对我国房地产经济的理性思考

摘 要： 近年来房地产行业正面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业何去何从，备受世人的关注。本文从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在的非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有借鉴意义。

关键词： 土地； 房地产经济； 市场化； 政府职能

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2010）08-0128-01

一、房地产经济对我国经济的拉动作用

近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。

二、房地产经济中存在着非理性的行为

我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

（一）以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程

在市场经济条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。

（二）地产市场不成熟，导致盲目的高地价和低地价

土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

（三）政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热

在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。虽然这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败的重要滋生地。

三、房地产经济发展的未来应然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向。

（一）合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

（二）强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

（三）加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平

如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

（四）创新制度和体制，遏制“寻租”及腐败

根据公共选择学者的“寻租理论”，寻租是政府干预的必然产物，也就是说，政府运用行政权力对市场的干预和管制是寻租产生的根源。因此要抑制“地方保护主义者”、“经济集团”和“个人”等寻租现象和腐败的产生，必须从制度或体制创新方面人手，和寻租产生的土壤和条件，从而一方面保护好国有资源和地产市场机制，使国有资源不致白自流失，使地产市场机制不致被扭曲；另一方面，使资源和利益的分配做到公正公平，维护社会的稳定和健康发展。这就要求在加快市场体制形成、实现经济体制变革、推进政治-行政体制改革的同时，形成一整套制约行政权力的行政法规和办事制度，建立起一个灵活、高效、廉洁、透明和公正的政府管理体制。