养老产业的成长烦恼

《新经济导刊》：现在人们把养老产业称作“朝阳产业”，请您对养老产业、养老地产和养老社区这些概念解释一下？

陈首春：养老产业分为福利型养老和商业型养老。福利型养老主要由政府负责，针对低保户、五保户和中低收入人群，比如公办养老院、福利院、敬老院。商业型养老由企业建设运营，政府提供支持，这种养老模式，现在还处于初级阶段，主要是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力，同时要求较高服务品质的养老需求而开发建设的养老项目。

养老产业具有运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益。养老产业链比较长，涉及法律政策、金融投资、规划设计、地产开发、养老服务、老龄用品、人才培养等，后期的运营管理和服务以及养老人才至关重要。

养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成部分，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。

养老社区不仅仅是养老地产，还要有针对老年人的配套服务和人文环境。

《新经济导刊》：“老有所养”是社会保障的一部分，许多企业和投资机构纷纷涌入，试图分享养老产业这块大“蛋糕”。有人担心，企业逐利的本性是否会扭曲“养老”这项民生事业，您对此怎么看？

陈首春：对于养老，政府和企业的角色定位是不同的，相当于保障房和商品房，政府应该负责中低收入的福利型养老人群。养老虽然是公共服务产品，但不一定必须是福利，既要有政府保障的养老刚需人群，也要有市场化运作的营利性养老机构和企业存在。“老有所养”是指政府负责的那一部分中低收入人群，而有一定经济条件、希望得到更好养老服务的人群可以通过市场去解决。所以，不要把养老等同于公益，也不要不敢谈盈利，针对不同的养老人群，可以采取不同的养老渠道。

不管是房地产企业，还是保险企业，都是瞄准了市场化的需求。针对收入和消费需求的不同，既可以做高端的养老别墅，也可以做中低端的养老住宅和养老公寓，好比五星级、四星级酒店和连锁酒店一样。

目前房地产开发商进入养老产业，条件并不具备，我也不认为房地产企业能成为未来养老产业的主流。房地产商是一个集成商，主要职能是生产和销售房屋产品。当然，养老不可能没有硬件产品——房屋，但仅有这个硬件产品远远不够，养老更多的是服务，提供一种适应老年人需求的生活方式。开发商只是提供了养老产业最基础、最前端的硬件产品而已，它必须在养老产业的发展和完善过程中从事养老地产开发。

最近有微博总结了知名房企2013年发展战略的关键词，没有一家房企谈到养老地产。房地产商现在进入养老地产是一件很不靠谱的事情，即使提养老地产，也只是噱头。

《新经济导刊》：近几年，一些房地产企业和保险企业纷纷抢滩养老地产，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱头”、“变相开发”的质疑，请您分析一下？

陈首春：目前，政策环境和产业环境都不支持开发商进入养老产业，有打着“养老”名义圈地的嫌疑。五年前靠“养老”拿地还有机会，最近一两年已经没机会了。地方政府看得很明白，不相信开发商的所谓承诺。

虽然有的房企和险企已经在开发养老地产，但面临尴尬境地，因为房地产商和保险企业不具备运营养老机构的能力；而且，地产商也不愿意做养老机构的工作，因为回报率与普通住宅相比可谓天壤之别。开发商根本不可能去做利润率不到10%的养老服务。

养老地产是说得多，做得少，迟迟看不到实际案例。北京太阳城是一个特例。它是12年前获得的土地，截至目前，发展得不错，但也是非常心酸的。当时拿地的成本是20万/亩，现在那块地至少增值10倍以上。北京太阳城的成功得益于这十几年房地产市场的高速发展，如果以现在的土地价格去做养老社区，基本不可能。

《新经济导刊》：养老地产与住宅地产、商业地产、旅游地产相比，发展相对滞后，中国养老地产面临的主要问题是什么？

陈首春：养老地产之所以滞后，我总结了三点：一是目前国家的政策和法规并不支持养老地产的发展。今年之前还没有看到针对养老的土地出让，规划设计里也没有专门的养老用地。最新消息是，北京2013年在顺义要拿出一块土地作为养老用途，大家都在等待。

在土地财政的背景下，各级地方政府的土地指标非常奇缺。同样一块地，按住宅用地的出让价格远远高于养老用地，所以，地方政府没有动力供给养老用地。北京太阳城是住宅用地，基本是靠自有资金和施工单位的垫资来滚动开发的。

江西省的一个市长曾对我说，开发商来这里做养老，我不支持不反对。土地公开拍卖，你摘牌成功，一分钱不能少，你可以在这块土地上做任何养老用途。如果你能把民政部的指标带过来，地价可以商量。这反映了地方官员对待养老地产的一种普遍态度。

