论我国个人住房金融发展模式的选择

摘要：我国住房制度是指国家为解决城镇居民住房问题实行的基本政策和方法。对它的改革是中国经济体制改革的重要组成部分，也是联系全体城镇居民生活最紧密的一个部分。本文指出我国个人住房金融发展现状及问题，分析了国外个人住房金融发展模式，并结合国外的经验提出相应对策建议。

关键词：住房制度 住房金融 住房公积金 经济适用房

1 我国个人住房金融现状及问题

1.1 我国金融性个人住房金融现状及问题

1.1.1 金融性个人住房开发与建设中的融资问题。近年来，我国现行的个人住房投资体制正在逐渐的变得更加市场化和多元化，其中金融因素在个人住房开发与建设中的作用越来越重要，但是长期以来，我国房地产直接融资渠道不宽，严重制约着我国个人住房金融体制改革的深入。具体来说我国目前在个人住房开发与建设的融资中存在如下突出问题：首先，个人住房开发企业融资渠道单一、融资成本过高。发行债券、股票等直接融资方式比较常见于一些发达国家，在我国由于资本市场的落后没有得到普遍的运用，这不仅阻碍了我国个人住房建设的发展，也增加了个人住房开发企业的筹资成本，商品房销售平均价格随之提高的现象也不足为奇。其次，我国商业银行信贷资金在供给总量上难以满足个人住房开发建设的资金需求。现阶段，我国个人住房开发建设信贷资金的来源主要是企事业单位和个人存款。在“十二五”期间，我国城镇将建造个人住房12亿平方米，在二十一世纪的第二个10年，全国城镇则需要建造个人住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，总共需要投资7.735万亿元，每年需投资5156亿元才能完成这一任务。然而，目前我国各类政策性住房资金，即使算上800亿元的住房公积金存款，也只有1600多亿元，与我国未来个人住房开发与建设资金的需求相去甚远。最后，在各大商业银行已开展的信贷业务中，很多都存在着贷款种类单一，贷款利率、贷款期限没有弹性等多方面的问题。在各大商业银行发放的存量贷款中，基本都是中短期生产性流动资金贷款，造成很多相关企业需要利用贷款展期来延长贷款还款期限，无疑对商业银行的风险控制带来了不小的挑战。

1.1.2 金融性个人住房消费金融的现状及问题。随着城镇住房制度改革的进一步推进和房地产业的不断发展，个人住房消费信贷也取得了一些发展，但是远远满足不了广大人民群众的迫切需要局限于一些经济比较发达的城市，以下几个方面的问题阻碍了其大面积推广：首先，个人住房信贷业务的发展受到个人住房金融机制不完备的严重制约。其次，从融资手段和工具来看，我国目前的个人住房消费贷款的融资手段单一、融资工具也比较贫乏，无法满足个人住房消费信贷的需求。最后，相比其他抵押类贷款而言，个人住房抵押贷款的风险较大。

1.1.3 金融性个人住房流通现状及问题。当前，在个人住房制度改革过程中，因为过度重视一级市场的建立与完善，导致了二级市场的混乱。不仅屡屡出现“公房私租”等现象，还制约了我国在转变房改政策及措施，加强住房二级市场的建设方面的发展。造成这种现象的原因主要有以下两个方面：首先，促进住房流通提供金融服务的政策环境还没有形成。其次，我国各商业银行在这方面既没有有效的融资手段，也没有实际操作经验。

1.2 我国政策性个人住房金融的现状及存在的问题

1.2.1 住房公积金制度的发展及存在的问题

住房公积金是由职工和所在单位分别按职工工资收入的一定比例逐月向住房公积金管理中心（或住房资金管理中心）缴存，专户存储，定向用于住房建设和购买。当前我国很多地区都建立了该项制度，它的作用是提供一个稳定的低成本资金来源用于建房和购房。

但是由于我国公积金制度的推行时间比较短，还存在很多不完善的地方，再加上受现行《住房公积金管理条例》的限制，住房公积金使用效率较低、沉淀资金不断增加的同时，其投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。这些都造成了住房公积金利用效率不高，无法达到住房公积金设立的初衷。其原因主要有以下几个方面：首先，居高不下的房价是公积金利用效率低的重要原因。其次，住房公积金贷款数额有限，手续复杂，申请条件苛刻。最后，个人公积金贷款申请条件也非常苛刻。

还有住房公积金在缴存方面也存在问题：一是各地区没有实行差异化的住房公积金缴交率；二是政策规定的住房公积金只能用于购置、自建或大修自住房；三是公积金缴交比例不高，归集量也不大；四是居民使用公积金货款时，还款率占收入的比例太高。

最后就是住房公积金在管理方面的问题。主要包括：部分银行归集后不放贷；公积金管理关系不明；部分住房管理中心违章办事等。

1.2.2 经济适用住房的发展现状及存在的问题

①经济适应住房开发与建设过程中的问题。首先，在我国许多地方，房地产开发企业承担了经济适用住房开发建设，房地产开发企业在利益的驱使下很难保证经济适用住房的公益性，也正是这些原因使经济适用房的开发与建设产生了许多矛盾。一些开发商为了获取更多经济利益，只要有购买经济适用住房的证明，不管其是否具备经济适用房的条件，都当成经济适用房的购买对象。其次，在经济适应住房建设规模方面，根据有关部门测算，七成以上的家庭应当有资格享受经济适用住房。但是实际上，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。最后，我国的经济适用住房在空间布局方面也存在不少的问题。多把这些住房建在了城市郊区，不仅困扰了这些住户的出行，也给城市基础设施建设和市政设施建设带来了挑战。

