对我国房地产市场区域寡头垄断性经济分析

一、房地产市场和区域寡头垄断经济

一般而言,房地产市场是指房地产企业进行房产投资、开发、建设、经营等所处的流通市场,在我国可以大致分为房地产开发市场和房地产建筑市场。与一般的商品流通市场相比较,房地产市场具有如下几点特性:(1)、房地产的供给和需求的影响范围具有地域性的特点,只能在同一的供需圈内实现供求调剂;(2)、由于房产是不动产,而且使用周期长,不容易流转,也不像普通商品市场般可以随时弃旧换新,所以房地产市场具有较差的流动性,变现能力不足;(3)、房地产市场投资需要大量的资金投入,是一个投机性与投资性相结合的市场。(4)、由于政策等各方面原因,我国的房地产市场处于一个竞争不充分的市场格局中。

而所谓“寡头垄断”是指在市场上某一行业同时包含有垄断和竞争的因素,但是更为趋向于垄断的市场结构。寡头垄断的特点是:(1)、市场上只有少量的销售者,他们从事同质产品或者差别产品的生产;(2)、由于寡头厂商之间共存于市场,导致各自厂商需求曲线的不确定,由此产生了“价格制定者”和“价格接受者”;(3)、寡头市场与垄断市场相似,在厂商的进出方面有着门槛限制,规模小、资金不足的企业很难进入市场,而一旦市场处于共存局面,厂商也不会轻易退出市场。

“区域寡头垄断”顾名思义,就是在某一区域范围内的市场上少数几家厂商所形成的寡头格局,而不是在大面积的市场上占据份额。

二、我国房地产市场区域性寡头垄断性产生的原因

1.房地产开发区域集中度高

从地产和房产的本身特性来看,它们不能在各区域间流动交易。对于一个区域的居民来说,大部分只有意愿购买区域内住房,所以只要该区域的房地产商不进行跨地域开发,那么各区域之间的房地产商之间就不存在直接的竞争关系,因而在该区域内存在的少数几家房地产商就构成了寡头垄断局面。

2.土地市场缺乏竞争性

在我国,政府高度垄断建设用地供应一级市场,多数地方政府都建立了相关部门经营国有土地资产,进行统一储备和开发。土地使用权的取得还不够公开透明,大部分是由政府与开发商双方私下协商确定,因而土地使用权的获取很大程度上是由房地产开发商的寻租能力和政府的主观偏好决定。并且由于土地资源的有限性,市场中只有有限的开发商进行开发。随着房地产开发的进行,获得土地开发权的规模企业越来越强大,而规模本就小的开发商逐渐退出房地产市场,形成少数有实力的大开发商分享本土房产市场的局面。

3.资金、行政管理进入壁垒

房产商进行房地产开发、建设需要大量的资金成本,进行融资时面临诸多指标考核,因而资本金雄厚与否在很大程度上决定着房地产开发商能否立足于本地市场和以后的发展。通过行业所要求的资本金规模的筛选大批小型房开公司被淘汰出市场。

在开发一个项目之前,房地产商需要取得“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”等证书,还要当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、卫生等部门的审批。这些繁杂的行政管理手续造成了人力和时间的极大浪费,并由此形成了行政壁垒,给要进入当地房地产市场的企业造成困难,形成几家独大的市场局面。

4.商品住房供给方式单一

目前,我国城镇居民住房供应体系大致分为三层:最低收入阶层租住廉价房、中低收入阶层购买经济适用房或普通商品房、高收入阶层购买高档住宅。现阶段,我国的住房供应大部分是由房地产开发商独家进行,经过土地的获取、规划设计、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作,而单位集资房、私人合作建房等供应方式缺乏。所以从供给层面的因素说,区域性房地产市场形成了几家大型房开商共存的局面,而没有其它竞争主体的参与。

此外,形成房地产市场区域寡头垄断特性的原因还包括了房产自身的自然属性、市场信息的不对称等。

三、房地产市场区域性寡头垄断的不利影响

1.减弱政府政策调控成效

目前,部分城市商品房价格居高不下,除了相关的建筑成本略有提升外,其最重要的原因是房地产市场存在着区域性的寡头垄断。在这一区域中,处于优势的寡头房地产商利用自身优势进行定价,而其它的企业成为“价格接受者”,在整个区域内形成了统一的房价档位,实际上就是价格合谋或是价格联盟。由于房地产业是国民经济中的支柱,国家经常通过对房地产业的宏观调控来保证经济的健康运行,但是由于房地产商在实际中形成了价格联盟,因而政府的 政策调控效果通常会大打折扣,不利于房产市场的稳健发展。

2.引发政府寻租行为

由于房地产开发项目的进行需要比较繁多的审批手续,相关政府部门的小部分官员会利用手中的权利勾结开发商,暗箱操作、接受贿赂,滋生腐败,产生政府的寻租行为。某些政府官员不尽职责的行为会引发安全等事故,在房地产市场的发展过程中产生不利影响。

3.侵害消费者的利益

现阶段,我国房地产市场供需结构性矛盾显着,房地产的供给不能满足消费者的需求。处于寡头地位的房开商不顾多数消费者的实际需求进行楼盘开发,且将房价远远高于消费者能够支付的水平,使消费者的利益受到侵害。由于处于寡头垄断地位,开发商掌握的信息要多、全于消费者,因而由于信息的不对称,消费者也会遭受到利益损失。

四、削弱房地产市场区域性寡头垄断的政策建议

1.加快土地流转机制的改革

针对我国目前土地市场的招、拍、挂等交易模式要不断完善,与此同时加大经济适应房的建设力度。作为土地提供主体的政府,应该要正确处理好土地市场化和土地规划干预之间的关系,将二者有机结合。对于经济适用房等非商业化地产的开发,可以考虑低价划拨土地。改革国土资源经济管理部门的工作体制,加大土地对外交易的透明度,在保证土地交易审批有序进行的基础上尽量简化审批手续。另外,可以考虑将现有的土地批租制度逐步改为年租制度。

2.加大对房地产价格的调控力度

由于我国的房地产市场呈现出区域性的寡头垄断特性,因而住房的价格不是由市场的供求关系决定,而是有供应方单方面定价,造成严重的房价扭曲,极大的损害了消费者特别是中低收入阶层购房者的利益。在市场失灵的情况下,政府应该充分发挥其宏观调控的作用,根据各地的经济发展水平和居民购买力情况,制定相应的房价上限,并对此实现严格的监管。

3.适时推动房地产项目的分业经营

在我国,现有的房地产项目基本上是有房开商包办了住房开发的组织管理功能,由此造成了产业链高度集中于房开商手中。因此,政府应该适时将房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理等流程拆分开来,要求由不同的独立企业经营,从而防止房开商一家独大,便于专项管理。同时,可以防止国内房地产业崩盘时,整个国民经济不会出现大动荡。

五、结语

在国民经济日益繁盛的今天,我国居民的购房需求愈加旺盛,而房地产业也随之迅速发展,只有认清当前我国房地产市场区域性寡头垄断的现实情况,推行符合实际和行之有效的政策,才能确保我国房地产业的健康、稳定运行。