小产权房撕开的房价成本

“千湖庭院”曾经存在过。除了青龙头村剩余的5g栋别墅毛坯，还可以看到村子路边长达数百米长的广告铁架，铁架下的砖墙窗户花纹依旧精致，在村口铁门紧锁的崭新院子旁边，则立着“干湖庭院接待中心”字样的标牌。

如今，“干湖庭院”连带开发它的房地产公司已经消失了。北京金地雅房地产开发有限公司(简称金地雅)，这家于2001年开业的私营有限责任公司，因为“干湖庭院”的违规修建，随即也被吊销营业执照，其企业法人谷玉魁也难以寻觅到踪迹。

“干湖庭院”背后，是小产权房日渐火暴的现实。此前，有数据显示，北京在售400多个楼盘中，小产权楼盘销售达18％的市场份额。房山区之外。通州区、密云区、顺义区等京郊区县，皆有小产权房的踪迹。

小产权房魅力来自于其房价的低廉。本刊就房山区在售250栋各类房子价格统计发现，房山区小产权房平均价格要比商业用房价格便宜1500元／平方米。而与京城四环内房价相比，小产权房售价仅为其30％。

小产权成本

金地雅已经消失，几经周折，本刊获得了它为青龙头村村民开出的小产权房账单。在这份账单上，详细计算了修建“干湖庭院”的成本与收益：建成售价仅3500元／平方米的别墅。金地雅仍可获利1500万元。

由于别墅修建在青龙头村集体土地上，金地雅并不需要缴纳土地出让金等各种税费，并直接与青龙头村经济联合社进行土地和房子开发交易。据《青龙头村旧村改造实施方案》，金地雅将为村民新建住宅及经营用房用地40亩，其余304亩土地则将建成商品用房。

据这份账单，金地雅对304亩土地开发的成本除了商品房建设费用，还包括村民建房费用、村民医疗养老保险、村民房屋装修款、商品房销售额296提成以及拆迂费用。金地雅将为村民修建共计16000平方米的住宅和经营用房，以及自己的60000平方米商品房。

与正常房地产开发相同，除了建房本身土木灰石投入之外，还包括土建、市政、水电、绿化等配套设施的投资。账单显示。村民住房平均建设成本2200元，平方米，村民经营用房和商品房建设平均成本2500元，平方米，建设总费用共计1.876亿元。

此外，金地雅将为村民支付医疗养老保险等其他费用740万元，而这一部分费用和住房建设费用构成了金地雅开发304亩土地的总成本，达1，95亿元。按照3500元，平方米销售价计算，60000平方米商品房销售总额2，1亿元，两者相减，1500万元利润由此而得。

高房价的秘密

与“干湖庭院”3500元／平方米售价相比，房山区相同区位的“加州水郡”花园洋房均价已达8543元／平方米。通过法定程序修建并销售的“加州水郡”比“干湖庭院”多承担了土地出让金和各种税费的成本。

按照法定程序，开发商需要缴纳土地出让金(地价)，通过拍卖竞价，以获得土地开发权，而青龙头村“干湖庭院”的修建，金地雅获得土地开发权则是通过为村民修建别墅等各项条件换来的，也由此，小产权房的地价即是为村民支付的总成本。

据青龙头村旧村改造协议，金地雅为村民支付的总成本为4500万元，以楼面地价为单位，600(~平方米商品房的平均地价为750元／平方米。另据北京市国土资源局数据。与“干湖庭院”同处房山三级地价区的“福星家园”楼盘。商品房平均地价达1902元／平方米。

而在税费成本上，“干湖庭院”并没有缴纳任何税费，因此3500元／平方米房价中并没有税费成本。那么，合法的“加州水郡”税费成本有多少?

据相关部门对房地产企业征税标准的规定，“加州水郡”除了承担约1902元／平方米的土地开发成本，另外以8000元／平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。

即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出8543元／平方米购买的商品房价中，其中38％将作为税费而缴纳。

加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元／平方米。以8543元，平方米房价计，地价和税费成本占房价中的61％。

此外，由于房地产商在土木灰石的支出上固定不变，“干湖庭院”2500元／平方米建设成本，也可视为“加州水郡”的建设成本，进而，以“干湖庭院”同等开发面积计算，房地产商将获得5238万元净利润。商品房利润率达10％，而小产权利润率则只有7％。

高房价启示

以上分析表明，在高房价的成本组成中，购房者需要向政府缴纳的税费和地价占了多半份额。

其中，由于政府对一级土地市场的垄断，通过统一土地储备、挂牌拍卖地价已超出常规所想。由开发商支付的超额地价，最终将传导至消费者，并造成了房价虚高，而政府在土地独家买卖获利率已达250％。

在税费成本上，经过几轮紧缩的宏观调控政策，房价中税费成本的比重不断上升。虽然并不能否认合法缴纳税费成本的必要性，然而，和土地成本一并已达61％的房价成本表明，继续通过加征税费调控房产市场，只能造成更高的房价。

此外，在小产权房价格大大低于正常商品房价格、地产商利润率低于商品房利润率同时。是小产权房在法律上空缺的现实，按照现行法律，消费者不能购买低价小产权房。

这也说明，诸如政府垄断土地一级市场的现行房地产开发制度，已经不能保证购房者和农民利益，而现行土地制度已成为房地产暴利最有力的保护者。