浅析个人住房贷款业务的风险识别和防范

摘要：近年来，随着国家对房地产市场宏观调控的持续加强，银行个人住房贷款业务随之出现了一些新情况和问题，本文分析了住房贷款业务的主要风险点并提出了防范措施。

关键词：个人住房贷款；风险；防范

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

个人住房贷款因其收益高、风险低、综合贡献度大等显著优势，一直是各家商业银行重点发展和积极抢夺的业务品种。但近年来房地产市场持续波动，形势复杂，在住房交易中出现了一些不规范的做法和可能导致贷款风险的现象，需要引起关注。

一、当前个人住房贷款面临的主要风险

（一）市场风险

1.关于购房交易存在的问题

购房交易存在的主要问题为开发商、中介公司等机构和个人组织无真实购房意愿的职工、亲属或其他关联人签订购房合同，骗取银行贷款。

存在此类问题的贷款通常具有以下一种或多种特征：一是贷款的实际还款人不是购房人本人而是开发商、中介公司等机构；二是所购楼盘突然旺销或出现大量退房且退房后不通知银行；三是借款人的房屋产权证书长时间不办理，抵押登记难以落实。存在此类问题的贷款形成事实上的“假个贷”，银行债权难以得到保障。

2.关于购房价格存在的问题

购房价格存在的主要问题为开发商以含装修的名义维持楼盘售价不变甚至抬高价格，并以该价格与购房人签订购房合同，但双方私下按低于购房合同的价格交易，购房人按购房合同价格申请贷款。

存在此类问题的楼盘通常促销活动多，价格明显高于同区位、同品质楼盘价格。对此如果不能合理把握贷款成数，容易导致抵押物价值不足、抵押率过高。

3.关于购房首付款存在的问题

购房首付款存在的主要问题为：一是开发商采取分期支付首付款的方式促销楼盘，为购房人提供虚假的足额首付款证明材料，帮助购房人申请贷款，获得贷款后购房人再向开发商支付首付款。二是开发商与购房人私下达成的房屋实际价格低于购房合同价格，但按合同价格申请贷款，开发商提供虚假的足额首付款证明材料，使借款人获得房屋成交实际总价或接近房屋成交实际总价的贷款。

存在此类问题的购房人具有以下特点：购房人的收入相对较少，申请贷款时，收入证明材料造假。存在此类问题的贷款存在借款人还款能力低和抵押率过高的风险。

（二）操作风险

当前在操作风险方面存在的问题，主要是银行个人贷款经办人员缺乏风险意识和责任意识，满足材料形式上合规，忽略实质性风险审查，违规操作或变相降低信贷门槛。具体表现为：

一是面谈面签流于形式。放松调查面谈环节和合同签订环节的管理，或者不要求借款人必须亲自到场，或者不认真核实到场人真实身份，给“假个贷”以可乘之机。

二是关键环节委外办理。以业务量大、时间紧等作为借口，接收开发商或中介机构代为收集的批量的申请材料，把一些贷款关键环节如面签、贷款抵押登记手续等委托开发商或中介机构代办，没有对真实性进行查验。

三是对关键要素未深入调查。仅凭开发商提供首付款收据等作为购房首付款证明材料，不核实首付款是否足额缴纳，可能导致“低首付”、“零首付”贷款。对出现价格异常、交易异常、退房现象明显等情况的楼盘，不深入调查价格合理性、交易真实性，可能产生价格虚高、贷款成数过高、交易不真实等风险。

四是变相降低信贷门槛。在借款人还款能力不足、第一还款来源没有保障的情况下，通过追加担保或抵押物的方式发放贷款，使贷款的回收从发放之初就依赖于担保或处置抵押物。还有的采取过度灵活的还款方式，如按期还息、任意还本等，形成前期还款极少、后期还款大增的情况，使借款人还款能力不足的风险延迟暴露。

五是岗位设置违反规定。银行员工一手经办贷款受理、调查、签约、抵押和发放等多个环节，极易冒用客户信息，伪造贷款申请材料和抵押物他项权证等骗取贷款。

二、风险防范措施

1.严格审查房地产开发商的资质等级。对房地产开发商按揭合作协议严格把关。通过对企业情况（如企业经营业务发展、财务状况、在银行借款情况、对外担保情况、企业其他投资和合作情况等）和项目情况（如项目所在地、项目周围交通及商业情况、其配套设施情况和工程进展情况、施工队伍名称等）进行了解，从而对该房地产开发商能否按期、保质竣工、保证按期交付使用及能否履行担保责任形成明确而肯定的判断。

2.严格审查借款人购房交易行为的真实性。一是审查购房人与开发商是否有关联关系，审查个人再交易住房买卖双方是否有关联关系，审查开发商是否“自卖自买”。二是审查贷款申请材料的真实性。对借款申请人提供的证明材料中职业、收入、家庭状况等信息，应通过面谈和电话访问调查核实。对新建住房项目的房屋销售合同，重点审查是否由当地房管部门登记备案。再交易住房的审查要重点关注卖房人身份与房屋权属的真实性，调查房屋是否真实存在、是否与权证一致。三是审查房屋交易价格和首付款的真实性。要加强对楼盘销售价格的审查，防止开发商与买房人串通，以高价格签订合同，以低价格成交，并通过虚开首付款收据套取贷款。对楼盘售价，应通过对比同区位、同品质楼盘，查询房管部门信息等方式，确定是否合理。

3.严格审查借款人还款能力，严防降低信贷门槛。一是加强对借款申请人还款来源的审查。应将借款申请人工资收入或经营收入等第一还款来源作为评价其还款能力的依据，不宜将担保人的收入或抵押物处置权作为评价其还款能力的依据。二是个人住房贷款应按月还本付息，不宜采取按双月、按季度、按半年等还款方式，推迟归还贷款本金。

4.加强贷后监控和检查，排查和防范风险。一是监控贷款资金使用情况，关注贷款资金是否用于购房，是否存在挪作他用、被其他机构或个人占用的情况。二是监控借款人的还款行为，关注是否存在多笔贷款为同一机构或其他个人代为统一偿还，发现问题，及时处理。三是密切关注退房情况，及时核查借款人所购房屋是否退房以及退房后是否及时足额归还贷款，防止贷款资金被开发商占用。四是建立贷后回访制度，贷款发放后一定时期内，贷后管理人员应回访借款人，核实相关情况，并做好回访记录。

5.规范岗位设置。要规范岗位设置，合理配备人员，实现贷款调查、审批、发放、贷后管理等主要环节的专业化、专职化，确保贷款调查、抵押登记、贷款放行等不相容岗位人员分离，避免贷款“一手清”。