工程项目盈亏平衡分析法研究

【摘要】 目前，随着国内建筑市场的规范化、法制化，国家对房地产业宏观调控力度的加强，房地产市场受国家政策影响越来越大，房地产开发过程中的风险进一步加剧，致使当今对房地产开发项目的经济评价及不确定性分析非常必要。所以与房地产开发项目各有关投资主体、管理机构等应给予了相应的重视态度

【关键词】 工程经济；动态多因素；盈亏平衡

引言：

盈亏平衡分析法是一种比较成熟的方法，在工业项目的经济分析中的应用非常普遍，通常在商品住宅项目经济评价中，我们直接利用线性盈亏平衡（量本利分析）公式来计算项目的盈亏平衡点。

一、 盈亏平衡的分析

对于房地产开发项目来说，盈亏平衡分析的目的即是通过找出拟建开发项目建成后的上述各不确定因素的盈亏界限，通过各不确定因素的盈亏平衡利用率来测度、判断项目方案承担风险的能力，从而为管理风险和规避风险提供依据。

二、盈亏平衡分析原理

盈亏平衡分析又称收支平衡分析，它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用。所谓收支平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平（产量），和销售水平（销量）。在商品住宅投资项目的经济分析中，借助于盈亏平衡分析，并辅之以边际利润和边际利润率等分析和评价指标，可对项目投资规模、盈利能力及风险程度进行更深入的探讨。盈亏平衡分析，一般按如下步骤进行：

1.固定成本与变动成本的分离

在实际的经济分析中，实现成本分离的方法很多，有费用分解法、高低点分析法及回归分析法等。目前多采用费用分解法进行固定成本和可变成本的分离，即具体分析每笔投资及成本费用，视其性质划归为固定成本和可变成本。企业管理费、土地使用费、配套设施费、固定资产折旧费等均属固定成本类；在建筑方案确定之前，建筑安装工程费等则属变动成本类；在建筑方案确定之后，建筑安装工程费等即成为固定成本。

2.线性盈亏平衡时的产销量

当项目的经营收入与开发工程量或销售量呈线性关系时，称其为线性盈亏平衡关系。出于盈亏平衡时的产销量Q0，就是盈亏平衡点，又称保本点，即项目的收支平衡点，常用的盈亏平衡点求解方法有计算法与图解法两种。

① 计算法

设： S： 销售收入；C： 成本总额；P： 销售单价；Cf： 固定成本；Q： 销售数量；Cv： 变动成本；E： 利润；Cx： 单位变动成本。

横轴表示工程数量Q，纵轴表示费用：x。图中的四条直线分别表示固定成本线（Cf线）、变动成本线（Cv线）和销售收入线（S线）、总成本线（C线）。总成本线上的任意一点均表示某一开发工程量时，项目的成本总额。

C线与S线的交点m即所谓的项目的盈亏平衡点，mQ0线将图示区域分成两部分，左侧成本线高于收入线，为亏损区，右侧成本线低于收入线，为盈利区。m点所对应的工程数量Q0，即项目营利为零的开发工程量，称之为保本量。

三、非线性盈亏平衡分析模型

在实际商品住宅项目开发过程中，项目开发的成本、产销量和销售收入之间并不总是表现为线性关系。如当产量增加会产生规模效应，但达到一定程度后继续增加产量，便会出现工程复杂程度增加、融资难度加大、产品空置积压资金、减少销售收入。因而，传统的线性关系，只是在一定假设条件下或在一定范围内才适用的状态。因而实际的盈亏平衡关系，是如图2所示的非线性盈亏平衡关系。

由上图可以看出当项目的产销量Q、成本C、收入S之间表现为非线性关系时，会出现几个盈亏平衡点，如图中的m1点和m2点。显然，只有在产销量介于Q01和Q02之间时，项目才能盈利。在Q01和Q02之间，S线与C线距离最大处，即为项目盈利最大位置所对应的产销量Qx，也就是最佳规划产量（或销量）。

非线性盈亏平衡分析多采用计算法求解。其求解过程是先建立收入函数S（Q）和成本函数C（Q），即图2中的S线方程与C线方程。令二者相等，即可求出交点m1，m2，从而求得项目的保本销售量Q01和Q02，然后确定项目的盈利区范围，并从中确定最大盈利的规划产销量Qx。其计算公式推导如下：

设单位产品销售价格降低幅度为a，单位产品变动成本下降幅度为b，则

四、结束语

用非线性盈亏平衡模型取代传统盈亏平衡分析的改进方法，克服了传统盈亏平衡分析的诸多不足，使理论分析更接近于实际，提高了投资决策的科学性和可靠性。同时此方法更适用于商品住宅项目开发规模的决策，方便判定商品住宅价格战略的合理性，以进行多方案的经济比较，为企业在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1] 王学仁，《经济学中的统计方法》，科学出版社，2000

[2] 郁麒昌，公路建设项目财务不确定性分析的盈亏平衡分析法[J].中南公路工程，2006（12）：111-114

[3] 章晓霞，谈项目投资决策中的现值盈亏平衡分析法[J].财会月刊.2006（3）：75