个人住房按揭贷款的银行风险管理

摘要：本文以我国个人住房按揭贷款业的现状为基础，考察发达国家和地区的历史事件与做法，分析不同因素产生的个人住房按揭贷款业务的银行风险，并提出相应的管理建议。

关键词：住房按揭贷款 银行风险来源 银行风险管理

个人住房按揭贷款是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。目前我国的个人住房按揭贷款业务迅速发展壮大，仅2009年一年，我国房地产业开发投资资金来源中就有8403亿元的个人按揭贷款，其增速高达116.2%。

随着我国房地产产业的迅猛发展，未来几年，我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。基于此，我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性，保障银行业的正常运营，保持国民经济的持续健康快速发展，提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭贷款业务银行风险产生原因

银行风险是指银行在货币经营和信用活动中，由于事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际受益与预期受益发生偏离，从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。

（一）于宏观经济环境的风险

当一国出现严重的通货膨胀现象的时候，银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。个人住房按揭贷款属于长期贷款，在存在严重通货膨胀的情况下，放贷银行很可能陷入流动性危机。

（二）购房者的风险即违约风险

个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息，从而造成银行损失的可能性。违约风险可分为理性违约和被迫违约。理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。这种违约多发生在房产价格下降的条件下，常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。被动违约则是指借款人仍具有还款意愿，但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。

（三）源于房地产开发商的风险

商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。开发商能否按期交房，购房者是否可以如期得到合同上约定的房屋等情况均会对商业银行是否能够按期收回贷款造成影响。一方面，如若开发商未能按约定期限完工交楼，那么就会造成购房合同无法履行，从而延长商业银行收回按揭贷款的时间，引发商业银行的风险。另一方面，如果开发商交房时，购房者发现开发商提供的房子与购房合同表述的不一致时，购房者存在解除购房合同的可能性，因而损害了银行的利益。

（四）银行内部风险

由于员工职业道德观念的不同，银行内部存在的部分员工疏于职守，或者是为了个人利益，办理“假按揭”的现象，同样会造成银行的重大损失。

二、政策建议

（一）个人住房按揭贷款证券化制度

我国的个人住房抵押贷款业务的发展受到金融市场不完善的条件制约，这同时决定了我国个人住房按揭贷款更易受到宏观经济波动的影响。分析美国的贷款运作方式可以发现个人住房按揭贷款证券化可以降低成本、加速资金回笼、分散风险。为了降低宏观经济环境变动对个人住房贷款风险的影响，应建立健全我国个人住房按揭贷款的一级市场，并根据住房抵押贷款规模的不同设计不同的资产证券化产品。

（二）健全消费者征信信息记录、查询体系，以期把信息不对称的危害降到最低，将部分潜在的风险消灭在萌芽期

虽然我国现在已经建立了个人征信系统，但是其所记录的信息量过少，评价标准不统一，信息不够透明。据统计，截至2008年底，我国个人征信系统收录了6.4亿自然人的信息，但其中仅1.4亿人有信贷记录。故笔者认为，我国一方面应建立起一个由国家主导的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一评级标准的个人征信体系，另一方面要完善个人信用信息网上查询系统。

（三）住房按揭贷款的风险保险和担保机制

我国的房地产产业还处于发展初期。前些年，国家为拉动房地产市场的发展，放宽了房地产市场的准入条件，推行按揭贷款制度，使得房地产预售制度盛行。但是，该制度的缺陷在一定程度上为开发商不正当的谋取利益创造了条件，从而提高了个人住房贷款业务中开发商造成的风险。因此，为最大限度降低个人住房按揭贷款业务中源自房地产开发商的风险，商业银行应设立相关的风险转移机制。一方面规定开发商分阶段向银行交纳担保，以便于商业银行设立开发商的专项资金账户，监控资金的使用；另一方面，要求保险公司介入个人住房按揭贷款业务，提供相应的保险产品，为银行转移部分风险。

（四）内部监管

针对日趋浮躁、利益至上的社会环境，为加强内部控制，银行应该加强员工道德操守的教育，树立内控人人有责的观念，营造良好的内部控制文化氛围。

参考文献：

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