个人住房贷款管理办法范文
时间：2023-03-18 07:24:07
个人住房贷款管理办法范文第1篇
第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金管理中心）对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。
第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：
（一）享受青岛市城市居民最低生活保障；
（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；
（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；
（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：
1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；
2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。
（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。
第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：
（一）《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；
（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；
（三）青岛市城市居民最低生活保障证明；
（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；
（五）住房公积金联名卡；
（六）核查需要的其他相关材料。
银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。
第五条 贴息按下列程序办理：
（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。
（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。
（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。
（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。
（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。
（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。
（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。
第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。
第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：
（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。
银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。
贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。
（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。
申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。
（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。
第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。
第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：
（一）享受**市城市居民最低生活保障；
（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；
（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；
（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：
1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；
2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。
（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。
第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：
（一）《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；
（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；
（三）**市城市居民最低生活保障证明；
（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；
（五）住房公积金联名卡；
（六）核查需要的其他相关材料。
银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。
第五条 贴息按下列程序办理：
（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。
（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。
（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。
（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。
（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。
（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。
（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。
第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。
第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：
（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。
银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。
贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。
（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。
申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。
（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。
第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
个人住房贷款管理办法范文第2篇
1994年，根据十四届三中全会精神，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》；1995年，十四届五中全会又通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。在两个决定的指导下中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着商业银行个人住房贷款业务的产生。但个人住房贷款业务作为全新的信贷业务，和传统的信贷业务相比具有自身特有的特点和要求，从1995年到1997年这段时期内发展较为缓慢，截至1997年末，商业银行个人住房贷款余额不足200亿元。
1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确规定从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大地促进了居民购房和对住房信贷的需求。商业银行也积极调整信贷结构，逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点，完善相关制度办法，为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。
促进个人住房贷款业务快速发展阶段（1998年―2000年）
1998年－2000年，在国家深化城镇住房制度改革的形势下，人民银行积极调整信贷政策，促进个人住房贷款业务发展，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件，在《个人住房贷款管理办法》中规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行；1999年，人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%，同年9月，人行下发《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》，调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。从以上文件要求可见，人民银行从优惠利率、贷款额度和贷款期限等方面对个人住房贷款实行了多项鼓励政策。
住房体制改革的积极推进和个人住房贷款业务金融政策的出台，使城镇居民住房消费的积极性不断提高，个人购买商品住房的总量和比重连年提高，个人住房贷款业务逐步进入了快速发展的新阶段。1998年商业银行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500亿元；1999年年末余额达1300多亿元，到2000年年末余额已超过2600亿元。
规范个人住房贷款业务阶段（2001年）
2001年，人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象，下发《关于规范住房金融业务的通知》，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款；借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准；借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。人民银行在原来的个人住房贷款政策基础上，对商业用房作出特殊要求，并细化了个人住房贷款管理要求，对借款人所购房屋形象进度也作出了明确规定。
通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段（2003年至今）
2003年6月，人民银行为防范金融风险，促进房地产金融业务健康发展，下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对个人住房贷款执行利率政策、首付款比例等方面作出了要求，要求加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能向购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定，对购买第二套（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行个人住房贷款利率。
银行业监督管理委员会2004年9月的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。银行业监督管理委员会从商业银行对个人住房贷款审查贷款条件方面作出了引导，对商业银行内部贷款流程和要求起到了一定影响。
2005年3月人民银行为防范房价过快上涨隐含的潜在金融风险，下发《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率政策的通知》，调整个人住房贷款利率以及首付比例，从需求方入手运用价格手段对房地产业进行宏观调控，引导个人住房市场健康发展。一是取消个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改为执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.508%）。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
个人住房贷款发展形势分析
截至2005年末，商业银行个人住房贷款余额已达18430亿元，余额占比前两位为工商银行和建设银行，除工、农、中、建、交五家商业银行以外的商业银行贷款余额占比约五分之一，原来五大商业银行“一统天下”的格局已不复存在，未来的个人住房贷款市场将呈现“百花齐放”的市场局面，个人住房贷款服务水平将不断提高、产品品种日益丰富、服务网络逐渐改善、竞争措施日趋多样，个人住房贷款将持续、健康地发展。
从市场发展趋势看，个人住房贷款市场的有效需求将保持稳定增长，商业银行对个人住房贷款的市场供应将持续增加，从长期看，个人住房贷款市场长期将继续保持稳定增长，增速仍将保持在一个相对较高的水平，但在经历前几年的飞速增长后，今后几年年均增幅将略有回落。
从市场竞争看，各商业银行对个人住房贷款业务的投入力度将进一步加大，市场竞争将更为激烈，四大商业银行在今后几年的市场占比差距将逐渐缩小，同时其他商业银行在全国个人住房贷款市场中的占比将逐渐扩大。
从个人住房贷款业务在商业银行发展中的地位和趋势看，个人住房贷款业务在各商业银行业务发展战略中的地位和贡献将继续提高，今后几年以及相当长的一段时期内，个人住房贷款业务仍将是最主要的个人信贷产品和主要的个人客户来源。同时，通过业务的组合、客户的交叉，可促进其它相关银行业务的发展。因此，个人住房贷款业务在商业银行个人业务中的贡献度将不断提高。
