保障性住房集中建设模式与混合建设模式的比较研究

摘要：本文从配套设施建设和社会管理两方面问题对保障性住房集中建设模式与混合建设模式进行了对比研究，并对保障性住房的混合建设实施方案进行了研究，以促进不同收入阶层的相互融合，保障社会稳定。

关键词：保障性住房；集中建设；混合建设

一、引言

保障性住房的建设主要为集中建设和混合建设两种模式。当前我国保障性住房多采用独立集中建设方式,而集中建设的保障性住房又多选址在城市边缘区域。保障性住房虽然使部分低收入家庭的住房条件得到了一定程度的改善,但当前的建设方式和选址区位所造成的不利影响却在日益扩大。

集中建设模式与混合建设模式均有各自的利与弊，本文将从保障性住房的配套设施建设和社会管理两方面对比分析这两种建设模式各自的优势与劣势。

二、关于保障性住房的配套设施建设

如今，随着人们生活水平的提高，对自己居住的小区的配套设施也有了新的要求。小区配套设施的完善性关系到生活的舒适度。一个小区的配套设施是否完善也日渐成为购房者在选房时考虑的因素之一。

（1）集中建设模式下保障性住房的配套设施建设

《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）规定，经济适用住房建设项目免收配套费。实际发生的居住区配套建设工程费则要由地方政府筹措，而经济适用住房小区位置的边缘化决定其周边基础设施配套建设任务更为繁重，资金需求量大，但实际建设中，政策、资金往往落实不到位，使经济适用住房项目成为水、电、气等市政配套的“孤岛”。

（2）混合建设模式下保障性住房的配套设施建设

所谓混合居住模式，就是从政府层面推动不同收入阶层居民和不同职业、文化背景的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在不同价位梯度的居住型房地产产品的混合功能区内，共同生活生存的一种居住模式。苏振民、林炳耀提出了分类混合居住的两种模式:一种是中间阶层和低收入阶层的混合居住,另一种是中间阶层和高收入阶层的混合居住;并从物业税、公共投资和社会住房保障三方面提出了居住空间资源的公共政策建议。

三、基于居住分异而产生的社会问题

居住空间分异,即因居民的职业类型、收入水平及文化背景差异而产生的不同社会阶层相对集聚的居住区。在市场经济体制下是一种不可避免的现象。通常来说经济越发达,这种分异的动向越明显, 是城市发展的必经阶段。

（1）保障性住房集中建设带来的社会问题

保障性住房项目集中建设的现象加剧了低收入群体的空间聚集，强化了社会各阶层的居住分异，且容易导致贫困过度集中和社会分割问题。

目前南京市正在筹建的四个保障性住房项目的选址均远离主城区且集中建设，明显的贫富对立想象目前虽未出现，但从长远看来，为了保证社会的和谐发展，该问题应该引起当地政府的高度重视。

（2）混合建设模式的提出

1980年以前，美国实行的住房福利政策在一定程度上解决了低收入者的住房问题，但是城市居住空间分异在一定程度上扩大了。意识到低收入家庭集中所带来的社会和环境问题，美国住房与城市发展部（HUD）在20世纪70年代提出了“affordable housing”的概念。美国的威尔森（Wilson）教授也认为，将贫困者和中等收入者隔离开来不利于社会的稳定并容易导致贫困文化的产生，混合居住模式将不同收入者聚集在一起，这会给社会稳定带来积极的影响。

（3）混合建设模式存在的问题

混合建设模式为保障性住房政策提供了一种理想的概念和方向，但是在具体的操作层面上仍然存在着一些问题。

首先,在运作机制上,混合居住项目的主要开发方式强调市场的作用,试图通过吸引高收入阶层购买商品住房,以减轻公共住宅的财政压力,但这种方式实际上存在较大的附加成本。由于高收入阶层具有更大的购房选择能力,而混合居住邻里对于高收入阶层的吸引力较其他的单纯商品住宅邻里要差,因此混合居住邻里中商品住宅会具有较大的空置率［4］。

其次,关于混合居住模式的社会效果,仍然存在着争论。主要的争论焦点是社会经济异质的邻里和住宅开发,是否一定会带来好的社会效果?是否会增加社会资本的积累,并提供较多的就业机会?不同的价值标准、不同的生活方式作用于同一邻里环境,当找不到契合点时,很容易发生冲突,更谈不上社区感的形成了。

四、混合建设模式存在问题的解决方案

（1）混合居住社区应面向中低收入阶层

研究表明，社区内高收入家庭收入水平不超过低收入家庭的4倍时，居民之间的冲突和紧张关系容易得到缓解。在推行混合建设模式的同时，如果一味地将低收入阶层与高收入阶层融合在一起，从根本上得不到提升自身社会经济能力的机会。因此，混合建设模式应主要面向中低收入阶层。中收入阶层与低收入阶层在家庭收入水平上相差有限，将这两个阶层融合，更加有利于构建和谐社区，也更有利于混合建设模式的推行。

（2）进行多样化的建筑设计

在保证建设质量统一的前提下,进行多样化的外观和户型设计,既可以避免失去对中等收入人群的吸引力,又可以使低收入人群不至于产生自卑感,减少不同群体间的心理距离。多样化的住宅户型设计是满足不同收入群体居住需求的关键,是混合居住社区形成的物质基础,同时还可降低开发商的市场风险［5］。

（3）加强社区建设

在社区建设中,首先做好空间规划,满足不同群体间交往与沟通行为的空间要求,提供多层次交往空间。其次,充分利用社区资源,强化社区功能以丰富的社区活动为载体,促进居民之间的接触和交流,培育共同的社会观念和行为模式,缩小居民间的社会距离。

五、总结

保障性住房的主要供应对象是低收入人群，目前保障性住房仅能覆盖城镇家庭的6%，就目前形势看来，开发保障性住房项目势在必行。但是大规模建设保障性住房，在提高中低收入居民住房面积的同时，也带来了一定的社会、经济和环境方面的问题。在当前构建社会主义和谐社会的宏观政策背景下，保障性住房的建设方式应以促进社会和谐和低收入阶层的提升为目标，建立与商品房混合建设为主，集中建设为辅的方式，推进社会整合。

作者简介：

胡洁琼（1987.3--），女，南京工业大学土木学院硕士。

孙文建，男，南京工业大学土木学院副教授，研究方向：项目管理