县域房地产“泡沫”破裂及调控建议

一、县域房地产企业经营现状及特点

我们对湖南省内70个县的200户房地产企业进行了抽样调查。样本企业经营状况表明，县域房地产投资虽然保持快速增长，但供求差距拉大，价格回落，空置房增加，企业资金紧缺加剧，暴利逐步被挤出等宏观调控效应已经显现，当前县域房地产企业经营主要有以下特点。

（一）宏观调控力度加大，投资被迫急剧膨胀

国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定，开发商必须在3年内完成商品住宅项目的投资，致使存量土地开发投资加速。2008年上半年，样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。从土地开发投资来看，2008年上半年，样本企业土地开发投资增速同比下降0.44个百分点，投资额占本年完成投资额的16.42%，比2007年末降低12.44个百分点。

（二）房产市场出现“拐点”，价格增幅明显回落

与2006年相比，2007年样本企业增大商品房市场投放量（本年竣工面积）35.44%，实际销售面积却增加近40％。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。由于县域商品房供大于求，导致空置房快速上升。2008年上半年空置面积为90.82万平方米，同比增长1.23倍，比2007年末增长78%。样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期商品房竣工量同比增长1.56倍。与此同时，商品房价格增速平稳回落，出现“拐点”。2007年末样本企业商品房平均售价涨幅比2007年上半年上升2.74个百分点，而2008年上半年涨幅却比2007年下降5.25个百分点。其中住宅、办公楼和商业用房价格涨幅分别回落7.45、6.42和7.72个百分点，主要是国家提高了商业营用房的首付比例和利率、宏观经济增速趋缓、股市的财富大幅缩水所致。

（三）企业资金异常紧缺，融资成本日益攀升

2008年上半年样本企业从正规金融贷款13.64亿元，同比增长13.16%。民间融资总额2.72亿元，同比增长19.43%。而同期企业完成投资32.84亿元，同比增幅达74.08%。加上样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，资金缺口进一步加大。近年来央行多次加息，在银行贷款成本上升的同时，推高了民间融资利率。2008年上半年，样本企业民间融资成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民间融资平均利率比2007年底分别上升了3.46和3.34个百分点，其中1年期民间融资利率是金融机构基准利率的2.17倍，企业融资成本负担加重。如某房地产公司开发怡然花园项目，以最高月利率达50-80‰借入民间资金1080万元，一年利息支出竞达800万元，后因公司债务包袱过大被迫外出逃债。

（四）经营效益大幅下滑，企业运转难以为继

随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比下降2180.54万元，下降31.39%，仅为2007年全年利润总额的13.26%。2008年上半年，有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。主要是销售急转直下和融资成本上升所致。

二、县域房地产金融运行状况中的主要问题

(一)房地产信贷过度膨胀

近年来，国家对房地产业采取了一系列宏观调控措施，大中城市房地产贷款得到了有效抑制，但县域房地产企业贷款不仅没有减缓，反而大幅度上升，偏离了金融宏观调控方向，个别欠发达县域甚至成为金融宏观调控的“死角”。2007年末湖南省县域房地产贷款余额21.94亿元，比2006年末增长51.2%，比同期全省县域贷款增速高出41.3个百分点；2008年6月末贷款余额30.44亿元，比上年同期增长73.5%，比同期全省县域贷款增速高出59.3个百分点。

从县域房地产贷款投向来看，亦未能有效体现金融宏观调控中有保有压和扶优限劣的政策导向。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%，表明相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。

（二）贷款潜在风险加大

1.关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款由7282万元快速增加至17839万元。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险将集中暴发，金融机构面临不良贷款上升的压力将进一步加大。

2.普遍缺乏还贷能力。样本企业中，有41户资产负债率在80%以上，其中有8户超过100%，处于高负债运行状态。近两年来样本企业速动比率只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的潜在风险。

（三）企业乱融资危及金融稳定

房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所抬头，并在个别欠发达县域蔓延，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，如某县房地产公司近几年来采取这种融资方式聚集资金达2.5亿多元，从事项目开发达20多个，开发面积达40多万平方米。但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业。如2008年4月初，某县一中间人从张家界、桑植等地集资130万元“打包”后，再以自己的名义向房地产开发公司融出资金，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司永顺项目部，从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。

（四）金融机构内控弱化

金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。如某房地产开发商通过假按揭方式套取了大量的银行信贷资金，又将这些已经抵押贷款的房子一房多卖，共有18户业主遭遇了假按揭。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。如华容县房地产公司老板伍某曾以个人名义从中国银行支行贷款35万元间接用于房地产开发，贷款期限为5年，目前因公司资不抵债已形成不良。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司受利益驱使,通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到35%的的情况下发放房地产开发贷款；对购买第二套住房发放按揭贷款贷款时没有严格执行首付比例不低于40%的要求；个别银行人员甚至对发放的房地产开发贷款收取高额回扣。

三、完善县域房地产金融调控的政策建议

（一）调整房地产金融调控重点

在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。

（二）把握房地产金融调控力度

房地产企业是县域经济的支柱产业，调控房地产企业牵动着整个国民经济的运行，对于县域房地产金融调控的力度应把握“有保有压、区别对待、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，对经济基础相对薄弱的县域实施金融调控时应采取差别化的区域策略，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济稳较快发展。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。

（三）注重房地产金融调控效应

一是建立县域房地产金融监测机制。目前，我国房地产行业的监控重点是全国70个大中城市，县域房地产金融的监测近乎“空白”，应将房地产监测体系延伸到县域。建立适应县域房地产金融调控指标体系，对县域房地产企业进行适时跟踪监测，重点监测房地产民间融资、房地产贷款增长、企业资金链状况、房地产投资和销售状况等。二是切实加强房地产金融监管。重点监管房地产贷款条件、首付款比例、按揭贷款、流动资金贷款用于住房开发贷款以及个人贷款变相开发等。特别是对以贷谋私、收受开发商或个人贿赂的银行人员，严格责任追究，以确保金融调控政策在县域房地产行业落实到位。三是建立房地产金融调控效应评价制度。设置科学合理的评价指标体系，及时跟踪分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供调整和决策参考。

（调查组成员：罗世乐黄健黄小雄陈伯军）