如何进一步挖掘人工港岛升值潜力

【摘 要】本文通过对人工港岛为例，挖掘建设人工港岛，提升人工港岛升值价值潜力的方法。

【关键词】人工港岛；潜力；土地价值

以天津港东疆保税港区为例，东疆港从2002年建设开始，至今已经十年，这十年东疆保税港已经具备了码头作业、物流加工、商务贸易和休闲旅游四大功能，随着东疆港岛区域建设和配套的逐渐成熟，我们也将去其糟粕，取其精华，挖掘人工港岛升值的潜力。

一、东疆建设历程

东疆港区位于天津港陆域的东北部，北临永定新河口，南临天津新港主航道，西临规划反“F”航道，东临渤海海湾海域，为浅海滩涂人工造陆形成的三面环海半岛式港区。东疆港区南北长约10公里，东西宽3公里，陆域面积30平方公里。分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”，具有码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”。

2002年6月，随着北大防波堤工程开工，规划面积30平方公里的天津港东疆港区建设开始启动。2004年开始吹填泥方，将疏浚航道的淤泥吹填形成造陆，形成了16万平方公里陆域面积。2007年东疆保税港区建设工作全面开展，并保证了东疆保税港区一期的封关运作。2007年至今陆续建设了游轮母港、人工沙滩旅游区、商业中心、酒店、游艇俱乐部以及各大开发商进驻东疆港区，进行房地产开发建设。现在基础设施建设已经基本成熟，开始进入二级市场开发的时代。

二、人工港岛升值潜力探讨

人工港岛的建设不仅增加了港口的使用功能，而且扩大了港口的土地持有面积.加强土地资源的掌控和利用，深耕土地的自身价值，提升土地收益。土地本身好像是一块“粗布”，深入了解土地这块布本身的个性和亮点，最终做成“漂亮的衣服”。挖掘土地内涵，张扬土地个性，实现土地利益最大化。

人工港岛拥有独一无二的海资源，整个人工岛围绕一个“海”字打造一些列的产品，充分利用这一天然资源，深度挖掘它的价值。展现土地的灵魂，最终还是从土地上的产品体现出来的。有规划有步骤地针对引擎项目、特色项目引进品牌开发商，形成片区的主题概念、形象氛围，以拉动周边区域土地增值；同时各主题在总体上协调互补，使整个区域土地价值最大化。

1、海景地产

海是纯自然风景资源，和生态城生态宜居相比，人工港岛更加的自然生态，而不是像生态城运用各种设备，比如太阳能、垃圾处理系统等来刻意打造生态环境，而且业主后期维护使用费用较高，这样大自然的生态环境彰显出更加珍贵的一面。

2、娱乐场所

打造综合性娱乐主题公园，作为吸引人流量的一个亮点，为人工港岛提升人气，带动周边经济产业的发展。滨海旅游区仅以航母主题公园为题就吸引了大量的游客，人工港岛更可以用海“借题发挥”结合市场上主要流行娱乐项目打造有特色的主题公园。

3、商业

有旅游就需要购物，吸引购物的主要因素，一个是引进的品牌，另一个是优美购物的环境。争取国家的优惠政策，借用港口码头资源，成为中国的小香港。

三、具体实施的措施

提升人工港岛的土地价值，不仅要深度挖掘区域本身特点的潜在优势，还要采用一系列具体的实施措施。

1、环境优先

采取“先造景后出让，先基础后功能”的整体思路，通过景观系统、核心配套设施的先行，奠定区域优质环境、品质城区的整体形象，提升土地价值。

完善的配套设施能够提升区域的人气，是一个区域成熟的重要标志之一。从区域可持续发展的战略角度来看，完善的配套设施能够促进港区土地的进一步升值，进而发挥聚集作用，吸引人、才、物等各种经济要素聚拢到该区域，从而促进该区域经济的发展，进而推动区域人文的发展，打造一个具有港口特色的、可持续发展的生态宜居区域。