根据国际先进银行的发展经验，结合中国住房市场和个人住房贷款市场现状和趋势，可以预计，今后几年以及较长一个时期内，个人住房贷款业务将是银行业务中最具成长性、最具价值创造力、利润贡献度最高的个人信贷业务，具有广阔、良好的市场发展前景。
个人住房贷款管理办法范文第3篇
关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策
一、个人住房贷款的特点及风险特征
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：
1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。
5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
二、个人住房贷款的风险隐患分析
1．个人信用带来的风险。
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
2．欺诈行为带来的风险。
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
3．由银行自身操作带来的风险。
随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
4．抵押物产权带来的风险。
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。
5．抵押物处分引起的风险。
这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。
6．贷款条件风险。
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。
7．其他不可抗力风险。
其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
三、个人住房贷款风险防范对策
1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。
为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。
首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。
人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。
2．加强内部管理，努力防范金融风险。
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。
3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。
在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。
参考文献：
1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．
2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．
个人住房贷款管理办法范文第4篇
关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策
一、个人住房贷款的特点及风险特征
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：
1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。
5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
二、个人住房贷款的风险隐患分析
1．个人信用带来的风险。
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
2．欺诈行为带来的风险。
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
3．由银行自身操作带来的风险。
随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
4．抵押物产权带来的风险。
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。
5．抵押物处分引起的风险。
这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。
6．贷款条件风险。
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。
7．其他不可抗力风险。
其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
三、个人住房贷款风险防范对策
1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。
为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。
首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。
人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。
2．加强内部管理，努力防范金融风险。
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。
3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。
在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。
参考文献：
1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．
2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．
个人住房贷款管理办法范文第5篇
关键词:商业银行 个人住房按揭贷款 风险 防范
近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,商业银行住房按揭贷款已成为国家解决居民住房消费的重要金融工具,也是居民购房置业必不可少的金融工具。各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展,随着这一业务规模的不断扩大,住房按揭贷款风险逐步显现,对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施,对保障贷款安全,防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。
一、我国个人住房按揭贷款的发展状况
