国外几种成功的住房信贷模式

在世界各国不同的住房消费信贷模式中，最成功的莫过于美国、德国和新加坡的模式。

美国抵押贷款模式

美国的住房消费贷款模式归纳起来有以下几个特点：一是多种多样的抵押贷款模式。包括可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。二是高度完备的住房抵押市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。初级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构。二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。美国的住房消费信贷活动的基本形式是住房抵押信贷。三是政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用。政府对初级市场的参与，主要是对个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了联邦国民贷款抵押协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。

德国合同储蓄模式

德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。储户与国家住房储蓄银行签订“建(购)房储蓄契约”后，每月要按契约总额的5％o存入银行。7年左右存款本息达到合同的50％，即取得契约总额的贷款权。合同储蓄模式的特点体现在以下几个方面：一是先存后贷，资金有保证，银行风险小，并为住房发展提供长期、稳定的资金保障。二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。三是政府对居民个人进行住房投资给予奖励。国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励，凡家庭年储蓄在16阴德国马克的，财政给予10％的奖金。四是封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。

新加坡强制储蓄模式 新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公积金局。公积金的主要用途是雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。新加坡住房金融模式体现以下特征：首先，公积金管理法制化。新加坡《中央公积金法》规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外(一般占5％―10％)，其余全部用于购买政府债券。其次，公积金的存款较稳定。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率高出通货膨胀率2个百分点。第三，公积金使用具有浓厚的政府色彩。公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。

上述三种住房消费信贷模式各有特点，但有共同之处：其一，它们都带有政府参与色彩。其二，它们都注重发挥私人、民间金融机构的作用。其三，它们的金融体系设计都注重市场化倾向，根据不同收入阶层的实际情况，形成多层次的融资体系，实现了有限资金在住宅部门的有效配置，满足了国民住房消费的融资需求。(摘自2003午1月26日《中国改革报》)