美国房市泡沫正走向消退

2000年至2005年，全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%。进入2006年以后，房市开始大范围下行，房地产泡沫正逐渐被美国式的高弹性经济体制和灵活的市场机制所消化、吸收。业内专家认为，2007年美国住房销量和价格将继续低迷，房市将于2007年年底反弹。房地产泡沫对美国经济产生了怎样的影响？对中国、对世界经济有何影响？

上世纪90年代美国IT领域泡沫迅速膨胀，在2001年骤然破裂，经济陷入短暂衰退，全球经济亦未能幸免。此后，美国又吹起房地产泡沫，出现新一轮繁荣。美国房地产市场是当前左右经济走势的主要因素。但对美房地产泡沫到底多大，是会骤然破灭，还是软着陆，各方分歧很大，由此对美经济走势预测的分歧也很大。

美国的房地产泡沫有多大

美国国内普遍高估了房地产市场价格上涨的程度，对房地产市场降温的影响过于夸大。事实上，美国经济能够适应房地产市场降温而不至于衰退。

美国房市确实存在泡沫

2000年至2005年，全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%，而过去的半个多世纪，年均上涨幅度仅为5.5%。美国房地产市场一直处于快速发展之中，2005年美国共建新房200万栋，为历史最高纪录之一，十年间新房开工率上涨40.3%。用于住宅的投资占GDP的6%，是1955年以来最高水平。与此同时，美国的房价收入比，房价租金比也都达到历史最高水平。

与世界其他地区比较，美国房地产价格涨幅并不高

与日本上世纪80年代房地产泡沫、美国上世纪90年代新经济泡沫相比，此次美国房地产泡沫程度并不严重。 1985年至1989年，日本全国房价上涨了2倍，其中东京商业用地价格暴涨近2倍，东京中央区的地价上涨了3倍，而此次美国房价上涨只有55%。1987年，日本新开工住房数量是正常水平的1.5倍，其中，出租用房达到2.7倍，而美国2005年新房开工量仅比2000年上涨了29%。

1997年至2005年，全球房地产涨幅最大的是南非，达244%；第二位是爱尔兰，达192%；第三位是英国，达154%；第四位是西班牙，达145%。

美国房价上涨不是普涨，暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓，以及部分地区的家庭别墅。特殊地区和特殊类型的房屋的暴涨是拉动美国整体房价上扬的重要因素。如纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上，纽约曼哈顿地区豪华公寓平均价格上涨幅度达到153%，其中一些新开发区域的公寓价格更是暴涨318%，而数量是豪华公寓好几倍的合作公寓（condo）售价在四年里仅上涨了36%。夏威夷州、加利福尼亚州、佛罗里达州等风景旅游区集中的八个州2005年房价涨幅均超过20%，而位于南大西洋的北卡罗莱纳州、乔治亚州、南卡罗莱纳州以及西弗吉尼亚州涨幅不超过10%。

美国地产泡沫将如何消失

据NAR统计，单家庭房屋新房中位价从2000年的16.9万美元上升到2006年8月的240.7万美元，近七年的时间提高了42%，年均增长率达到6%，2004年增幅更是高达13.3%。全美建筑商协会数据显示，新房开工量从2000年的158.7万套增加到2005年的206.83万套。

美联储从2004年开始连续17次升息，推动了美国房地产市场的降温。进入2006年以后，房市开始大范围下行，新旧房销售量持续下滑，房价下跌，房屋大量积压。2006年８月，旧房销售中间价同比下降1.2%，11年来首次出现同比下降；９月份新房中间价同比下降9.7%，创下近36年来的最大跌幅。全年新房开工量从2005年的200多万套骤然降至180万套，十年来首次下降。

经过2006年前三个季度的调整，美国房地产市场在2006年10月开始出现回稳迹象，房屋销售量明显上升。2006年10月份美国旧房销量环比上升了0.5％，11月份美国新房开工量环比增长了6.7％，新房销售量环比增长7.4％，12月进一步增长4.8%。