我国个人住房信贷业务的发展经历了以下几个发展阶段:第一个阶段:1995年―1998年为初步发展阶段,在这期间,中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》,1998年7月,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,商业银行也积极调整信贷结构,逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点,完善相关制度办法,为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。第二阶段:1998年―2000年为快速发展阶段,在此期间,人民银行先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件,1999年,人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%。第三个阶段:2001年为规范个人住房贷款业务阶段,人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象,下发《关于规范住房金融业务的通知》。第四阶段,2003年至今,通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段,银行业监督管理委员会2004年9月的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力。目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
二、我国商业银行个人住房按揭贷款存在的风险分析
(一)借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂,主要有:一是依照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定,商业银行商品房按揭贷款的最高期限为30年,借款期间,借款人的收入、健康、婚姻等状况的任何变化都可能对按揭贷款的安全回收产生影响。二是在住房贷款业务中,普遍存在着个人实际信息与商业银行所了解的个人信息不相符的问题,借款人收人证明水分较大。三是个人住房贷款业务实行浮动利率制度,贷款者在利率上升周期中就可能出现违约现象,同样会给银行带来风险。
(二)银行自身引发的风险。近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展;一是为了大量吸引客户,各银行都在尽量地简化贷款审批手续、加快贷款发放的速度,银行在向客户提供便利的贷款手续的同时,却忽视了完善和规范贷款的相关手续,形成了信贷风险。二是少数银行内部人员利用职权以贷谋私,发放人情贷款或降低贷款条件为关系人办理“假按揭”,致使贷款损失。三是银行从业人员法律意识不强,缺乏控制和防范风险的经验,在业务操作中难免会存在不合规、不合法情况,在合同文本中也难免存在漏洞,对住房贷款资料的审查不严,甚至会出现违章违规操作现象,使个人住房贷款合同得不到法律保护,从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。
(三)开发商引发的风险。开发商引发的风险是银行在按揭贷款中的最大的风险源。表现为:一是开发商存在欺诈行为。由于开发商缺乏流动资金。为达到筹集大量资金的目的,开发商会向多人要求提供保证金。开发商收取购房人保证金后,通常向购房人编造保证金是代银行收取并已存放在银行。由于购房人不熟悉按揭流程,不了解开发商骗取保证金私自占有的情形,所以会直接向银行索要,从而在银行和购房者之间产生矛盾和纠纷,对银行利益造成不良影响。二是开发商延期交付房产。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用,甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行时,购房者会依据合同法的相关规定要求解除房屋买卖合同,同时会停止向银行归还贷款。此时,银行己将贷款全部发放,由此导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。三是开发商用“零按揭”的方式套用银行信用。在销售中,如果购房者无力支付首付款导致合同无法签订或开发商为达到自己的某种利益,开发商会向购房者出具虚假的首付款证明,导致购房者没有支付任何款项就取得贷款,“零按揭”不但违背了按揭的基本条件,而且增加了银行贷款的风险。
三、商业银行个人住房按揭贷款风险防范措施
针对目前我国个人住房按揭贷款业务的状况,为保持个人住房按揭贷款业务的健康发展,强化个人住房按揭贷款业务的风险管理,应重点采取以下防范措施:
(一)加强风险防范的意识,严把贷款审批关。由于我国个人住房按揭贷款起步晚,个人住房按揭贷款对风险的认识不够深刻、全面,且风险防范意识较低,对风险的管理不够重视。因此,有效控制个人住房按揭贷款风险,一是要从思想上给予重视增强风险防范意识。二是在行动上严把贷款审批关,从源头上防控风险。由于按揭申请人获得贷款的成功率较高,假个贷、假按揭案件时有发生,必须严把贷款审批关,严格审查按揭人资质,严格执行首付规定,以防止出现为争揽客户,竞相降低标准等各种违反信贷准入原则的现象,从源头上防控风险,确保新发放贷款的质量。
(二)健全和完善银行内部控制制度。完善内部控制制度主要在于健全和完善“审贷分离”制度。 “审贷分离”其基本的内容是把贷款的评审工作与贷款的发放和回收工作分开。不得集中在同一个部门办理。真正形成审贷、放贷、检查相互监督、相互制约的分离机制。但是从贷款管理的全过程来看,现行的“审贷分离”管理体制仍有欠缺,有待于进一步健全完善。
(三)建立有效的商业银行激励机制。不论是提高商业银行的竞争力, 还是对经营风险实现控制, 人的因素都起到至关重要的作用,信贷风险管理本质上是对人的管理,信贷风险管理人员的综合素质在银行信贷风险管理中起关键性的作用。所以通过建立科学、合理、切实可行的人才吸引、培养、开发、激励、保全的整体性战略,保证人员配备的真正到位,也是减低商业银行经营风险、提高商业银行综合实力和竞争力的重要保障。
(四)加快个人住房按揭贷款证券化进程。个人住房按揭贷款证券化是指商业银行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具,其主要作用有:一是 有利于拓宽商业银行的融资渠道;二是有利于降低商业银行的经营风险;三是有利于提高商业银行的盈利能力;四是有利于加强商业银行的资本管理;五是有利于完善中央银行的宏观金融调控六是有利于推动我国资本市场的发展;各商业银行应该积极发展个人住房按揭贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,以降低银行的经营风险。
[参考文献]:
(1)陈冉,银行个人住房按揭贷款风险控制研究[D].电子科技大学,2006.4
(2)姚恒纪,封家驷.个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融,2008.7
个人住房贷款管理办法范文第6篇
关键词：住房贷款风险 流动性 防范措施
1.引言
对于个人住房贷款的定义，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定如下：个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。需注意以下2点：一是贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。二是借款人到规定时间不能按时偿还本金和利息的，贷款人可以依法要求借款人用其抵押物品还贷，或者由其保证人承担还本付息的责任。
