论我国房地产市场体系中存在的问题

【摘 要】我国房地产健康有序发展需要整个市场系统内部运行有序、结构分布合理；外部环境成熟稳定；内外部整体协调。当前，我国房地产市场发展多呈非健康之状，因此，笔者结合实际分析房地产市场体系中存在着对市场体系认识不清、内外部市场系统本身及市场体系运行中的各种问题，以期为完善房地产市场体系提供一定参考。

【关键词】房地产；市场体系；问题

我国房地产是一个复杂型开放性的市场。从经济运行上看，房地产市场由两部分构成，一是房地产市场内部子系统，主要包括土地市场、房地产开发市场、中介服务市场、存量房市场、物业服务市场等；二是房地产市场外部环境子系统，主要包括金融环境、政策环境、社会环境、法律环境、经济环境、国际环境等。一个前景广阔的房地产市场必须是房地产市场内部系统运行有序、结构合理，市场系统环境发育成熟、整合协调；同时，房地产市场内部与外部之间具有畅通的双向信息、资金和物质流，构成一个相互反馈的有机组合系统；此外，房地产市场内部子系统之间、外部要素之间分别健康有序的运行。当前，我国房地产市场体系主要存在如下问题：

一、房地产市场体系概念模糊，认识偏差

对于房地产市场体系，并没有形成统一的概念。房地产市场体系是全方位的、一系列的房地产市场要素，互相联系、互相制约而构成的流通系统[1]。它包括一级土地开发市场、二级一手房销售市场、三级存量房销售与房屋租赁市场等[2]。这仅从构成上去认识它，还应包括运行这一形态。此外，大部分人认为“房地产市场是一个区域性市场”。实际上，房地产市场是一个复合型开放性的市场。其中，复合型表现在房地产市场体系的构成之间的关系，主要为内部市场子系统之间、外部环境子系统之间以及内外部系统之间的复合关系；开放性表现在市场本身具有开放性的特征、社会文化及经济的开放性、城市发展中对内的功能及对外的职能发挥时体现出的开放性。其次，运用逆推法，房地产若为一个区域性市场，则某一房地产市场形态只能在其发展区域内发挥作用，而在其他区域则无法形成市场，这显然与现实不符，因此，房地产市场仅仅只是具有区域性的特征。实质上是房地产的位置固定性、不动产性使其具有地域差异性特征。

二、房地产市场体系内外部系统中存在的问题

（一）内部系统中存在的主要问题

我国土地市场中，无论是出让、转让、租赁还是抵押等都存在一些问题，主要表现为土地出让规模失控；土地供求结构失衡；熟地出让模式发育不成熟；市场操作不规范等，存在较明显的地方与中央政府博弈现象，为了实现甚至超越目标GDP，大搞形象工程、支撑暗箱操作等以背离中央政策的执行要求。

房地产开发市场中存在的主要问题为开发模式没有恰当地与当地社会、经济、生态发展相协调；企业的经营理念还不够成熟、管理模式不够科学、企业文化不够完善、健全及其市场行为还不够规范；市场准入机制不健全、退出机制缺位；开发项目的监督及管理机制较缺乏。此外，房地产存量房市场、增量房市场与廉租房市场之间的联动效应不明显，需相应配套机制的支撑。

房地产中介服务市场中存在的主要问题为起步较晚，自身发育还不健全，仍处在比较落后的阶段；信息推广工作有待改进，推广的广度和深度都还不够，辐射范围较小；服务专业化不足。

（二）外部系统中存在的主要问题

金融上，其风险高度集中于银行。大多数房地产企业融资渠道单一，对银行资金的依赖程度过高，隐藏巨大资金风险。[3]加上资金供求失衡使房地产开发融资成本偏高，使得高度依赖银行资金的房地产开发将金融风险高度集中于银行。随着资本市场的发展，这一风险可能逐步转移到纳税人。

法律上，主要存在立法层级较低，权威性不足，使得各种政策的执行效率不够高，甚至存在比较严重的地方政府与中央政府对弈的现象；缺乏协调性、系统性和完备性；缺乏高效有序的执法和监督检查机制等问题。

政策上，主要的焦点为对房价的调控。而人们对房价的认识并不足，认为房价为增量住宅（新房）的价格。无论是在老百姓饭后闲聊中，还是在房地产业界内，人们的普遍理解都是人们所居住的房屋（多指普通商品住房）的价格。但是，实际上并非如此，在谈论、研究房价时，须明确一个前提——哪里哪种类型房屋的价格。按正常情况来说，房价主要包括增量住宅价格、增量非住宅价格、存量即二手房的价格、租赁市场的租赁价格。

三、房地产市场体系运行中存在的问题

房地产市场供给主体主要为国家及各级政府、房地产开发企业、房地产当前持有者。其中，政府在房地产市场中具有多重身份，既是经营者，监管者，又是政策制定者，因此，房地产市场应以市场规律为基础，政府发挥指导作用。在房地产市场运行中，房地产的经营管理存在着主体行为对市场的作用与市场对主体行为的反作用的哲学关系，则房地产市场运行过程中就不只是市场在起作用，国家及各级地方政府则作为市场主体的一部分在房地产运行中发挥着一定的调控作用；其次，房地产本身既有消费属性又有投资属性，即具有商品性和公共产品行，除了需要市场机制的调节之外，还应重视社会公平正义，强调对特殊人群的社会保障功能，而这些都难以通过市场原理的单一作用来实现，因此，还需其他配套机制来推动房地产市场的运行。也即房地产市场体系运行需双轨制，包括市场机制和调控机制。因而，从这两方面来分析房地产市场体系运行中存在的问题。

（一）从市场机制运行看，我国房地产市场体系存在的主要问题为房地产市场供求失衡。这一点相对于其他问题而言显得更加地持久而尖锐。因为在房地产市场体系中，增量供给在短期内缺乏弹性，但同时需求是不断变化的，且富有弹性；其次，房地产具有不动产性，不同的地域会有不同的供求关系；最后，房地产市场不能独立于环境而存在，而且环境本身也存在着地域性，这使得协调不同地区的房地产市场内外部系统运行的难度加大。房地产市场供求失衡这一问题主要表现为总量、产品结构（土地利用类型结构及其区位结构和时间分布结构）、品种结构（同类产品的不同分类）、不同需求目的（自住性、投资性、投机性）的供求关系之间的矛盾。

（二）从调控机制运行看，我国房地产市场体系存在的主要问题为规划的立法不完善、实施没有与市场运行相结合；缺乏房地产信息系统及预警预报系统；房地产税收体系中部分房地产税种设计不合理，房地产租、费、税混淆不清，“重流通、轻保有”；地方政府贯彻国家调控政策的执行力不够；住房保障体系中，保障范围缺乏明确的界定、政策设计不利于实践操作及管理、中央和地方政府在保障房建设和供应上的职能界定不明晰、保障房产权归属问题以及尚未明确建立保障性住房分配标准及退出机制等等。

参考文献：

[1]齐克来.对健全房地产市场体系的思考[J].中国房地产，1994年，2（178）：60.

[2]卢等文.培养与完善房地产市场体系刍议[J].中国房地信息，1995年，11（113）：45-46.

[3]陶满德，叶明和，彭兴庭.“十一五”期间江西房地产市场发展趋势研究[J].江西社会科学，2006年，6（05）：166.

作者简介：

石丹（1989—），女，江西师范大学城市建设学院在读研究生。

胡细英（1963-），女，江西师范大学城市建设学院，教授，硕导。