2004至2005房地产繁荣时期积累的大量库存是房市目前面临的最大难题。为了消化库存，建筑商被迫从2006年底开始采取降价等促销措施，同时建筑商开始控制房屋供应，截至12月底新房存货量为53.7万户，比11月底减少了5000户。根据NAHB的估计，2007年的新房开工量将下滑14%至156万户。虽然房价的低迷将会持续到2007年下半年，但逐渐减少的库存将有助于稳定房价。

经历了2006年的房价转折，房地产泡沫正逐渐被美国式的高弹性的经济体制和灵活的市场机制所消化、吸收，美国房地产实现了一次软着陆式的自我调整。此前各界所担心大破裂、大震荡不会发生。目前，关于美国房市走向有两种预测。一些专家认为，美国住房市场最糟糕的时期可能已经结束，房市将于2007年第一季度回稳，复苏表现为房屋积压减少，但房价还将低迷一段时间。还有一些业内专家认为，2007年美国住房销量和价格将继续低迷，房市将于2007年年底反弹，当年第四季度旧房销量可能比2006年同期增长4.6％。虽然两种预测的时间表有所不同，但对于住房市场正逐步走向复苏的预期已经达成共识。

房地产泡沫对美国经济产生怎样的影响

新经济泡沫破灭以来，房地产一度成为美国经济的有力支撑，此次房地产市场的降温，无疑会对美国经济产生一定的拖累，2006年美国前三季度的GDP持续下跌，分别为5.6%、2.6%、2%。但是，占美国经济总量6%的住房市场的降温还不足以阻止美国经济增长，2006年的美国经济是放缓而不是衰退。

虽然房地产市场遇冷，美国经济依然保持很大的弹性和动力。在房市低迷的2006年，美国股市蓬勃发展，在一定程度上分散了房地产市场对经济的冲击。汽油及其它能源产品价格回落有利于消费和投资增长，为经济继续扩张提供支持，第四季度美国GDP上升至3.5%。房地产的降温也并没有对消费和就业造成严重影响，2006年12月美国零售月率上升0.9％，失业率为4.5％，年均工资上升4.2％，美国经济仍具有继续增长的动力。面临的通胀压力减弱，第四季度私人消费物价下降0.8%，是1954年第三季度以来最大降幅，扣除食品和能源的私人消费物价环比下降0.1%。

随着房地产市场的逐步稳定，美联储第五次维持基准利率不变，美国整体经济的信心也逐渐恢复，美联储将2007年经济增长的预期2.6%上调至2.8%。

（商务部政策研究室）

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美国经济及房市变化对中国以及世界的影响

美国财长保尔森近日曾经表示，他认为，美国房地产市场的低迷时期已经接近结束，但是他拒绝预测究竟何时才能够出现反弹。“就房地产市场而言，我们大部分人都相信，它正在处于或者说已经接近于底部。房地产市场对于美国经济造成了巨大冲击。没有人能预测，房地产市场的反弹会在何时、以何种程度出现。”

经社事务部全球经济监测部主任洪平凡认为，如果从GDP的角度来衡量，美国经济大约占世界经济的30%，其进口占世界贸易的15%，所以，如果美国的GDP相对减缓一个百分点的话，世界经济也就要相应减缓0.7到0.8个百分点。对具体国家的影响的大小，取决于他们跟美国的贸易关系。而中国，受的影响比其他国家会大一些。

中国经济增长的主要动力不是个人消费支出，而是外需的增长，特别是美国消费者对中国产品需求的增长。如果将经第三国或香港转出口的货品计算在内，中国对美国的出口价值约占中国出口总额的50%。中国的出口增长速度在很大程度上取决于美国的需求。由于中国以消费品出口为主，因此，美国对个人消费品的需求带动了中国的出口经济。如果2007年美国个人消费支出增长放缓或收缩，势必拖累中国的出口增长，