个人住房贷款风险是指借款人到期不能按时归还本金和利息所带来的风险。它有以下这几个方面：一是由于开发商不能将楼房按约定准时交付使用，导致银行陷入债务纠纷而导致的风险；二是借款人不遵守合同不能按期还本付息导致银行利益亏损；三是银行自身引发的风险，即银行内部管理不善引发的风险，导致资产损失；四是流动性风险；五是借款契约引发风险；六是抵押物引发风险。
2007年以来席卷全球的美国次贷危机给人类社会、经济和生活带来了巨大的影响和改变，商业银行作为住房贷款的提供者，面对个人住房贷款消费者目前的处境以，并因此带来的经济问题、社会问题等，应该及时采取策略，未雨绸缪、防忠于未然。
2.我国商业银行个人住房贷款风险分析
2.1个人住房贷款风险的现状
我国的个人住房贷款最初是在1998年起步的，但在2000年以后才是真正的发展。商业银行在最近这几年把住房贷款作为业务重点也正是基于我国房地产迅梦发展的实情。表一映了我国自1998 年以来，个人住房贷款的增长情况。从表中可以看到个人住房贷款无论是在增长总量还是在增长速度上，都呈现迅猛的势头，在整个大环境下，个人贷款的发展状况仍呈现积极的趋势。
表一 1998 ― 2011 年全国商业银行个人住房贷款数额 （单位：亿元）
数据来源：国家统计局
我国个人住房贷款面临的问题有以下三方面：一是不良贷款逐年攀升。从表二可以看出，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈现上升趋势，虽然比率不高，但由于基数大，不良贷款总额仍然较大，风险不容忽视。1997 年亚洲金融危机、2008 年美国次贷危机等均是由于房地产泡沫的破灭，个人住房贷款的大量违约造成，因此要高度重视此种现象。
表二 我国商业银行个人住房贷款不良贷款率
数据来源：《中国金融年鉴》
二是个人房贷比率过高。表三反映了近几年我国主要几大银行住房贷款业务的情况。从表中很容易看出，住房贷款占银行贷款总额的10%-20% 之间。如此高的比重会引起商业银行的经营风险，进而对商业银行财务状况、资产质量和经营业绩产生不利影响。
表三 四大国有银行个人住房贷款业务占银行贷款总额的比重 单位：亿元
数据来源：根据四大银行年报整理
三是房价下降背景下风险增大。2010年4 月17 日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内成为“新国十条”；2011 年国家颁布“限购令”，这一系列政策与背景下，房价出现不同程度的下跌。
综上所述，加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理体制等，在当今的大背景下显得尤为迫切。
2.2个人住房贷款风险形成原因
从微观角度来讲，各种信贷风险有以下几种：
借款人的违约风险。
违约风险，是指借款人不愿意或者不能履行还贷的义务而给银行造成的损失。主要有以下几个方面：一是指借款人发生资金周转困难或者财务危机，无法按规定按时还贷而违约；二是借款人信用风险，指借款人故意违约或者骗取银行贷款从事不法活动的风险，比如虚假贷款。三是理性违约风险，当房屋的市场价值降低的时候，使得抵押物的价值远远低于贷款市场价值的时候，借款人的净资产为负，这是借款人会选择主动违约，这就是理性违约。
开发商的道德风险。
这里是指在银行无法查明开发商的借款动机和借款人背景的情况下，开发商提供不真实的资料以骗取高额贷款。近几年全国各地出现开发商假按揭的活动，就是因为在信贷活动中开发商利用信息不对称提供虚假资料来从银行套取巨额现金，进行多套房产的假按揭来获利。
商业银行的操作风险。
商业银行对的操作风险主要是指在住房贷款的各个操作过程中，都会存在着内部管理不善的可能而导致的风险。例如贷款发放前对客户的动机背景调研不到位，发放贷款时审查不严格，贷后检查不及时等，这些失误都会给银行带来风险。
基于商业银行个人住房贷款风险的主要类别，个人住房贷款风险的形成有以下两方面原因。
一方面商业银行自身内部管理，主要有以下两点：
（1）风险控制和防范制度不健全
商业银行在办理个人住房贷款时主要有贷款人申请、审批、贷款发放、管理监督四个方面。但在这个过程中，商业银行对风险的识别和控制依然不到位，比如在对借款人的贷款动机和背景审核中只从借款人提供的资料进行了解，容易引发借款人道德风险。总而言之，就是缺乏一套完整的风险识别和监控系统。
（2）风险防范意识淡薄
在商业银行住房贷款业务活动中，商业银行为了获得高额经济利益，在没有对客户进行全面的调查和风险评估的情况下，一味发放贷款，扩大贷款规模，抢占市场。这种风险防范意识的缺失最终将导致个人住房贷款风险的不断累积，及至爆发。
第二方面是商业银行外部环境还不完善，主要有以下3点：
（1）个人信用体制不完善
目前我国商业银行在住房贷款业务中，依然很难完全了解客户的信用情况。加之前面提到缺乏完整的信用评估体系，所以无法对借款人信用做出科学客观的评价，因此加剧了信息不对称现象。并且，在个人住房贷款业务发展过程中，在债权债务人之间也存在着逆向选择的现象，这也是住房贷款信用风险产生的根本原因。
同时，商业银行为了获取可观利益抢占市场份额，完全不顾借款人借款动机以及真实背景，从而使债务人和银行之间的信息不对称现象加重，信息不对称程度降低的可能性更低。
开发商和商业银行之间同样存在信息不对称现象，开发商信用风险必然会产生。
（2） 开发商融资渠道狭窄
当前我国的融资途径和工具在实际中应用还是比较稀缺的，大多数房地产开发商一般都是通过银行贷款获得开发资金。毋庸置疑，房地产行业需要大量的资金才能顺利完成工程建设。虽然银行能给开发商巨额开发资金，但如果房地产开发商贷款目的或者开发过程产生任何变动都将给商业银行带来重大的经济损失。
（3） 相关法律法规不健全
目前我国个人住房贷款仍处于初步阶段，还没有一部完整法律法规来规范和保护个人住房贷款相关者的义务和权益。因此在这个过程中商业银行的权益没有完全受到法律的保障，若是商业银行与客户签订的合同法律上有缺陷，或者相关法律法规本身存在瑕疵而给商业银行造成的损失，容易引起法律风险。
3.我国商业银行个人住房贷款风险防范
3.1完善我国的个人信用评级制度
我国目前还没有一套完整的个人信用评级系统。因此无法对客户的借款动机、收入情况、偿债能力进行全面的估计。而只有在完善的个人信息系统下，商业银行才能将客户按信用等级科学分类，避免逆向选择和道德风险。
3.2完善抵押物的管理措施
建立完善抵押物处置措施，建立可用房屋储备，一旦借款人没有按期归还贷款，可以依法处置其抵押房屋，提供储备房屋住房，这样既可以减小借款人还款压力，可以提高偿债可能性。大大提高抵押物的流动性。
3.3规范银行操作， 避免操作风险
对信贷人员加强业务政策培训还有相关法律法规的培训，强化信贷人员的自我约束和责任感，依法对业务人员进行奖惩。同时制定科学的贷款业务流程，明确分工以及审核重点，既方便业务人员操作，又加强贷款的安全性
3.4加强房地产市场的监管与预测
美国次贷危机在07年爆发的根本原因就是美国房地产市场自06年初的持续低迷，加之金融市场利率水平升高，导致次级抵押贷款者无力偿还。因此为了预防商业银行住房抵押贷款风险，必须加强对房地产市场的管理。
3.5加强贷款后管理
当借款人从银行获取资金后，银行要对借款人对资金的使用记录进行跟踪和监控，对于不良贷款，要实行责任制，加强管理和催收。
4.小结
后金融危机时代是一把双刃剑，对我国商业银行个人住房信贷业务来既是挑战也是机遇。为了保证我国经济和银行业平稳发展，一套完整的风险防范措施必须被建立，这样风险才能控制在一定水平。
参考文献：
[1]徐瑶君.浅析我国商业银行个人住房贷款的违约风险[J].对外经贸，2013；3
[2]左小华.我国商业银行个人住房贷款风险分析[J].经济视野，2013；2
