房地产建设项目的造价控制与管理措施研究

【摘 要】随着经济建设的快速发展，我国的房地产建设日新月异。无论对于实力强大的大型房企还是抗风险能力较小的中小型房企来说，科学规范的项目造价控制和管理措施都是尤为重要的。本文从房地产项目造价管理现状入手，分析了目前房地产建设项目造价控制存在的问题，并提出了相应的解决方法和管理措施。

【关键词】房地产项目；造价控制；管理措施

一、房地产建设项目造价控制与管理主要存在的问题

1.项目开发前期决策阶段准备不足

由于房地产市场的招标竞标异常激烈，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中产生失控现象。

2. 项目开发设计阶段不够重视

在项目设计阶段，很多房地产企业对开发项目的设计不够重视。由于一些房企的资质不高，设计人员的配备不够专业，很多项目设计人员忽略了设计方案的经济合理性，以至于在项目施工阶段，施工现场的设计变更等现象时时发生，结果导致大量的建设项目没有按照招标中的设计进行施工，也没有实行优选设计方案，给房地产建设项目造价管理带来诸多的问题。

3. 项目施工过程中造价控制力度不够

在项目施工阶段，由于工程量大，涉及因素较多，所以很多房企对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。在施工过程中，工程变更和现场签证不可避免，有些房企对这类的施工变更把关不严，无法采用最优化方案，导致项目结束核算时出现问题。

二、房地产建设项目造价控制与管理的措施和对策

为了有效地控制和管理项目造价，本文从以下几个方面提出措施和对策

1. 决策阶段项目的造价控制

（1）做好市场调研和市场信息采集

决策阶段各项技术经济决策对工程造价有很大影响，其中两个重要的方面就是编写可行性研究报告和编制投资估算。充分的市场调研、详细的资料和信息收集、反复的方案比较可以给决策者提供充分的信息，有利于做出规范合理的决策，并作出相对准确的工程造价并进行控制。

（2）全面的经济分析预测

造价工程师要在国家现行财税制度的价格体系下 ，根据企业现有的资金、土地储备情况考察项目在财务上的可行性，同时结合市场调研和市场信息等因素选取多种价格方案并加以分析 ，使投资者对项目未来的效益有充分的了解 ，以减少项目投资风险。

2. 设计阶段项目的造价控制

（1）实行设计招标或方案竞选，优化设计方案

工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键。房地产企业在通过设计招投标来选择优秀的设计单位时，要重视设计方案的优化，看设计单位是否采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。这种审核制度一方面可以保证设计的先进性与合理性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。另一方面实行设计招标有利于打破行业壁垒，降低工程造价[1]。

（2）推行限额设计

项目设计直接影响建设费用数额和建设工期，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。作为房地产开发商应，对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件；作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性，在整个设计过程中要时刻考虑各方面的成本因素和工程造价总额度。限额设计也对设计人员提出了更高的要求 ，要求设计技术不断提高自己各方面的工作能力 ，及时更新专业方面的信息，更要强化工程造价意识。

（3）加强图纸会审工作

图纸反映出设计和施工过程中的每一个细节，包括结构的合理性，材料选择的合理性和是否满足功能要求等，所以图纸的重要性不言而喻。加强图纸会审的关键作用就是将工程变更的发生尽量控制在施工之前。设计单位在工程施工前，要组织各个部门的设计人员和相关人员对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，这样可以保证从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作。数据证明，施工过程中42%的造价损失额度是由于前期设计阶段图纸设计不合理造成的[2]。所以为了提高设计质量，在设计完成阶段对图纸进行严格的会审，可大大避免因设计考虑不周或失误给施工带来的洽商，降低造成的经济损失。

（4）开展价值工程应用

对开发商和设计单位而言，项目价值工程是指以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理，需要设计单位组织各方面的人员一起进行研究，在科学分析的基础上，各部分人员对自己所负责设计内容进行分析汇总，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的应用可以从业主的功能需求为出发点，对所设计项目进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足业主功能要求的前提下，降低成本。

例如：某开发商开发的某小区住宅项目，由于地质问题，基础设计深度为2.5～2.7米， 在设计开始阶段，为了节省投资造价未考虑建地下室。设计单位在设计过程中采用项目价值工程进行分析设计，为了利用深基础，建议增加地下室。在这种深基础的情况下，建地下室增加的建安成本为150元/M2，而给业主带来的方便和整个项目的功能提升却远远大于150元/M2。住户有了地下储藏室，小区可以不必建地上自行车停车场，既节约了用地，也美化了环境。这就是利用价值工程的作用--成本略有上升，但带来功能大幅提高[3]。

3. 施工阶段项目的造价控制

房地产建设项目的投资主要发生在施工阶段，工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，也是人力、物力、财力消耗的主要阶段.所以为了控制项目造价，建设项目施工阶段的监督和管理就显得尤为重要。在施工阶段，主要采用以下两个方面的措施来控制造价：

（1）选择合理的施工方案

对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核。在审核中应该采用经济技术比较方法进行综合评审，实现施工设计的经济性和合理性。

（2）控制工程变更和现场经济签证

在工程建设项目中，工程变更和现场签证是经常发生的，这经常影响施工进度和增加工程造价。为了进行有效的控制，需要设计单位和施工方共同做到以下几点：一是为防止施工图设计中产生漏洞，除在审核图纸时把关外，还应在各方尤其是开发商的技术咨询中尽量消除漏洞；二是应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权，杜绝不实及虚假签证的发生；三是设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，使工程造价得到有效控制。

4. 竣工阶段项目的造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，必须高度重视，严格审核。可从以下几个方面进行控制：

（1）核对合同条款

严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。一是只有按合同要求完成全部工程并经验收合格 ，该工程才可列入竣工结算；二是应按合同约定的条款，逐一对工程竣工结算进行审核。

（2）核实工程数量

一是检查隐蔽验收记录，确认隐蔽验收手续是否齐全；二是竣工结算的工程量应依据竣工图、 设计变更单和现场签证等进行核算。并按规定的计算规则计算工程量。

（3）落实设计变更及签证

设计变更应由设计单位出具“ 设计变更通知单 ” 和修改图纸 ，并经建设单位和监理工程师签证确认 ，手续齐全；重大设计变更应经原审批部门审批 ，否则不应列入结算。

三、结论

综上所述 ，房地产建设项目造价的控制贯穿于工程建设的各个阶段，这就需要建设单位在项目决策、设计、施工到竣工决算的各个阶段严格控制造价，加强造价管理。只有这样，才能提高建设项目的收益率，保证房地产企业稳定发展。

参考文献：

[1]马学军：房地产开发的工程造价控制[J]，《国外建材科技》，2007年第1期

[2]刘常英：《工程造价管理》[M]，北京金盾出版社2010年11月

[3]胡学成：《价值工程应用案例》[M]，南京出版社，2008年8月