我的住房:我有哪些权利?

“建筑物区分所有权”事关广大群众切身利益,为了妥善处理纠纷,最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对专有部分与共有部分的区分、业主管理权的行使等内容针对物权法作了很多具体化的规定。本文从审判实践中发生的纠纷入手进行深入解读,以期对大家明晰自己的权利有所裨益

10月1日,最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)将开始施行。这一司法解释直接关系到大家生活中最重要的财产――房子。如何才能更好地运用法律规定保护自己的“房子”权利不受损害?以下事项应该引起大家的高度重视。

开发商与业主约定

“商品房所在楼宇的外墙面

属于出卖人”是无效条款

在审判实践中,经常可以发现开发商与业主在《商品房买卖(预售)合同》别约定:商品房所在楼宇的外墙面(或者外墙面使用权)属于出卖人。开发商往往利用该特别规定对外墙面进行利用,比如以张贴巨幅广告等方式获取收益。业主对此心存不满,导致纠纷。此时,该特别约定是否有效即成为焦点问题。

根据《建筑物区分所有权司法解释》第三条规定:建筑物的外墙属于基本结构部分,属于共有部分。因此,从建筑物区分所有权的角度分析,外墙面属于该栋建筑物的全体业主共有,开发商无权通过《商品房买卖(预售)合同》的约定,保留外墙面的所有权。

那么,开发商能否通过特殊约定使自己享有对外墙面的使用权呢?答案也是否定的。首先,外墙面属于该栋建筑物的全体业主共有,开发商在未经全体业主同意的情况下,擅自对外墙面的使用权进行处分,属于无权处分,必须经过该栋建筑物全体业主的追认或者取得处分权方能有效。尤其需要强调的是,在建筑物区分所有权中的共有与一般意义上的共同共有有所不同,依据《物权法》以及《建筑物区分所有权司法解释》的规定,外墙面使用权的行使方式,应当由各业主共同决定,具体表现方式就是通过业主大会的形式,由该栋建筑物中专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,如果未经前述业主同意,该条款就是无效的,对全体业主不发生效力。

因此,即使开发商与各个业主单独签订保留外墙面使用权的约定,全部集合起来也不能被视为是“经过了各个区分所有权人的一致同意”。其次,从合同条款的形式及内容来分析,这类条款属于合同法上的格式条款,排除了业主对共有的外墙面进行使用和收益的权利,侵害了业主的合法利益,根据《合同法》的规定,此类格式条款属于无效条款。因此,开发商在购房过程中以格式条款方式作出保留外墙面的所有权或者使用权的约定,属于无效条款。

在此情况下,根据《建筑物区分所有权司法解释》第十四条的规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认无权处分行为无效或者赔偿损失。

商品房买卖合同中

“赠送绿地”的承诺要警惕

在开发商销售房屋时,售楼人员经常承诺“买一楼房屋送绿地(花园)”,开发商在《商品房买卖(预售)合同》也经常作出类似承诺。在交房时则将一块圈起来的绿地交给业主使用。那么,这绿地真的属于业主所有吗?业主对绿地的使用是否均不受限制呢?在司法实践中,经常发生部分业主改建绿地,物业公司要求业主恢复原状的案例,此时应当如何处理?

对于绿地的权利归属,《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。虽然,开发商与业主签订《商品房买卖(预售)合同》中有“赠送绿地(花园)”的约定,并且开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主,但要使绿地属于业主使用,需要满足以下条件:第一,绿地在规划上专属于特定房屋。第二,该绿地在业主购买时已经“明示”,如该绿地已经有合围设施,只能从特定房屋才能进入该绿地。

如果不具备上述条件,即便开发商在交房时将建有合围设施的绿地交付业主,该绿地仍属于小区绿地的组成部分,业主根本无权改建绿地。即便明示属于个人的绿地,业主仅有专有使用权,在使用该绿地时仍应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定,不得擅自破坏绿地,任意改建。物业公司有权对于违反业主公约、物业管理规定的行为加以纠正,以维护小区正常的管理秩序。

在《物权法》实施前建设

的物业服务用房并非

均归业主共有

《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。那么,是否意味着所有小区的物业服务用房是否均归业主共有呢?在司法实践中,经常发生开发商将物业服务用房转让给他人,业主以侵害共有权为由要求确认买卖合同无效的案例。对于此种情况如何处理,不应一概而论,而应根据物业服务用房是否计入业主公摊面积分别确定是否属于业主共有,从而确定合同效力。

对于物业服务用房的问题,2003年9月1日起生效的《物业管理条例》中规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分;物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。而在此之前,并无法律规制物业用房等公用设施的权属问题。虽然,《物业管理条例》作了上述规定,但在《物权法》实施前,在实际操作中仍然存在诸多不规范的地方。

