也许就能够真正解决中国的住房保障问题，由此蜗居在中国的时代也就将成为过去，居者有其屋的时代就将真正到来。