景区经营权价值评估方法的适宜性研究

[摘要]景区的产权状况已成为景区经营实践与理论研究的核心问题之一。随着景区的发展及产权对经营效应的影响凸显，自20世纪90年代开始我国出现景区经营权流转的探索。在景区经营权流转过程中，景区经营权价值评估已经成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题。文章在系统构建景区经营权价值评估方法体系基础上，根据评估方法本身特点、方法科学性、所需资料等综合分析出面向不同对象的具体评估方法。主要结论是：①经营权价值评估方法需由途径选择、评估对象分析、评估具体方法选择、指标与参数选择4部分组成；②折现现金流量法较适宜成熟型景区的评估，开发初期的景区在具备详细资料的前提下可采用折现现金流量法，或可采用收益还原法，潜在景区在参考同地区类似景区假设开发的前提下采用收益权益法较合适；③不同方法采用不同的参数体系。该研究有助于景区经营权价值评估的开展，为景区经营权流转、融资、法律担保等奠定方法基础。

[关键词]景区经营权；具体评估方法；适宜性：折现现金流量法(DCF)；收益还原法(ICM)；收益权益法(SIM)

[中图分类号]F59

[文献标识码]A

[文章编号]1002—5006(2012)06—0084—08

1　引言

景区是旅游空间组织的核心和旅游系统的重要组成部分。产权状况对景区的经营管理有着直接影响。由于我国的体制长期形成了景区在微观层面上所有权、经营权、管理权、收益权合一的政府专营模式。在景区发展初期，这种模式对我国景区开发与保护起到了重要推动作用；随着旅游业发展，这种景区所有权、管理权和经营权高度集中的模式日益暴露出弊端。高度垄断集中的管理体制不仅约束了景区把握市场的能力，也影响了景区监督管理的有效性和经营效率，不能较好适应日趋激烈的市场竞争。自20世纪90年代始，逐渐出现了景区经营权流转的探索。首先出现了风景名胜区上市，1996年8月张家界上市，其后2年先后有泰山旅游、黄山旅游、峨眉山和京西旅游上市。1998年1月旅游景区类公司的上市被禁止，随后出现了经营权转让与买断的探索。1998年，四川省雅安市政府向成都万贯集团出让碧峰峡景区50年的经营权。随后全国20多省市300余家景区出现了经营权转让，并有浙江、湖南、四川等12省市的旅游管理条例中允许旅游资源／景区经营权转让。进入21世纪后，租赁、买断、入股、合资、改制等不同形式的景区经营权流转探索全面出现。实践中出现多种形式的景区经营权探索，理论上对经营权价值评估方法的技术瓶颈还没有得到很好解决。显然，景区经营权价值评估已成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题。本文着眼于景区经营权价值评估方法的选择，以期对我国景区经营权价值的科学评估及合理流转与产权保护有所裨益。

2　现有评估方法综述

2003年，彭德成等将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿的10大问题之一。随着景区的发展及经营权流转现象的出现，越来越多学者呼吁景区的经营权与所有权分离，强调相关价值评估的重要性。景区经营权价值评估是景区经营权转让价格的重要参考，同时对旅游评估的理论研究和方法探索也有重要意义。

目前，关于旅游经济价值评估方法可分为两条主线：旅游资源／景区经营权价值评估和旅游资源／旅游地游憩价值评估。虽个别评估使用旅行费用法(TCM)、条件估值法(CVM)进行景区经营权价值评估，但应辨析这是两种不同的评估。在旅游资源／景区经营权价值评估方法研究方面，叶浪、吴楚材等、雷蓉等学者进行了可贵的探索。学者给出收益现值法、重置成本法等方法部分学者还考虑到旅游资源／景区的不同开发阶段(表1)。

基于上述已有评估方法的评述，可以进一步厘清5个问题：①价值与价格需明确。上述研究中评估对象界定既有价值也有价格，笔者认为目前应着眼于价值，即在公平竞争市场假设条件下，能被公认的蕴含在资产中的价值含量。而价格则可能是买卖双方的特殊动机、谈判实力、特别成交条件、市场突变导致背离价值的成交价格。一方面，价值是价格的基础；另一方面，景区经营权的市场供求关系较为复杂，目前评估这种市场供求关系具有固有的难度。因此，对景区经营权价值的评估应优先考虑。②评估对象的用途需明确界定。价值来源于对人类的有用性，因此，首先需要明确界定评估对象的用途，在用途界定清晰的前提下才能进行价值评估。例如森林旅游资源仅为旅游用途还是兼顾用材林，未明确界定情况下评估价值难免偏失。旅游资源由于是资源的附属属性和利用属性，因此，采用景区的概念作为评估对象更合理，明确界定为旅游经营所用。实际上，已有评估也是以景区为单位进行的。③方法需要建立一定的体系。评估需要建立完整的方法体系，在选择途径的基础上选择具体的方法，然后提出相应的指标。对于景区经营权价值评估，现有学者的研究尚需完善；有些学者的指标与方法脱节，无法逻辑自洽。④方法需要有相应的适宜性分析。有些学者提出评估方法有多种，但需要结合方法的假设条件和本身特点进行适宜性分析。值得商榷的是，重置成本法用于森林旅游资源这种可更新资源的合理性。因为重置成本法的使用前提是存在损耗且必要的损耗是可计算的。这从一个侧面反映出方法适宜性分析的重要性。⑤方法要与评估对象有效结合。方法是为获得某种东西或达到某种目的而采取的手段与行为方式，因此方法是经过抽象得出具有普适性的。将具有普适性的评估方法应用于具体评估对象中，必须结合评估对象的特点。因此景区经营权价值评估，必须在评估方法的宏观思路指导下与景区经营实际情况相结合来界定具体的指标和参数。

3　景区经营权价值评估方法体系的构建

由于景区经营权价值评估的复杂性和多要素性，景区经营权价值评估方法应该是一个多层次且多角度的体系。首先，景区经营权价值评估方法需要确定总体评估思路(即评估途径)；第二，在总体思路指导下，判断景区经营的阶段和特征；第三，结合景区的不同开发阶段选择适宜的具体方法；第四，选择评估指标体系，最后对各指标评估实现的各种经济参数进行确定。以上4个步骤构成整个评估方法体系，即AOMI体系，由途径(approach)——对象(object)——方法(method)——参数(index)4个层次组成(图1)。刘敏等在系统对比环境资源的游憩价值与景区经营权价值的基础上，认为这是两条不同的主线。环境资源是没有市场价格的，属于非市场物品。其评估出的游憩价值是非市场价值，需要借助福利经济学理论，用揭示偏好法(如TCM)、陈述偏好法(如CVM)来将没有市场价格的环境资源赋予货币价值；景区经营权价值是对于某一时点上公开市场上最有可能的交换价值的估计，因此经营资产价值是存在市场基础的；其价值采用资产评估，从现实市场的收益、成本入手进行评估。刘敏等系统分析收益法(途径)、市场法(途径)和成本法(途径)，通过对评估基本途径的主要测算价值类型、途径的前提条件满足程度及方法本身的科学性分析，提出了收益法(途径)是目前适合我国景区经营权价值评估的途径。本文是对前一成果的延续，重点构建完整的评估方法体系和进行收益途径下的具体评估方法的适宜性分析。