项目时间管理在房产测绘项目中的应用

【摘 要】运用PMBOK中项目时间管理的原理与方法，在房地产测绘项目中应用，通过定义和排列项目的活动顺序，估算活动资源和时间，制定并控制进度计划，保证按时完成项目、合理分配资源、发挥最佳工作效率。

【关键词】项目时间管理；房地产测绘；进度控制

每一个项目负责人最希望做到项目按时、保质地完成项目，但拖延的情况却时常发生。因此合理地安排项目时间是项目管理中一项关键内容，它的目的是保证按时完成项目、合理分配资源、发挥最佳工作效率。它的主要工作包括定义项目活动、任务、活动排序、每项活动的合理工期估算、制定项目完整的进度计划、资源共享分配、监控项目进度等内容。本文主要阐述PMBOK中项目时间管理在房产测绘项目中的应用。

1、工程项目与PMBOK的定义

1.1 什么是工程项目

工程项目是以工程建设为载体的项目，是作为被管理对象的一次性工程建设任务。它以建筑物或构筑物为目标产出物，需要支付一定的费用、按照一定的程序、在一定的时间内完成，并应符合质量要求。

1.2 工程项目建设周期及阶段

工程项目建设周期可划分为四个阶段：工程项目策划和决策阶段，工程项目准备阶段，工程项目实施阶段，工程项目竣工验收和总结评价阶段。大多数工程项目建设周期有共同的人力和费用投入模式，开始时慢，后来快，而当工程项目接近结束时又迅速减缓。

1.3 什么是PMBOK

PMBOK是Project Management Body Of Knowledge的缩写， 即项目管理知识体系。项目管理知识体系指南（PMBOK?指南）是一部公认的项目管理专业标准。“标准”是一种描述既定规范、方法、过程和做法的正式文件。

2、PMBOK中的项目时间管理

2.1 定义活动

定义活动是识别为完成项目可交付成果而需采取的具体行动的过程。将项目工作分解为更小、更易管理的工作包也叫活动或任务，这些小的活动应该是能够保障完成交付产品的可实施的详细任务。在项目实施中，要将所有活动列成一个明确的活动清单，并且让项目团队的每一个成员能够清楚有多少工作需要处理。

2.1.1 活动目的

根据申请人或申请单位要求，对房地产进行平面控制测量、房产要素测量、房产图测绘、面积量算、变更测量等，并出具有效成果报告。

2.1.2 定义活动工具与技术

分解：采用分解技术来定义活动，就是要把项目工作包分解成更小的、更易于管理的组成部分，即活动——为完成工作包而必须开展的工作。定义活动过程最终输出的是活动，而非可交付成果，见图1。

模板：标准活动清单或以往项目的部分活动清单，经常可用做新项目的模板。模板中的活动属性信息，也有助于定义活动。把不同类型的测绘项目制作成的模板，指导同类型的测绘活动实施与管理。

（1）根据测绘主体可分为：私房测量、公房测量、大院测量、征地审查测量、商品房测量、预售测量；

（2）根据测绘阶段可分为：整栋测量、分层测量、分单元测量、分割合并测量、房屋扩、加、改建测绘、附图转绘、更改门牌地址；

（3）根据非标准项目可分为：历史遗留、绿色通道、房屋转移、接管、没收、代管、撤管、裁决、诉讼、评估、拍卖、判决等测绘。

2.2 排列活动顺序

排列活动顺序是识别和记录项目活动间逻辑关系的过程。活动按逻辑关系排序。除了首尾两项，每项活动和每个里程碑都至少有一项紧前活动和一项紧后活动。为了使项目进度计划现实，可能需要在活动间加入时间提前量或滞后量。

2.2.1 活动清单

活动清单是一份包含项目所需的全部进度活动的清单。活动清单中应该包括每个活动的标志和足够详细的工作描述，使项目团队成员知道应当完成哪些工作。

2.2.2 紧前关系绘图法（PDM）

PDM 用于关键路径法（CPM），是一种用方框或矩形（称为节点）表示活动，用箭线（表示活动之间的逻辑关系）连接活动的项目进度网络图绘制法。通过紧前关系绘图法可以看到项目的活动顺序，以及各活动的依赖关系，见图2。

2.2.3 利用时间提前量与滞后量

（1）利用时间提前量，可以提前开始紧后活动，例如在核发竣工验收合格证前，商品房测绘可申请“提前介入”，测量人员提前进入现场测量，不必到竣工后才进行实测，可把紧后活动提前完成。