[3]璐璐.浅析我国商业银行个人住房贷款的风险及防范措施[J].经济生活文摘》，2012；8
[4]莫文利.浅析我国商业银行个人住房贷款的风险及防范对策[J].管理学家，2012；6
[5]王丽娟.我国商业银行个人住房贷款的风险管理研究[J].管理学家，2012；4
个人住房贷款管理办法范文第7篇
【关键词】个人住房贷款 风险 风险管理
一、引言
个人住房贷款管理工作办法，是从1998年5月9日开始实施的，已经发展了十余年，并且成功取得了社会各界的认同。从个人住房贷款管理办法公布之后，各地区人们都可以通过按揭购房的方式来购买房屋，这已经成为目前国内买房的主流手段之一，被广大消费者认同。利用按揭的方式来购买房产，是各地区人们都比较认同的一种购买方式，同时也可以通过按揭贷款买房的方式，提升银行个人消费贷款强度。作为近年来比较火热的一种金融业务，国内的个人住房贷款还处在发展阶段，不够完善，下文将多相关问题进行研究。
二、平潭县兴业银行个人住房贷款的发展现状
国内房地产行业的不断改革，对带动银行借贷具有十分重要的意义。房地产改革从前些年的福利分房变成现在的商品房购买，整个发展过程提升了人均居住环境质量，同时也带动了国家经济发展。但是房产商品化的发展以及房价的暴涨，也影响了人们的生活质量，导致更多的人成为房奴，购房已经成为每个人都比较关注的问题。房屋价格的不断提升，带动了房地产开发商的建房热情，同时也让银行的业务量有所增长。开发商需要向银行贷款来建房，个人用户也需要向银行贷款来筹集买房的资金，这种情况让银行的信贷部门工作热情更高，工作强度也有所提升。信贷部门会大量的下方房产贷款资金，并通过房贷利率优惠等方式来吸引人们贷款[2]。
兴业银行在平潭的营业网点是不多的，但其个人住房贷款规模相对较大，于是业务风险也随之变大。由于房价的不断攀升，平潭越来越多的居民通过按揭购房的方式来解决自己的住宿问题。而银行也把其作为一个重要的资产业务大量发展，其风险管理问题日益凸显，加上很多人对按揭购房的了解不深，业务员的大力推崇，使得住房贷款风险管理面临严峻考验。
三、平潭县兴业银行个人住房贷款存在的风险
（一）银行内部管理风险
平潭县兴业银行在发展过程中也遇到的来自于各个方面的问题，其主要风险集中在下述几个方面；最常见的问题是对购房借款人个人情况的审查强度不够，影响后续回款。部分项目的开发商销售情况以及工程项目施工进度调查也不够全面，影响资金控制。缺少和房屋土地部门之间的联系，导致抵押难以落到实处，对档案的管理也不够全面，造成银行风险[3]。
（二）借款人风险
平潭县兴业银行主要存在的借款人风险包含下述几个方面；第一点是来自于支付方面的风险，因为借款人的收入增长预期比较高，导致借款人在向银行进行贷款的时候高估了自己未来一段时间内的收入，影响了实际还款能力。第二点是项目投资风险的，项目借款人在贷款时候，想通过房地产投资的方式来获取一定的经济效益，如果房屋并没有为其带来经济效益或者房屋价值贬值，也会影响到借款人的还款。借款人可能会主动的放房屋所有权，让银行来承担这部分房屋风险。第三点是失业风险，如果房屋借款人失去的就业的机会，或者是丧失了还款的经济来源，不能每个月按时的交付贷款利息，也会影响银行回款。最后一点是因为受到意外伤害导致不能满足银行还款条件，丧失还款能力[4]。
（三）市场风险
平潭县兴业银行的市场风险与其他银行所面临的风险是一样的，一般情况下都是代指在房屋贷款的过程中，存贷款利率发生了何种变动，以及这种变动会对银行带来什么样的经济效益损失或者是为银行带来何种经济效益收益[5]。
（四）抵押物风险
抵押物风险是银行近年来发展过程中十分关键的一个组成部分，代表了银行的借款人在出现各种违约情况之后，贷款人不能正常的处置各种抵押物或者是在对抵押物进行处置之后，个人利益产生风险。按照当前先行的中华人民银行个人住房贷款管理办法条例中的内容，以此来带动个人住房贷款还款发展。个人住房贷款可以通过抵押或者的质押等方式来提升贷款的安全性。抵押物贷款也是保证贷款人正常还款的第二来源之一，担保的质量是否真实有效，会影响到住房贷款风险。目前常见的抵押物风险集中在抵押物产权风险、抵押物处置风险等诸多方面。抵押物的价值风险，也是近年来比较受人们关注的问题，因为随着当前市场经济的不断发展，各种抵押物的价值肯定会出现不同程度的波动。作为抵押物，其自身也具有一定的不可抗力风险，如果受到了严重的自然灾害或者是比较严重的人为伤害，贷款很难收回，会导致银行失去物质保障[6]。
四、平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理存在问题
（一）过分追求业务指标，忽视贷前调查，贷后管理流于形式
很多业务员为了完成业务指标经常出现以下三个问题：一是在贷款之前，如果调查的不够全面，也会影响到银行贷款的收回。出现该情况的主要原因是以为内银行负责贷款的工作人员个人责任心不够强，个人综合素质也很难达标，所以给贷款留下了一定的安全隐患。二是在贷款的时候审查不够严格、不够细致，也是比较常见的一种问题。首先是项目的贷款审查人以及项目的审批人没有全面、细致、深入的去了解材料的真实性。部分要进行放贷的人没有出具个人工资收入证明，或者是出具了一些虚假的工资收入证明，导致银行在对其进行审核时，审核的最终结果和贷款人的实际情况不符。还有的时候存在主次不清的情况，以第二还贷来源作为基础审批依据，这种审批方式的产生，是因为贷款人第一还款的来源不足，影响了贷款的正常发放。一些地区的银行按照借款人个人的日常信用依据或者是借款依据等，来判定如何进行第二次还款来源审批，但是这种工作模式很难保证担保的合法性、担保的有效性以及担保的可靠性等。而且从目前工作开展的情况来看，这种工作模式还会影响到抵押物评估报告的真实性，导致抵押品保鲜期明显的比贷款还款的期限更短，部分时候还存在没有抵押物的情况。最后一种情况是贷款后检查不够及时，这是目前最容易出现的问题之一。当款项成功放贷之后，如果相关工作人员不能及时的对各种借贷合同、担保合同或等法律文件、凭证规范性进行检查，可能会导致合同履行效率低下，而且这些问题还会影响到以后通过法律渠道对贷款人进行监督。在项目贷款成功发放之后，如果没有对贷款人款项使用情况进行后续监督，还有可能会出现挪用贷款等问题。
（二）缺乏对房价变动引起的违约风险的防范
房地产的周期波动，可能会影响到房屋的价格，并且这种波动以及影响，还会受到金融部门信贷活动的影响，所有的环节中，任何一个环节出现问题，后有可能会传导到金融部门，并对最终的信贷情况产生影响。目前国内的房地产行业已经不再是高速发展阶段，已经进入到了衰退期，各地区的房地产市场都开始降温，而且房屋r格也有了明显的下降，房屋空置率明显升高，已经形成了供大于求的市场发展形势[7]。
五、平潭县兴业银行个人住房贷款的风险防范对策
（一）狠抓项目审查关，加强贷后管理
加强贷后管理，做好风险预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据。三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管专库储存，交接制度要健全。交接手续要清楚避免档案和抵押物的遗失。
（二）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查
抓住关键环节，落实风险防范责任。一是加强对借款人还款能力的审查。需要注意借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。
参考文献
[1]张骏.关于个人住房贷款防范的分析[J].经济研究导刊.2010（18）：74-76.