以天津市开发区为例，基础设施建设的投入十分巨大，区里把每年财政收入的绝大部分不断投入滚动开发。截至2003年，全区用于基础设施建设的投入总计达到178.64亿元，特别是在2004-2005近两年的时间里，开发区建设了一批提升城市功能的项目，包括轻轨、图书馆、体育场、会展中心、医院、大学城等等。这些生活服务设施的建设，使得开发区在2006年以后的土地价值得到迅速的提升（土地出让价格调查），截止到目前土地出让所获得的收入不仅完全回收初期基础设施的投资，同时还为开发区的进一步扩大发展奠定了基础。

完善的基础设施配套是区域成为真正的城市载体，带动人气，支持产业发展，促使土地升值的基础。因此，如果想把土地的价值提升至最大化，完善的基础配套设施是必不可少的。

2、营造城区环境，进行主题引导

2.1完善的交通网

“要想富，先修路”，如果把人工港岛比喻成心脏，道路则是为心脏供血供氧的血管，完善的道路交通网，道路的畅通便捷，都是提升土地的价值的重要因素。各种交通工具也成为道路畅通不可缺少的重要条件。

2.2绿化环境的建设

绿化称为城市的软装饰，不仅体现一个城区的面貌，也体现了城区打造的实力，建造湿地公园和公共绿地，用以烘托人工港岛的自然环境。而且绿化的功能不仅限于美观，还具有软隔离的功能性作用。因为人工港岛居住区与工业区只间隔一条市政道路，在道路两边栽种大型的乔木和多层次的灌木，不仅美化环境，还能起到视觉隔离和噪音的隔离的作用。

2.3引进有特色的开发商，为区域增加亮点，控制人工港岛建筑产品的品质，保证整体效果。

3、发挥好一级土地整理和二级土地开发相互促进、协同发展的作用。

一级开发商主要负责提升区域整体土地品质，为二级开发商提供可供开发的优质土地资源；二级开发商，以地产公司为例，主要负责在天津港区域建设高品质的项目，开发价低质优的产品，进而以产品的推广提升港区土地的价值，二者的作用是相辅相成的。

天津生态城投资开发有限公司是生态城管委会成立的负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备，并对生态城基础设施和公共设施进行投资、建设、运营、维护的主体，该公司下设生态城景观公司、生态城能源公司、生态城建设投资公司、生态城环保公司。在完成了土地的初步整理后，该公司通过土地招拍挂生态城30平方公里土地的竞买，出让时的出让金扣除部分政府收益后也全部返还给投资公司，因此投资公司完成了生态城的土地储备，同时也能以取得的土地为抵押，贷款继续进行基础设施建设。

2009年8月12日，中新天津生态城投资开发有限公司成立，中新双方股东分别为天津生态城投资开发有限公司和新加坡天津生态城投资控股有限公司，各持股百分之五十。其中中方以生态城土地作价入股，新方以资金入股，实现“一方出地，一方出钱”的合作方式。作为中新天津生态城的主要开发方，合资公司主要负责生态城土地二级开发、招商引资，目前生态城30%土地由合资公司负责二级开发，70%土地通过土地转让由其它开发商进行开发，土地转让时获得了溢价收益。

4、“酒香也怕巷子深”，在这个信息爆炸的年代，信息迅速的传达，成为人们之间沟通的主要方式，通过各个渠道加强对人工港岛宣传，增加知名度，才能吸引更多的客流，增加投资商对这片土地的信心，大量的资金才能流入人工港岛。不仅要宣传港口装卸、仓库、生产建设的领域等这些主营业务，另一方面，也是更为重要的，要下大力气进行生态宜居区域和商业的宣传，将生态宜居作为独立的概念，与港口生产建设的宣传分隔开来，回避港口繁忙的生产作业与仓储物流相对生硬的形象。这种分功能、独立宣传的方法也可以推广到其他区域，以进一步凸显个性，加强宣传效果。

参考文献

[1]安虎森.区域发展理论研究[M].长春：东北朝鲜民族教育出版社，1996.

[2]（美）拉里博西迪，拉姆查兰.执行——如何完成任务学习[M].刘祥亚 译.北京：机械工业出版社,2003.