掘金保障房建设

我们认为保障房建设将会改变整个建筑市场，特别是房屋建筑市场的周期曲线，从而提升整个房屋建筑业的估值水平。因此，我们的投资逻辑就是寻找房屋建设市场中致力于投身保障房建设且未来长期受益最具确定性的公司。

继“北京石景山将建5万套保障房”后，深圳日前再度传来“10月底前开工建设7．3万套保障性住房”的消息，保障房建设小高潮迭起，并为相关受益概念股如水泥、钢铁、建筑和工程机械等注入做多动能。由于我国计划今年建设1000万套保障房和棚户区改造住房，并计划在整个“十二五”期间建设3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%。确定性的巨额投资必然会为二级市场带来一定投资机会，保障房概念股有望成为震荡市下的一道亮丽的风景线，值得我们重点发掘。

保障房建设将会改变中国房屋建设市场大周期

保障房建设将会改变中国房屋建设市场大周期。国外经验表明住房建设市场可以分为三个阶段：从国外的历史经验看，房屋建设基本可以分为三个大的阶段：1、战后住房普遍不足，注重数量，解决住房有无的问题；2、住房短缺问题基本解决，开始注重质量；3、新建住房下降，开始向修缮和旧房改造转变。住房户数比和人均住房面积是主要参考指标，人均GDP是次要参考指标，进入第二阶段后整体住房投资增速将会回落。我国2007年城镇人均住房面积已达27平米，人均GDP已达3000美元，房屋建设市场进入了一个一二阶段交替的复杂时期，如果没有保障建设，5年后住房建设投资将可能回落。

我们认为保障房建设将会改变未来我国房屋建设周期曲线。我国和发达国家的差异是，在同样面临一二阶段拐点、人均GDP达到3000美元的时候，我国城镇化率低15%，进城需求更强，原有住房房龄更短，但保障房建设欠账更多。日本数据说明保障房的需求具有持续性，并且保障房对于商品房市场的冲击很小。

按照未来5年3600万套的目标，我们判断保障房在未来5年可能会给房屋建设总量带来30%左右的提升。实际需求可能远超过目前计划的目标，日本的保障房建设力度在2000年后才开始减弱，随着生活水平的提高保障房实际建设的持续性可能超出我们的预计，保障房建设对于5年后的房屋建设市场的提振作用目前还难以定量预计。

投资逻辑：核心是受益于保障房建设的确定性

我们认为保障房建设将会改变整个建筑市场，特别是房屋建筑市场的周期曲线，从而提升整个房屋建筑业的估值水平。但是由于建筑市场集中度极低，大部分以房屋建筑为主业的上市公司市场占有率均低于0.1%，虽然行业受益于保障房建设具有确定性，但是公司受益于保障房建设的确定性存在较大差异。同时保障房建设对于房屋建设市场的提振作用显而易见的大于对整个建筑市场的提振作用。因此，我们的投资逻辑就是寻找房屋建设市场中致力于投身保障房建设且未来长期受益最具确定性的公司。

事实上，企业的在手保障房项目固然说明它们已经在这个领域有所作为，但因为保障房的建设才刚刚开始，一两个项目对于企业EPS的贡献通常都很小。我们真正关注的是受益于未来几年将占到房屋建设市场40%的保障房建设的确定性和估值提升的逻辑。

目前上海建工、龙元建设、中国中冶、中国建筑均有意投身保障房建设，并已获得了部分保障房项目订单。从区域市场覆盖面上看，中国建筑、中国中冶、上海建工名列三甲。

但是我们首选标的仍然是中国建筑：公司具有房屋建设市场最大的市场份额，同时拥有住房的建设、投资、以及土地一级开发和规划能力，这使得公司最具适应性。从保障房的盈利模式上看，也许我们现在还无法确知什么样的模式的盈利能力是最强的，但是我们认为最大的模式可选择能力和适应能力将会确保公司在保障房市场最具盈利能力。我们认为公司最广泛的市场覆盖面和最强的适应能力注定公司将会是中国未来最大的保障性住房建设商。我们整体上调了公司三年盈利预测10%，目前估值最具吸引力，是首选品种。