中国房地产泡沫与商业银行信贷扩张

提要 本文论述中国房地产不断扩张的主要原因――商业银行信贷扩张之间的相互关系。通过研究日本与美国房地产泡沫的经验教训，得出银行通过控制信贷过度扩张抑制房地产泡沫的相关措施。

一、信贷扩张与房地产泡沫

1、房地产泡沫的主要成因。房地产泡沫的形成原因有很多，本文主要论述三个方面：一是过度投机。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡。二是消费者及投资者对未来价格的预期。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，使房地产价格不断攀升。三是银行信贷非理性扩张。由于房地产开发必须拥有雄厚的资金，开发商资金的主要来源是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，降低门槛向开发商发放大量贷款，从而使金融风险不断堆积，泡沫产生的可能性增加。

2、信贷扩张与房地产的相互关系。银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。银行持有大量的房地产类资产，其价格的上涨将扩大银行的资本规模。激励银行扩大对房地产业的信贷供给，这又导致房价升高。反之，若某些不确定因素导致房地产价格下降，使由房地产作为抵押品的贷款项目的价值下降，并导致违约率上升，最终银行的资产缩水，银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。这一情况下，监管者可能执行较严格的监管措施，缩减对房地产业的信贷规模，从而对房地产价格施加更大的下降压力。目前，我国房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布有高度的正相关性，银行在引导资源的产业部门配置过程中发挥着重大作用。

二、从日本和美国房地产泡沫破灭看二者的关系

1、日本房地产泡沫的破灭。日本于1987年2月下调了贴现率，导致原平稳的货币供应量快速增加。在1986年之前，日本地价与物价指数的差距一直是稳步扩大，而之后的4年间，两者的差距由25.2倍猛增至68.2倍。日本在金融自由化的影响下逐渐放开对利率的管制，对资本市场的管制有所放松，并逐步放开了信贷配置。这些措施刺激了金融机构之间的竞争，银行大量投资于房地产业，土地抵押贷款的数量急剧膨胀，房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由1984年的17%上升至1988年底的将近22%，到1992年则达到35.5%。日本土地资源比较稀缺，国民对于投资土地有着特殊的偏好。在如此迅速的信贷扩张和人们普遍强烈的地价上涨心理预期作用下，房产价格加剧上升。日益积聚膨胀的泡沫，再加上1987年美国的“黑色星期一”不利的国际经济环境，致使政府在宏观政策调整上犹豫不决。最后，日本银行于1989年5月首次将贴现率上调到3.25%，又于同年10月和12月再次上调，使贴现率最终高达4.25%。在此之后，日本股市已开始下跌，但在“地价不下”神话的心理预期作用下，土地投机依旧没有降温。为防止海湾战争带来石油价格上涨的冲击，日本央行再次上调贴现率至6.0%，这给日本股市带来了沉重的打击。股价的下跌使大银行和证券公司的不法经营行为随之曝光，损害了日本国民的信心，从而使股市再次下跌并最终崩溃，日本经济从此陷入低迷，房地产泡沫破灭。

2、美国房地产泡沫的破灭。20世纪八十年代中期，房价迅速上涨，市场抱有普遍的乐观预期，银行在房地产部门的资产迅速增加。随着房地产市场的逆转和房价的回落，银行的房地产价值和抵押贷款资产价值迅速下降，房地产信贷风险严重恶化；加上当时特殊的经济周期和金融机构自身的原因，其结果是房地产不良贷款增多，利润率连年下滑。在商业银行发生困难的同时，储蓄与贷款协会也发生了严重危机，直接导致联邦储蓄与存款保险公司的破产和联邦存款保险体系的重组，并直至九十年代末才完全得到解决。但美国通过积极的政策干预和良好的市场调节机制，有效减少了泡沫的负面影响，但这主要归功于美国健全的市场体制。

三、中国房地产泡沫与商业银行信贷扩张国外借鉴

1、幅度比较。中国房地产价格指数从2002年开始上涨，到2007年1季度，已经上涨了近两倍，比起日本、香港、美国房地产泡沫时期的数据，中国当前的房地产价格上涨程度甚至更高，值得重视。

2、宏观经济的相同点。本文认为有三点：一是宽松的银根。中国当前的宏观经济与其他国家泡沫时期有不谋而合的地方，那就是宽松的银根和宽松的信贷。1998～2004年中国房地产贷款占总贷款额的比例从4%左右增加到14.7%。二是低位的利率。中国从1993年的经济过热后，连续7次降息，已将基础利率从1994年的10.98%降到了2004年的1.98%，目前已经处于历史的最低位。虽然截至2007年8月份一年内三次加息，但我国仍处于绝对低利率的金融环境中。三是压力下的汇率制度。与升值压力下的日本、泰国和贬值压力下的中国香港经济相比，中国当前汇率制度同样面临升值压力。

3、不同之处。一是资本项目下的外汇管制是当前中国与其他各国最重要的不同。二是房地产市场的有效需求支撑。近几年，年均10%左右的GDP增长率和人均可支配收入的快速增长，为快速上涨的房价提供了一定支撑。同时，从人口的年龄构成来看，中国2005年的20～34岁的人口占总人口的比例大约为21.15%。人均收入的稳定增长和人口的结构性变化，以及城市化水平的提高和逐步形成的梯度市场格局都成为房地产市场价格的有利支撑。三是充足的外汇储备。中国的外汇储备从1999年的1，576.75亿美元，增加到2007年3月末的12，020亿美元。这表明中国政府具备比较强大的对外支付能力。

4、政府决策的经验。首先，汇率稳定的效应。汇率的稳定对于市场信心的坚定和国际游资对市场的扰动至关重要。泡沫时期的本币大幅波动所带来的国际贸易格局的迅速改变，会直接改变市场的预期，预期的自我强化作用会对市场带来不稳定的负面影响。其次，利率工具的合理应用。纵观各国，利率对房地产市场的影响显而易见，是最为重要和最为有效的政策工具。利率的波动直接影响企业和个人的市场预期，并存在一定的自我强化作用。因此，利率工具是政府的一张王牌，迅猛的利率变化会重创房地产市场；同时，温和的利率变化可能对市场影响甚微，选择合适利率变化幅度是政府需要权衡的重点。2007年截至到8月，中央银行已经上调了三次利率，这一系列的组合拳在一定程度上抑制了房地产泡沫。再次，银行贷款的严格控制。信贷管制也是政府另一个需要仔细斟酌的政策重点。从源头上控制资金的参与，并疏导合理的资金流向渠道，是政府决策首要考虑的问题。最后，多头并举的管理措施。美国的利率政策和房地产金融政策、日本的土地管理政策都是值得借鉴的良好政策工具，这些多头并举的政策措施可以从土地到金融的整个产业链全面制约房地产市场。