②经济适用住房供应中的问题。经济适用住房是供应中低收入居民家庭的居住用房，但是由于各种客观条件的制约，我国居民家庭年收入是很难确定下来的，导致很多不是中低收入居民家庭的居民也来购买经济适用住房。

经济适用住房在定价方面也存在一些问题。主要表现在两个方面，一方面单价高，导致其价格高于价值；另一方面总价高，这主要是由于户型面积过大造成的。

2 国外个人住房金融发展模式介绍

2.1 美国-商业性个人住房金融模式

美国的个人住房政策主要是以市场调节为主，政府调控为辅。具体表现为以个人住房抵押贷款为核心的个人住房金融政策模式，此种模式基本代表了市场经济条件下的个人住房金融市场的发展方向。个人住房抵押贷款是以个人住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。

2.2 新加坡-政策性个人住房金融模式

新加坡作为一个新兴发展国家，有着自己独特的公共住房金融政策，比如中央公积金制度。它是一种强制的储蓄模式，其特点是资金稳定性强、存款期限长、筹资额巨大，并且成本较低。

2.3 国外典型个人住房金融模式的比较

以上两种个人住房金融模式的差别在于融资方式的不同，所以按其融资方式又可以分别称为美国-资本市场融资模式、新加坡-强制储蓄融资模式。

在美国，政府指定的个人住房金融机构是资本市场融资的主体，资本市场融资相比于依靠存款人长期的储蓄积累的强制储蓄模式，最大优势就在于可以在短期内迅速筹集个人住房资金。而且个人住房抵押债券的期限一般较长，这样也使得个人住房抵押债券与个人住房的生产、消费对个人住房资金需求的长期性要求相适应。

强制储蓄融资模式主要是政府通过强制性手段，强行要求企业或者政府机构将员工的一定比例的工资定期存入指定管理机构以用于员工个人住房基金。国家强制性是强制储蓄融资模式的最大特点。在这种模式下，国家强制的经济结果是：筹集资金数额较大，筹集资金成本低，资金来源稳定且存款期限较长。

3 我国个人住房金融模式的选择及政策建议

根据其他发达国家个人住房金融的发展历程和成功经验，结合我国的实际情况，笔者认为我国个人住房金融模式应该采取以上两种个人住房金融模式相结合的个人住房金融模式。如此不仅能够通过提供多样化、简便化的融资渠道来拓宽我国居民购买个人住房的资金渠道，也可以在一定程度上缓解我国居民买房难、买房贵的问题，还能够全面、有效地推进我国个人住房制度改革的进程。为此，我们应该采取以下几方面的措施：

3.1 我国商业性个人住房金融发展模式的探讨

就个人住房建设中的融资问题而言，首先，我国政府有必要完善个人住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，比如延长贷款期限等，相信这一系列的举措将对我国个人住房建设融资起到积极影响。除了要完善个人住房开发融资的制度，还要加快我国个人住房资本市场的发展，从根本上降低个人住房销售的平均价格。就我国个人住房消费市场而言，当前最重要的就是降低个人住房资金取得的难度。为改善和提高我国居民居住水平，应尽快完善个人住房金融体系，加强个人住房抵押类贷款制度的建设。

3.2 我国政策性个人住房金融发展模式的探讨

政策性个人住房金融是商业性个人住房金融不可或缺的补充。一个国家的金融制度决定了这个国家的政策性个人住房金融所采取的方式，而这个国家的经济实力则决定了采取方式力度的大小。政策性个人住房金融模式成败关键就是看这种模式能不能利用有限的财力，做到个人住房这样一个社会公共服务产品分配的普遍性、公平性和效率性。要做到这三方面的统一，必须建立符合我国社会主义市场经济发展的、具有中国特色的政策性个人住房金融模式，制定一个既适合我国国情又符合各地经济发展水平的满足我国城乡二元化发展形势的城镇居民个人住房金融制度。

3.2.1 优化公积金制度

首先，将个人住房公积金管理机构转变为政策性金融机构。其次，成立全国性的个人住房公积金管理中心对全国的住房公积金进行同步管理，以强化政府对全国个人住房金融的行政管理职能。最后，还需要扩大个人住房公积金的覆盖面，提高个人住房公积金的缴存比例。对个人住房公积金缴交换届的监管力度也需要加强。

3.2.2 改革经济适用房制度

首先，政府应当牵头成立个人住房社会保障领导机构，将住房公积金、保障房等住房社会保障事宜同意纳入到管理范畴，职责范围包括但不限于做好保障房、用地划拨等方面的工作。其次，由专门的社会保障住房或经济适用住房建设机构建设的方式取代由房地产开发商建设经济适用住房的方式。最后，政府还需要加强对经济适用房供给对象的管理。除了要建立严格准入机制之外，还需要制定灵活的退出机制。也就是说，当正在享受经济适用房的家庭收入水平超过享受经济适用房的标准时，就采取相应的退出措施，将这一部分的房源退出来，提供给那些更应当享受经济适用住房的居民。

本文通过对以上几个问题的系统论述，对我国住房制度改革与住房金融问题做一概括性总结，指出构建和完善以商业性住房金融为主，政策性住房金融为辅的住房金融模式是我国今后住房制度改革的总体方向。

参考文献：

[1]马克思恩格斯选集第1-4卷[M].北京：人民出版社，1995.

[2]列宁选集第1-4卷[M].北京：人民出版社，1995.

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[4]胡志刚.论住房制度市场化变革条件下房地产中介服务业的机遇与对策（上）[J].中国房地产，2011（04）.

作者简介：

许虎（1986-），男，湖北仙桃人，武汉工程大学马克思主义学院，研究方向：社会主义市场经济。