投资性房地产计量模式选择影响因素分析

摘 要：成本模式和公允价值模式是投资性房地产会计计量的两种模式。本文从四个方面对投资性房地产进行了分析。首先，从投资性房地产的定义以及内容入手，对投资性房地产有具体的认识。其次，分析成本模式在投资性房地产中的具体运用。再次，分析公允价值模式在投资性房地产中的具体运用。第四，由于影响投资性房地产计量模式选择的因素众多，本文只是选择了几个方面进行分析，从不同的方面考虑，企业可根据自身的情况选择合适的计量模式。

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式

一、投资性房地产的定义和特征

房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围有：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。一家企业不得同时采用两种模式进行处理，只能选择其中的一种对投资性房地产进行后续的操作。

二、投资性房地产的成本计量模式

企业一般情况下应该采取成本的方法计量。采用成本的方法时的后续计量时，如果是出租的建筑物，和固定资产有相似之处，按照一定的方法计提折旧，本月内增加的，本月不进行折旧的操作，本月内处理的，本月则要进行折旧的操作。折旧时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧”。当有减值的现象出现时，要减值进行相应的操作，借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。当收到租金时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。如果是土地使用权，和无形资产相似，对摊销进行操作，本月内增加的，本月对摊销进行相应的操作，本月内处理的，本月不摊销。处理方式为，借：其他业务成本，贷：投资性房地产累计摊销。出现减值准备的，要计提减值准备。

三、投资性房地产的公允价值计量模式

在房地产市场变化非常大的情况下，公允价格的方法可能会对企业利润有颠覆性的影响，在用公允价格的方法之前，企业利润有可能是负的，但一旦采用公允价格的方法后公允价值变动影响当期的利润，此时企业的利润可能转负为正，有亏损变为盈利。所以公允价格的方法就有严格的要求，就要符合下面的要求：投资性房地产所属的区域内存在活跃的市场，在所在地投资性房地产的公允价格能够较准确的计量。采用公允价值计量的，不再对投资性房地产计提折旧和摊销。设置的有“投资性房地产――公允价值变动”科目，并且公允价值变动计入到利润表的公允价值变动损益中去。

四、投资性房地产计量模式的影响因素

1.使用成本的影响

采用公允价的方法的条件要求比较严格，首先的条件是在一个活跃的交易场地中，投资性房地产的公允价能够可靠的计量。而我国的房地产市场并不健全，采用公允价的方法对会计工作人员的要求较高，这样一来，企业还要花费额外的支出对会计人员进行培训，有时还需请专业的评估人员对投资性房地产进行评估，企业的运营成本就会增加。而成本的方法，操作就会变得简便、很好处理，也就避免了这些问题。从这一方面考虑，企业会倾向于用成本的方式对投资性房地产进行计量。

2.经营风险的影响

成本的方法下，企业对该房地产提取折旧，有减值的现象出现时，计提减值准备，这是谨慎性原则的体现，每年对企业的影响都很稳定。一般不会给企业的经营带来很大的风险。而在公允价的方法下，商场如战场，市场情况瞬息万变，谁也不知道未来会出现什么情况，公允价值的变动会给企业的利润带来很大的影响，这种对企业经营潜在的风险是不容忽视的。

3.对企业价值影响

随着房地产市场的发张，房地产的价格不断上涨。而成本的方式下，该房地产账面价是它的历史价值，投资系房地产的真实价值得不到准确的反映。在目前房地产经济很景气的社会环境下，企业的价值会被低估。而在公允价的方法下，房地产公允价会跟着交易场地的发展而上升，能很好的反映企业的真实价值。随着企业价值的升高，企业的财务风险会降低，对企业的经营十分有利。从这方面考虑，采用公允价的方法计量会显得更好一些。

4.对利润的影响

利用成本的方式，企业创造的利润一般情况下会相应的减少，对于投资性房地产的先前存在的折旧和它的摊销可以使企业的发生的费用和损失相应增加，进而会影响到单位利润的大小。而公允价的方式，投资性房地产公允价值的上升会使单位利润增加，另外，而公允价的方式单位已经不再提折旧，也不提摊销，相当于间接的增加了利润。不过，在公允价的方法下，企业的创造的利润很容易被非法的操纵，公允价值的上升会使企业利润相应的增加，但是这时候增加的这部分利润并不是实实在在的现金的流入，这样就造成了单位利润得虚增。

五、结论

对于投资性房地产的计量模式的选择，无论是成本模式还是公允价值模式，两者都有其优点和缺点。具体采用哪一种计量模式，还要视企业的具体情况而定。如果企业追求简单稳妥，可以采用成本模式；如果企业追求高效益，高利润，不怕面临的风险，在满足一定的条件下则可以采用公允价值模式。目前，在我国经济环境下，绝大多数的企业采用是成本模式，随着我国投资性房地产制度的完善，随着我国市场经济的发展，随着我国经济与世界经济的接轨，公允价值模式的采用将会越来越广泛。（作者单位：河南财经政法大学）

参考文献：

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