（2）利用时间滞后量，可以推迟开始紧后活动，例如房产测绘中可先进行整栋大楼测绘，把单元测绘推迟展开，先进行房屋大确权延后小确权。

2.3 估算活动持续时间

项目工期估算是根据项目范围、资源状况计划列出项目活动所需要的工期。估算的工期应该现实、有效并能保证质量。所以在估算工期时要充分考虑活动清单、合理的资源需求、人员的能力因素以及环境因素对项目工期的影响。

2.3.1 专家判断

通过借鉴历史信息，专家判断能提供持续时间估算所需的信息，或根据以往类似项目的经验，给出活动持续时间的上限。专家判断也可用于决定是否需要联合使用多种估算方法，以及如何协调各种估算方法之间的差异。

2.3.2 类比估算

类比估算是指以过去类似项目的参数值（如持续时间、预算、规模、数量和复杂性等）为基础，来估算未来项目的同类参数或指标。相对于其他估算技术，类比估算通常成本较低、耗时较少，但准确性也较低。

2.3.3 储备分析

在进行持续时间估算时，需考虑应急储备（有时称为时间储备或缓冲时间），并将其纳入项目进度计划中，用来应对进度方面的不确定性。随着项目信息越来越明确，可以动用、减少或取消应急储备。应该在项目进度文件中清楚地列出应急储备。

2.4 制定进度计划

2.4.1 制定进度计划的意义和目的

制定进度计划是分析活动顺序、持续时间、资源需求和进度约束，编制项目进度计划的过程。使用进度计划编制工具来处理各种活动、持续时间和资源信息，就可以制定出一份列明各项目活动的计划完成日期的进度计划。由于进度计划实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客观的、主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。

2.4.2 进度控制方法

工程项目进度控制方法是把合同工期目标层层分解，以控制循环理论为指导，经常进行目标值与实际值比较与分析，不断采取措施调整，并协调参建单位之间的进度关系。

2.4.3 进度控制途径

① 进度网络分析

进度网络分析通过多种分析技术，如关键路径法、关键链法、假设情景分析和资源平衡等，来计算项目活动未完成部分的最早与最晚开始日期，以及最早与最晚完成日期。

② 假设情景分析

基于已有的进度计划，考虑各种各样的情景。例如，因为现场不符合测绘条件或者界址不清晰，需要修整后才能测绘，这时要把测绘项目暂停或者延长时间。

③ 进度压缩

进度压缩是指在不改变项目范围的前提下，缩短项目的进度时间，以满足进度制约因素、强制日期或其他进度目标。进度压缩技术包括：

赶工：通过权衡成本与进度，确定如何以最小的成本来最大限度地压缩进度。房地产测绘不仅是技术工作，同时也承担社会责任，政府工程、绿色通道、特事特办的情况时需要压缩进度，在最短的时间内出具成果报告，以解决民生等社会问题。

快速跟进：把正常情况下按顺序执行的活动或阶段并行执行。例如质量审查与外业测绘、内业数据处理同时进行，缩短流程间隙，并立即反馈信息给测量人员。

2.4.4 控制进度

控制进度是监督项目状态以更新项目进展、管理进度基准变更的过程。进度控制需要：

1. 判断项目进度的当前状态；

2. 对引起进度变更的因素施加影响；

3. 确定项目进度是否已经发生变更；

4. 在变更实际发生时对其进行管理。

进度开发是一个需要综合考虑多方面因素的过程，包括干系人优先级，资源平衡，三要素的平衡，依赖和约束，项目的假设信息，资源的获取，更其它项目关系和冲突等。

3、结语

通过把PMBOK的项目时间管理应用在房地产测量中，我们把测绘项目定义并分解活动，运用PMBOK的分析方法，在缩短控制时间前提下保证项目质量。通过进度控制计划，严格监控测绘项目中各种不确定因素进而减少对项目进度的不利影响，不仅促进成本的最小化和资源消耗的均衡化进而提高房地产测绘项目经济效益，而且为提高经济效益创造了条件。

参考文献：

[1]《项目管理知识体系指南》（PMBOK?指南）（第4版）.北京：电子工业出版社，2008

[2]《 广州市测绘所08版ISO文件》.广州

[3]蒋景楠，迟春洁，杨洪涛.项目管理[M].上海：华东理工大学出版社，2006.8

[4]胡振华，聂艳暉.项目管理发展的历程、特点及对策[J].中南工业大学学报，2002.3

作者简介：

邱鸿睿（1986.04），2009年7月毕业于广东工业大学，测绘工程专业。