[2]王慧琳.个人住房贷款的信用风险防范措施[J].中国乡镇企业会计.2009（1）：176-177.
[3]陈秋贤.个人住房贷款风险分析及防范策略的研究[J].广西大学学报.2008（9）：175-176.
[4]武洪玲.个人住房贷款风险及其防范[J].安徽工业大学学报.2004（3）：34-35.
[5]付玉丹.国有股份制商业银行个人住房贷款风险分析[J].黑龙江对外经贸.2010（3）：136-137.
[6]薛瑜.试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J].商场现代化.2009（6）：133-135.
个人住房贷款管理办法范文第8篇
个人住房贷款保险存在的主要问题还表现在:保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限,缺少提前还款等相应的退保规定;保险公司按房屋的购置价格收取全部保险费,通常高于实际贷款金额(例如,房价的7成),导致首付款也要交保险金;常用的一次性投保的计算方法中,没有考虑房屋因折旧造成的价值减少以及投保费用的逐年相应减少,而保险赔偿额为发生保险事故损失时房屋的实际价值,又必定低于房屋的购置价格;购房者花钱买房,在贷款保险合同中却不是受益人;住房贷款保险的范围狭小,把房屋附属物排除在外,将战争、地震等不可抗力作为除外责任。例如,某购房者所购住房的总价为30万元(其中,首付10万元,商业银行贷款20万元),贷款期限为10年、一次性趸交,每年的“房贷险”费率为0.04%。若按公式(1)计算,则20万元贷款金额,需缴保险费800元;若按公式(2)计算,则30万元的总房款,需缴保险费为1200元。两者相差400元、相差33%。而且,如果进一步按照2003年沈阳市192亿元的个人住房贷款余额推算,则结果会更加显著。
个人住房贷款保险的法律依据
目前,我国个人住房贷款保险涉及的主要法律依据包括《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国保险法》等。其中,《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。《中华人民共和国保险法》第四条规定:“从事保险活动必须遵守法律、行政法规,遵循自愿和诚实信用的原则。”第七条规定:“保险公司开展业务,应当遵循公平竞争的原则,不得从事不正当竞争。”《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)第二十五条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管”。显然,《个人住房贷款管理办法》具有强制性保险的嫌疑,并与《合同法》、《保险法》的有关原则、精神相违背。
改进个人住房贷款保险的措施建议
在加速构建住房金融风险防范机制的背景下,特就改进我国个人住房贷款保险提出以下对策建议。自愿投保不仅符合有关法规的规定,也是保险的重要原则之一。而且,自愿投保也有利于促进有关保险机构不断改进服务水平,提高自身的竞争能力。因此,首先应允许借款人在抵押、担保、保险等不同保障模式中加以选择;当确认借款人必须购买房贷险时,则应允许其在不同的保险机构之间进行知情、自主的选择。
从理论上讲,保险定价的基本原则是保费收入必须满足:期望索赔成本与管理成本,在支付理赔和管理成本之前将保费用于投资所获得的收益,公平利润附加。鉴于“房贷险”存在的问题以及承担风险有限的实际,笔者建议,在房屋财产保险的基础上,改进保险金额(例如,按贷款余额计算保费)与投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科学测定保险的费率(例如,在一次投保时进行保险期的贴现)与保险担保范围,明确提前还贷及房屋毁损等退保的规定,积极探索包括意外伤害保险、健康保险、履约保险等在内的新险种,并适当加以组合推出。
法制和信用是保证市场经济有序运行的两个基本要素,物质技术和道德信用是提高效率的双重基础。而且,物质技术只能产生常规效率,超常规效率主要来自道德基础。因此,笔者建议,由政府有关部门牵头,根据借款人的素质、实际收入、财产情况、负债情况、嘉奖、处罚记录,甚至交通记录等资料,明确住房贷款的信用要素、着手信息的采集与整理,积极开展信用评级业务、从正面引导借款人的诚实与信用。同时,为了确保评信结果的客观、公正,应当建立评级检验系统,通过违约概率统计、记录以及建立违约概率模型,丰富质量信用体系的内涵。进而,对于经过评定且信用等级较高者,贷款额度可适当上浮、保险费率可以适当降低;通过配套的规章制度,对于失信用行为给予惩戒。
从理论上讲,借款人连续六个月不能如期偿还贷款本息,银行有权处置其抵押物(住房)。但是,实施处置必需经借款人同意,否则只能通过法院强制执行。鉴于我国大多数家庭只有一套住房,以及抵押房产难以实现出租、出售、拍卖的实际,银行对于抵押物的处置权时常难以得到有效的保证。因此,各地应积极发展住房二级市场,尽快大量推出面对最低收入家庭的廉租住房。同时,完善相关的配套法规,做到在借款人不能按期还贷时必须腾空所抵押的住房,确保贷款银行的抵押债权得以可靠实施。
根据担保法及有关规定,作为防范住房金融风险、保证资金良性循环的必要措施,贷款担保可以有抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等四种形式。因此,在保证贷款人还款能力的前提下,贷款担保形式应当是多种多样的。而且,即使采用保证担保,也应当允许借款人自主选择置业担保公司、保险公司、开发商担保中的任何一种。同时,在未来漫长的贷款期限内,如果担保人发生某些变化、担保能力下降,必将加大银行的风险。
因此,笔者建议,各地政府应当借鉴国外的经验,组建住房抵押贷款担保机构,并出面为购房者,尤其是中低收入家庭提供贷款担保。这样,不仅可以降低贷款成本与风险,提高社会经济运行的安全度,而且可以为住房抵押贷款证券化奠定重要的基础。
结论
个人住房贷款管理办法范文第9篇
关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范
一、引言
随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。
二、我国个人住房抵押贷款发展现状
目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。
因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。
三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析
(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素
1.市场风险
市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。
2.地区差异风险
各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。
3.贷款法律风险
贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。
(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素
1.信用风险
个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。
某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。
第一,虚高评估抵押物(房产)的价值
按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。
第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭
假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。
办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。
2.策略风险
任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。
3.操作风险
近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。
四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施
(一)主观风险因素的对策研究
1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险
