县域房地产热的冷思考

美国次贷危机引发的世界金融危机对全球金融市场造成了巨大冲击，也引起了人们对房地产市场的高度关注。虽然在国家一系列宏观政策的调控下，我国房地产市场有所降温，大中城市房地产市场投资和消费趋于稳定，但据我们对常德市辖内7个县（市）21家房地产企业调查显示，县域房地产业投资大幅增长，销售持续火爆，房价一路上扬，隐藏的问题和矛盾日益突出，亟待引起有关部门的高度关注。

一、县域房地产热的主要表现

（一）开发投资大幅增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业完成投资4.5亿元，同比增加2.6亿元，增长134.3%，比2007年全年投资增加1547万元。主要表现在：一是在建工程施工面积不断扩大。2008年1―6月，被调查21家房地产企业在建工程施工面积93.9万平方米，同比增长2.7倍，比2007年全年施工面积扩大36.7万平方米。二是新开工面积快速增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业新开工面积66.9万平方米，同比增长1.6倍，比2007年全年新开工面积增加16.8万平方米。三是竣工面积大幅增加。2008年1―6月，被调查21家房地产企业竣工面积37.8万平方米，同比增长28.2倍；比2007年全年竣工面积增加15.4万平方米。

（二）房产销售持续火爆。2008年1―6月，被调查21家房地产企业实际销售商品房面积17.7万平方米，比去年同期增加10.3万平方米，增长137.1%。其中，住宅销售面积15.7万平方米，同比增加8.5万平方米，增长117.8%；商业营业用房销售面积2.1万平方米，同比增加1.8万平方米，增长6.3倍，比2007年全年销售面积增加1.5万平方米。

（三）房屋价格一路上扬。2008年6月末，被调查21家房地产企业商品房平均售价1875元/平方米，比年初和去年同期分别上涨24.8%和45.3%。其中，住宅平均售价1321元/平方米，比年初和去年同期分别上涨16.5%和24.6%；商品营业用房平均售价5251元/平方米，比年初和去年同期分别上涨17.7%和43.2%（见表1）。

二、县域房地产热背后隐藏的风险不容忽视

（一）房地产贷款快速增长的风险

截至2008年6月末，被调查的21家房地产开发企业金融机构贷款余额10255万元，分别比年初和去年同期增长31.1%和45.2%。常德市县域金融机构对房地产企业贷款余额2亿元，比年初增加9931万元，占到了全市新增房地产开发贷款的55.2%，分别比年初和去年同期增长100.2%和83%。在缺乏优质贷款项目的现状下，县域金融机构在利益的驱动下加大了对房地产企业的贷款投放力度，但县域房地产开发企业资质都在三级以下，资质较差，自有资金有限，抗风险能力弱。在美国房地产危机全面爆发，我国部分大中城市房地产泡沫初露端倪的形势下，县域房地产企业贷款的过度增长，必将形成县域房地产的过度投资，极易造成资金链断裂，形成贷款风险。

（二）商品房热销下空置面积快速增加的风险

从调查情况来看，虽然商品房销售面积持续快速增长，但空置面积却在以更快的速度增加。2008年1―6月，被调查21家企业商品房空置面积17.1万平方米，比年初和去年同期分别增长196.9%和140.1%，其中，住宅空置面积分别增长162.1%和119.2%，商业营业用房面积分别增长329.2%和237.3%。商品房空置面积的快速增加，一方面是因为房地产开发企业在利益的驱动下盲目投资，而忽视了居民购买力水平下的市场实际需求，导致供需失衡；另一方面是房产开发结构不合理，利润回报率高的商业营业用房、大面积豪华住宅开发多，广大中低收入阶层迫切需要的小户型、经济适用房开发少。2006年和2007年末，空置三年以上的商业营业用房分别占空置三年以上商品房总面积的84.2%和88.1%，2008年1―6月，虽然商业营业用房空置面积继续扩大，但占比却迅速下降到42.4%，主要原因是空置三年以上住宅面积同比增加1.3万平方米，增长8.6倍，应引起我们的高度重视（见表2）。

（三）民间借贷资金进入房地产领域极易引发社会矛盾

随着房地产信贷政策的调整，房地产开发商拿到土地不能贷款，只能主体工程完工后才能办理银行按揭，开发过程需要大量资金运转，资金实力差的开发商只有通过民间借贷筹集资金。2007年末，湖南华安房地产开发有限责任公司银行贷款仅400万元，但民间借贷资金却高达2251万元，占其负债总额的55.6%。由于民间借贷资金量大、利率高、手续简便，其大规模进入房地产开发市

场，不但削弱了国家宏观调控政策效果、增加了房产企业的经营成本和风险，而且容易影响正常的金融秩序，引发社会矛盾。如汉寿县华能房地产开发有限公司高息借入民间资金2400多万元开发“水榭金帝”商居混合楼，主体工程基本完工后，由于预期收益率下降，不能按时偿还民间借贷资金本息，企业法人代表携款潜逃，引发100多名群众集体上访。

三、促进县域房地产业健康发展的相关建议

（一）提高风险防范意识，确保信贷资金安全。人民银行各分支机构要做好货币政策的宣传引导，并督促当地金融机构认真贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关文件精神，对国家限制和高度关注的产业和行业控制信贷投放节奏和总量；金融监管部门要加强对金融机构房地产贷款的监管，发现风险苗头及时预警，促进房地产业的健康发展；各金融机构要认真汲取美国次贷危机的教训，在发放房地产贷款时，加强对房地产开发企业和项目的评估和风险分析，通过信贷资金引导房地产市场的健康发展，确信贷资金安全。

（二）合理规划引导，促进房地产供需总量和结构平衡。一是各级政府和房地产主管部门要加强房地产基础数据研究，科学制定符合本地实际的房地产发展规划，为房地产业发展提供正确引导。二是各级政府和国土部门要合理确定房地产开发用地供应量，引导开发商根据市场需求确定开发产品的结构和数量，促进理性投资、合理消费。三是政府部门应牵头尽快建立和完善房地产市场信息系统和预警体系，做好总量调节、结构调整、价格监控，确保房地产市场供求总量平衡、结构合理、价格稳定。

（三）加强监督管理，规范房地产业的经营行为。一是要加强对民间融资的管理，尽早出台民间融资的相关法规，对民间融资借款形式、借据合同、担保方式、借贷投向、义务责任进行规范界定，减少借贷风险和纠纷。二是依法打击违规开发、违规预售、超越资质开发等扰乱房地产市场秩序的行为，建议通过兼并、收购和重组等方式，对房地产企业进行优胜劣汰，走集团化经营道路，提高行业的资质水平和综合实力，促进房地产行业向规范化、专业化发展。

（作者单位：中国人民银行常德市中心支行调查统计科）