从小区建设的实际情况来看,在《物权法》生效前,开发商对于小区的物业服务用房采用了不同方式进行处理。以北京为例,开发商一般采用两种方式,一是将其计入公摊面积,由全体或部分业主承担物业管理用房的建设成本。在此情况下,业主享有对物业服务用房的所有权,开发商并无此部分房屋的权属证书,自然无权将其转让或用作他途。另一种情况是,开发商未将物业服务用房计入公摊面积,业主的房屋权属证书(俗称“小产权证”)中并无该部分面积,开发商的房屋权属证书(俗称“大产权证”)中则包含该部分面积。因此,开发商对此类房屋享有所有权,依法应当可以行使收益和处分的权利。

应当特别指出的是,如果房屋已经行政规划审批作为物业服务用房的,不因房屋所有权人的变更而变更其规划用途,房屋所有权人应当按照规划要求将房屋交由小区物业公司作为物业服务用房使用。

业主私自“住改商”属于

违法行使建筑物区分所有权

在各个住宅小区内,经常有一层住户将外墙窗户拆除改成进出户门,从事经营活动;或者出租给他人从事经营活动,收取比普通住宅高得多的租金。对于此种情况,大家俗称为“住改商”现象。对于“住改商”现象,一些物业公司或者其他业主往往基于建筑物安全考虑,诉至法院,要求住户或承租户恢复原状。

对于此种情况如何解决,《物权法》颁布前屡有争议,有主张一律禁止的,有主张增加安全审批手续的。最终《物权法》第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。但是如何确定“有利害关系”的业主范围、“同意”是指一致同意还是多数同意又发生了争议。

针对这些疑难问题,《建筑物区分所有权司法解释》第十条明确规定:将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。也就是说,“同意”是指一致同意。根据该司法解释第十一条的规定:本栋建筑物内的其他业主,是“有利害关系的业主”,建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

因此,业主私自拆改房屋外墙从事经营活动,实际上是对小区公共秩序的侵犯,不符合物权法的规定。

业主拆改外墙是否属于正当行使建筑物区分所有权呢?要明确该问题,必须明确划清专有部分和共有部分的界限。《建筑物区分所有权司法解释》规定了专有部分的三个特征:构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。同时规定,规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划特定房屋买卖合同中的露台等,也是专有部分。同时,对共有部分作了规定:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。因此,外墙并非业主自己的专有部分,属于共有部分,不能任意使用。根据《建筑物区分所有权司法解释》的规定,业主只有基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,才不认定为侵权。而且,还不能违反法律、法规、管理规约,也不能损害他人合法权益。

至于业主拆改外墙等共有部分的行为,明显并不属于为“合理需要”利用共有部分,这种行为已经侵犯了其他业主对共有部分的共有权利。因此,即便所有“有利害关系的业主”一致同意业主将住宅改变为经营性用房,也并不意味着业主可以任意拆改外墙。

居民小区内人防工程

权利归属尚需立法明确

在城市商品房开发过程中,为了国防利益和国家安全,要求开发商修建一定的地下防空工事。对于这些人防工程的权利归属,在《物权法》实施前后一直存在争议,而在司法实践中,由于人防工程引发的诉讼也不在少数。

有观点认为,居住小区内人防工程由社会力量投资建设,但其中国家不仅减让土地出让金、减免有关税费,还给予各种优惠,因此,国家也有间接投资。况且人防工程是国家的重要战备设施,具有特殊属性。因此居住小区内人防工程所有权属于国家,使用管理权归人民防空主管部门。

有观点则认为,居住小区内的人防工程一般不由国家直接投资,也并非直接用于国防目的,因此不属于物权法规定的国防资产范畴。对于居住小区内人防工程归属的判断,宜从出资角度加以考虑。国家投资建设的人防工程产权归国家所有;对于建设单位投资兴建的人防工程,应认定归建设单位所有;建设单位在销售房屋时,将人防工程面积计入公摊面积,该人防工程应认定由建筑物区分所有人即业主共有。

从《物权法》之前的规定来看,曾有相关规定明确规定人防工程属于国家所有。而作为物权的基本法律,《物权法》对此并未作出规定。《建筑物区分所有权司法解释》对此亦未涉及。因此,对于人防工程的所有权归属,仍需通过立法予以明确。在司法实践中,解决各类争议的基点只能为:人防工程由投资者使用管理,享有收益。

另外,需要注意的是,对于人防工程变更用途使用的,不能根据变更后的用途来确定权属。例如,人防工程作为地下车库使用的,不能根据《物权法》第七十四条的规定,按照“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”的规则来确定权属。

(9月28日《工人日报》,作者单位:北京市朝阳区法院)