我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。
2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞
主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。
(二)客观风险因素的对策研究
1.健全房地产金融的法律、法规体系
完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。
2.大力发展商业性住房抵押贷款保险
我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。
3.建立住房贷款担保机构
消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。
(三)风险防范的创新思路
资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。
资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。
证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。
住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。
五、结束语
本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:
第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。
第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。
第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。
在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。
参考文献:
[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.
[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.
[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.
个人住房贷款管理办法范文第10篇
[关键词]个人住房贷款 垒融风险
中图分类号：F830.58 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0317-01
1 个人住房贷款业务存在的问题及风险
1.个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立.对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据.其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。
2.房地产项目按揭合作不规范.房地产经营管理风险无法控制
房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈.导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额.不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。
3.抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展
由于住房货币化分配.抵押登记工作量成数量级增长.房屋产权管理部门难以适应，办事效率低.抵押登记工作进展得十分缓慢.增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展
4、个人住房贷款的风险转移机制不健全
由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产.在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。
5.科技含量低.贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应
零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但由于银行内部管理系统科技含量低.信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。
6.从银行资金的来源与运用的角度来看.存在短存长贷风险
目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行自身信贷结构平衡角度来讲.个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张
7.从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家
优惠利率，6～30年期的年利率为5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差仅为3.33，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力.这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小.相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长.在企业融资审查严格的情况下.助长企业套取个贷资金长期使用.增加银行信贷风险。
2 防范和化解金融风险的经验借鉴
1.由政府部门牵头.尽快成立个人资信评估系统
信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中.都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误应由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统.把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价.以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。
2.加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险
严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质.选择优质的发展商和项目，在合作项目的选定上，制定一套严谨、科学的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡的经验，从政策法规上规定建立项目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付.防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善的情况下，造成逾期交房或工程烂尾.损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。
3.建立灵活多样的担保制度在贷款的担保
上不应局限于所购住房进行抵押.应借鉴西方国家的经验和做法：（1）由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；（2）成立商业性的担保公司提供信用保证；（3）建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。
4.建立市场化的个人住房贷款利率管理体系
目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人WTO步伐的日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系
5.加大科技投人.提高银行个人住房贷款经营管理水平
由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。
6.加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