二是开发商做养老地产大多是噱头，最多只是一种尝试。基于高地价，开发商也要算经济账，开发普通住宅会很快收回成本，而做养老项目，即使小比例也是个大问题。现在的养老地产有在居住用地、工业用地、医疗卫生用地、产业用地上做的，惟独没有在养老用地上做，因为根本就没有养老用地。有的开发商在医疗用地上建养老地产，成本相当高，出租很贵，消费者接受不了。

三是养老没有形成产业，缺乏管理运营团队。尽管保险企业做了一些养老项目，但在管理运营方面也没有办法。保险企业作为投资人，按说不应该去做养老管理和服务，但在国内找不到合适的管理运营机构，不得不自己组建养老机构，边学习边摸索，但这不是养老产业的发展方向。

将来的情况是，20%～30%的养老项目由保险企业或地产企业自己管理，大多数养老项目应该委托外包经营管理，但市场上没有这样的专业养老服务团队可以大量输出管理，进行规模化连锁化经营。即使有的养老机构可以输出管理，也存在一定问题，因为自身定位不清晰，也缺少人才和技术储备。无论是基层的护理人员，还是养老机构的管理团队，现在都很稀缺。不像酒店业，既有高层次的希尔顿管理集团，也有经济型的如家管理集团。

房地产开发商位于养老产业的上游，主要负责养老住宅等硬件设施的建设；养老机构位于养老产业的下游，主要负责养老社区的运营、管理和服务。由于投资回报率的不同，上游企业本质上是不愿意进入到下游服务业的。当养老产业成熟的时候，才有利于地产商和险资做养老地产。当下游不成熟的时候，上游基本是忽悠。

《新经济导刊》：目前许多企业是能看到养老地产的商机，但苦于找不到成熟的商业模式，您对此有何建议？

陈首春：国家的养老政策是“9073”，只有3%的人群是靠养老机构的。北京已经有多个项目，把住宅出让用地强制搭配了养老用地指标，比如房山窦店的幸福汇。政府要求开发商建设一个较大规模的小区时，必须建一个1～2万平米的养老机构，无偿代建，好比建幼儿园和中小学一样。每个养老机构不需要建得非常大，就像如家酒店一样，几百个房间，几百个老人就足够了，符合适度经济的规模。

养老产业发展初期，硬件不重要，软件才是核心。实际上硬件的投资量并不大，1～2万平米的养老机构，几千万就够了，跟动辄数十亿的普通住宅、商业地产和别墅相比，简直是小巫见大巫。

未来，开发商不是养老产业的主角，发挥的作用也不是太大，当然也有开发商的商业机会。房地产企业投资开发养老地产，目前时机还不成熟，我建议应该等待，不要盲动。

《新经济导刊》：您提出“养老建筑常规化，常规建筑适老化”的概念，请具体阐述一下？

陈首春：现在马上可以做的是，“养老建筑常规化，常规建筑适老化”。中国处于老龄化社会向老龄社会发展的过程中，老年人会越来越多。一栋建筑要考虑到老人因素已成为普世原则，不仅仅是住宅，还包括办公楼、商场、医院等。像日本已进入到高龄化社会，无障碍设施大量覆盖，常规建筑里已随处可见。

现阶段，“适老化”是开发商的一个比较好的发展途径。我心目中养老地产理想的模式是，老人不应该独自住在一个偏远的地方。例如远郊区县或者距离城区30公里以上的主要面向养老人群的项目，我持反对意见。我建议应该就地养老、居家养老。一个商品房小区有10%～20%的适老化住宅，200多床位的养老机构，这样就构成了全龄化社区。一个人在逐步老龄化过程中，可以不离开自己常年生存的环境，逐步接受不同级别的服务。

适老化住宅依然是商品房，也可以销售，只是设计上要适合老年人居住，硬件和软件上满足老年人的生活需求。在这个小区里，子女买一套普通住宅，老人买一套高层小户型的适老化住宅，孙子孙女有老人照顾，子女也能时常与父母团聚，但又不需要同父母住在一起，避免了因生活习惯和婆媳关系引发的矛盾。这样的模式非常符合中国人的孝道文化。这样的适老化住宅最好在城区，千万不能太偏远，即使环境好，也不会有市场，要满足年轻人能把这里当成第一居所、可以每天上下班的实际需求。当老人需要半护理和全护理的时候，如果子女没时间，可以住进社区的养老机构，由专业服务人员进行照料。这是一种理想的养老模式。