在房地产方面，美国房地产市场的变化对中国的影响也是在所难免的，这些影响虽不是直接的，但起码会给中国人一个明确的信号：

1.对炒房家而言，房价不是只上升的，随着市场的变化它也会下降，所以投资房产和投资任何物品一样同样会有风险。这或许会给一些执意的炒房家敲响警钟。

2.对中国政府和中国的银行而言，为了避免由于过度泡沫造成过度供给而可能引发的萧条危机，中国政府和银行必须未雨绸缪，对于已开始显现的泡沫应给予及时的挤压。从去年开始，中央政府采取一系列宏观调控政策来稳定市场、抑制房价，但由于区域差异和各地对中央政策贯彻的执行力度不同，效果甚微。对此，今年中央出台了力度更大的调控措施，政策涉及土地、金融、税收、交易流程等各方面。

3.要防范因中国房价比美国相对较低而引起国际炒家大批进入中国，从而造成房价高涨及汇率风险。

对此方面，洪平凡称，在过去的十年，不同国家之间房地产增长有共性的地方，其中一个共性就是世界的整体利率水平比较低，所以会产生一定的泡沫，促使很多人不但买自己主要的住房，甚至买第二个房子、第三个房子，有很多指标反映出世界上投机的因素很大。当然美国房地产有很多和其他国家不同的地方，比如欧洲，它的房屋供给是有限的，也就是说它已经有几百年的历史，城市不可能再扩大了，这种情况下房地产增值以后下降的余地相对要比美国小；而美国还有很大的余地去开发许多新的房子，在供给大于需求的情况下，房地产价格下降波动的幅度相对会大一些。中国房地产价格一直在上升，国家采取了很多政策想予以控制，但它和美国也有本质性的区别，它的房地产市场的健全程度、金融行业的介入程度，都有很大的不同，如果仅仅从供给和需求的角度来讲，中国房地产在长期，还是有一定上升的空间，也不排除在中期和短期有下调的可能。

美国房贷市场危机不断

对于美国那些低收入或信用评级较低的贷款买房者来说，这两年兴起的“可调整利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgages）”不仅让他们搬进了大房子，其中一部分人还只需支付很低的利息。

当越来越多的贷款优惠期逼近，如果整幢房子都是靠贷款买来的，这些人可能将陷入三难境地―还不起款、卖不成房、融不到资，违约不可避免。届时，美国经济也许将迎来一场风雨。

美国的房地产抵押贷款分为普通贷款和次级贷款两种，前者针对信用记录良好、偿债能力较强的贷款人，后者针对信用等级较差、偿债能力较弱的贷款人；按照付息方式，又可分为固定利率贷款和可调整利率贷款。

中投证券研究所宏观经济分析师李云洁认为，次级抵押贷款和可调整利率贷款的迅猛发展很大程度上使美国住宅市场得以在2004年到2005年延续繁荣。次级抵押贷款危机或许仅仅是一个开端，更大规模的危机很可能随更多可调整利率贷款的优惠期到来而爆发。

美国抵押银行家的数据显示，2007年一季度次级贷款的违约率刷新了4年纪录，达13.77%，值得关注的是，次级可调整利率贷款违约率为15.75%，环比上升9.07%，普通可调整利率贷款违约率为3.69%，环比增长8.85%，而次级固定利率贷款的违约率变化并不大。由此中投证券研究所分析认为，可调整利率抵押贷款受到的影响将大于次级抵押贷款危机。

据估计，违约带来的资产损失将接近1100亿美元，美国每年的经济总量是10万亿美元。假设美国国民收入每年增加3000亿美元，相当于经济以接近3%的速度增长，如果每年因为抵押贷款带来的损失是300亿美元，这相当于每年降低经济增速0.3个百分点。

同时，人们害怕次级房贷市场问题影响到其他金融系统，这种恐惧造成了金融系统全面下滑。从7月26日开始，美国金融市场的各项指数全线下跌。道琼斯指数跌幅在300点之上，7月2７日又下跌了207点。由于交易量巨大，7月26日一度启动了旨在减轻波动性的设限机制。这是过去五年中道指损失最大的一次。

对于风险的重新评估使投资者转向了安全的国债市场。这使得美国国债的价格升高，收益率降低，10年期的国债收益下降了4.78%，这同时也造成了普遍的信贷紧缩。

不过，目前美国的经济从全局来看依然处在一个健康的态势之中，虽然房地产市场疲软，但是企业盈利良好，就业市场也很稳定。