我国个人住房抵押贷款市场问题分析

内容摘要:指出了我国目前住房抵押贷款存在的问题,分析了造成的原因及国外的成功住房政策经验,提出住房抵押贷款当前问题的解决对策。

关键词:住房;抵押贷款

中图分类号:D922.282

文献标识码:A

一、住房抵押贷款市场存在的问题

住房抵押贷款是指购房者以所买住房作为抵押物,向住房公积金管理机构或金融机构申请的贷款,前者属于委托贷款,后者为金融机构直接发放的贷款。我国住房抵押贷款业务真正开展于90年代后期,随着我国经济的发展,对住房抵押贷款的需求在一个相当长的时期内仍将保持较快增长,住房抵押贷款已经成为各商业银行必争的业务品种和利润来源,但我们应该看到当前我国商业银行面临的住房抵押贷款存在的问题,主要包括以下几个方面:

(一)抵押物变现风险。住房抵押贷款是以借款人以所购住房为抵押,看上去似乎很安全,但我国住房二级市场尚不健全,而且房地产作为不动产流动性差,抵押物变现困难,变现成本高,现实可行性差。

(二)借款人信用风险。借款人可能遭受的任何风险几乎都可能成为贷款人的风险,例如借款人收入下降、失业、生病、死亡甚至家庭变故,影响到借款人的还款能力。

(三)银行流动性风险。住房抵押贷款期限长,而银行资金来源中的各项存款大都是短期的,短存长贷,可能导致银行资产流动性不足,出现资金周转困难。

(四)利率风险。住房抵押贷款期限长,利率风险是不言而喻的。虽然可以通过可变利率贷款方式将风险转嫁给借款人,但这又会增加借款人的违约风险。

(五)房地产市场风险。在当前我国房地产市场存在“泡沫”的情况下,由于经济景气等方面原因而导致房地产价值普遍下降,当房价跌到低于未偿还贷款的现值时,借款人可能会有意违约,在我国银行住房贷款比重如此之大的情况下必将导致银行破产。

二、部分国家住房政策的成功经验

在房地产金融市场比较成熟的发达国家,政府对住房政策市场进行调节的内容主要有:建立政府抵押贷款担保体系管理住房贷款;促进抵押融资信用升级;为低收入居民提供住房贷款的优惠;完善住房社会保障体系。西方各个国家都在竭尽所能根据本国实际情况着力解决低收入公民的住房问题。

(一)法国的零首付贷款购房政策。法国政府通过鼓励中高收入家庭买房,帮助低收入家庭租房,较好地解决了各种不同收入群体的住房问题,并采取多种政策,鼓励银行和保险公司发放住房贷款。法国政府出台了一些很好的法律条款,保护买卖双方利益。为防止交易损害、欺诈行为,法国法律规定,如房屋售价比其实际价值低41.66%以上,卖房者可在买卖合同公证后两年内要求取消交易或要求买主弥补自己遭受的经济损失等。

(二)英国的公共住房政策。英国最有特色的住房保障政策是低收入者可以“以租代购”。政府在建公房时,首先会照顾低收入者,主要体现在退税和贷款条件的优惠上。同时英国政府规定,低收入者可根据收入情况,向住房协会申请适量抵押贷款购买一套住房的部分产权,代表政府管理的住房协会拥有剩余的产权。购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金。当他们有能力购买更多产权时,可以向住房协会提出申请购买。

(三)澳大利亚的政府补贴政策。“公共住房计划”是澳洲政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的和他们负担得起的居所。

三、住房抵押贷款当前问题的解决对策

通过分析我国住房抵押贷款当前存在的问题和国外部分国家住房抵押贷款的成功经验,我们应该根据其市场风险的特点和规律,从防范市场风险的发生和减轻风险后果两个途径人手,促进住房消费贷款的健康发展,维护金融和经济的稳定健康运行。

(一)调节房地产市场的供需。调节房地产市场的供需,促进房地产市场健康平稳发展,是降低住房抵押贷款违约率的重要保证。在当前我国房价居高不下,供需严重失衡的情况下,提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供给才是良策。政府要从总体上提高中低收入居民收入,降低收入房价比,增加供给,加大廉租房和经济适用房的建设,让一部分低收入家庭,可通过租房或购买经济适用房等形式解决住房。

(二)控制房地产市场的投机。造成房地产市场风险加剧的一个主要原因投机性购房的比例过高。由于土地是不可创造的资源,具有稀缺性,所以房地产市场容易出现投机。投机导致房价上涨的同时,房价上涨又进一步引发投机,使得房价快速上涨,当泡沫吹得足够大时不合理的房价必然会下跌。故应严格控制房地产的投机,监控和限制投机性购房。

(三)完善个人住房抵押贷款信用制度。尽快建立与个人信用相关的法律制度,为个人信用制度建设创造一个良好的法律环境,征对目前我国个人信息的资料分散于各国家行政管理部门,搭建出以政府部门为主,银行系统相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系迫在眉睫。

(四)建立个人住房抵押贷款担保体系。建立个人住房抵押贷款担保体系,可有效地缓解银行所面临的违约风险。这一点可借鉴美国的成功经验,美国的个人住房抵押贷款担保体系分为政府担保体系和商业保险体系两种。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭的购房担保问题。它对降低银行住房抵押贷款风险,扩大住房抵押贷款的发放规模起到了积极推动作用。中国可以尝试由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司,实行低收费、低盈利的运作模式,为广大中低收入家庭提供担保。由于政府担保能力有限,可在适当时期发展商业保险系统,商业保险系统的介入可减轻政府担保的压力。最终形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,有效解决住房市场担保主体空缺的问题。

参考文献:

1　刘萍,个人住房抵押贷款风险探析,金融研究,2002

2　江世银,论信息不对称条件下的消费信贷市场,经济研究,2000

3　何小锋,资产证券化:中国的模式,北京,北京大学出版社,2002

4　赵先信,银行内部模型和监管模型,上海:上海人民出版社,2003