时间：2022-04-26 05:40:24
民间一直以来流行一个说法：“哪怕卖掉北京三环内房子的一个厕所，就能跑去美国洛杉矶买一幢洋房。”
中国厕所能换美国洋房，虽略带调侃，对于众多渴望去国外呼吸新鲜空气的国人而言，却也令其心生无数遐想。
自2008年美国次贷危机爆发以来，美国楼市一蹶不振。据不久前造访北京的旧金山区湾经济研究所所长肖恩・兰道夫所言：“美国房价基本已跌到谷底。但要恢复房地产市场的活力，至少需要两年。”而美国房地产经纪商协会(NAR)近期更指出，自美国经济大衰退以来，二手房销量被高估了300万幢以上，其房地产市场的状况，其实比已公布数据所指示的还要糟糕。
面对美国房地产市场的持续疲软，很多之前将眼光瞄准澳、新、加等国的中国购房者，而今也伸长了脖子，将目光投向大洋彼岸的美利坚。
据统计，中国人已成为美国房地产市场的第二大买主。据全美房地产经纪人协会的统计数据，截至2011年3月，过去一年，外国人投资美国民用住宅达820亿美元。买家来自全球70多个国家，其中中国买家占9％，仅次于加拿大人(23％)。
美国也有学区房
33岁的田锴刚做成一笔漂亮的房地产投资。他在加州一个名叫Palo Alto(帕洛阿尔托)的城市，买下一个“小黑屋”，房子已经很破了――“烂”到不能住，经过竞拍，他以100万美元的价格拿下。而后就地推倒重盖。几个月后，一幢全新的别墅拔地而起，随后被田锴转手，以300万美元卖出。
新盖一幢房子，成本不过30万美元。能以如此可观的价格迅速脱手，这和Palo Alto城市本身的优势密切有关。这里是美国著名的硅谷，一些知名公司如诺基亚子公司、惠普，还有斯坦福大学等，皆坐落于仳。这里气候宜人，地皮超级贵，加上又是全新房，当然能卖好价钱。
这种“小黑屋”被田锴俏皮地称为“炮楼”。他说，“地皮特别贵的‘炮楼’，就是我想要的。这样的房子要淘，一年最多一两个。因为大家都抢着要，交易最好是观金、全款。”
推倒重盖需要找设计师设计，找政府批手续等等，程序很复杂。田锴说，有些房子不用重盖，仔细翻修一遍也能卖个好价钱。当然，只有像他这样的专业投资者，才有这个能力倒腾房子。
16岁就随父母去美国生活的田锴，如今创办了一个名叫诺德仕的资产管理公司，从事投资移民、房地产置业、保险、公司并购、资产管理等金融资产咨询业务。
田锴坦言，面对这种投资“短平快”的“炮楼”，甚至有时舍不得把这种房源留给客户，“我自己(的钱)就进去了，自个儿把房子买下来”。
寻找“炮楼”的关键，在于地段。这也是在美国买房的第一要旨：“Location，Location，Location(地段，地段，还是地段)。”当然，与地段因素密不可分的学区房，也绝对算是一个很好的选择。
田锴说，“炮楼”不常见，而学区房常有。如果手上有好房源，美国房产中介们绝不会忘记在广告宣传中加上“好学区”字佯的。“学区的力量是强大的。”在田锴看来，只要“一个学区过了800分的槛儿，房产投资的正循环就开始了。”
在美国，所有居住区都有相应的学区划分。大学以前的教育都实行学区制度，全国学区大概有1.5万个。各州都会通过特定网站公布各学校的级别及分数。好的学区房哪怕只有一街之隔，也能在价格上贵出一倍。“这跟中国非常类似。”
而一个正处于上升阶段的学区房，则称得上是金饽饽。这被田楷戏称为“玩学分概念”。学区在评分时，一旦上了800分，家有幼儿的父母们就计划着往里搬了。等到了900分，很多家庭就会蜂拥而入。因此，“享受这个正循环的涨价过程，房产可以长期增值，也就是所谓的炒学房”，田锴解释说。
在芝加哥生活了近十年的李扬就是这么操作的。他当初购买的学区房，以50万美元入手，后以每月2450美元的租金租出，除去作为房主必须上缴的房产税、管理费等项目，每年可稳拿3.5个点的现金回报。“我更看重房子的增值替力，如果仅仅为了房租，很多房子每年甚至能拿到投资额的6％到7％。”学区房“打折”的例子也存在。在北加州的费利蒙(Fremont)市，中产阶级都会在此购房的著名Mission San Jose学区，是非常好的公立学校。而就在门年前，政府重新规划学区，一部分房屋被从学区划出。当天，就有房子从100万被“腰斩”至60万。学区的重要性，由此可见。
田锴最后虽调说，“国内的投资者千万不能买最好的学区。”学区的房价是存在天花板的。在顶级学区，已经是职业经理人或企业高层的家长，若感觉房价太贵，就干脆把孩子送到更好的私立学校。如此一来，“学区房的升值空间也就不复存在了”。
而面对一些瞬间即逝的好机会，国人相隔万里，想要买房投资难免力不从心。太平洋上空飞来飞去麻烦不说，加上看房、签约、各种手续的置办等，至少也得三个礼拜。对此，田锴计划跳过国内中介直接联系中国客人。他们通过网络，随时互通有无。“好事不能多磨。一旦发现房源，我会立刻发链接给客户，对方尽快飞来美国，决定后立马现金交易。好房子，是不等人的。”
房价仍处低谷
“美国的房价，现在是低谷。什么时候开始涨我不知道，但是，把房子买下来作为落脚点，这块地就完全属于个人了。”田口此解释一些国人在美国置业的动机。
上海的江女士一直惦记在大洋彼岸学习、工作的儿子凯凯。他大学毕业后，在西雅图开始了职业生涯。江女士心疼漂泊在外的儿子，盘算着与其只租一室一厅每月白白扔掉1000多美元房租，不如考虑花钱买房。
于是，凯凯开始从Zillow、Redfin等一些当地房地产网站上寻找房源。三个多月后，他在华盛顿州的Ames Lake市找到了一处断供房。户主因还不起贷款，只能将房屋抵押给银行。房子当时估值55万美元，而凯凯最终以抵押价44万买进，比市价低了整整20％，相当划算。搬入新居后，凯凯的居住条件得到明显改善。房子总占地1.3英亩(约合5261平方米)，包括两层小楼、可以放置三辆车的车库，还有大面积的树林和草坪。房子是在2004年完工的，空置了很长时间。值得一提的还有，如果凯凯愿意，他甚至可以把现有房屋推倒，自建豪宅。
资金方面，因为持有工作签证，凯凯很容易地从银行拿到了贷款。而和凯凯同住一个“弄堂”的邻居，两者居住房型一模一样，后者在贷款5年后，如今还剩70多万要还。
凯凯特意选择了二手房，这也是深思熟虑后的结果。首先，美国房屋的木制结构容易产生质量问题，二手房则经得起时间检验；再者，很多新房并非现房，不晓得邻居如何。凯凯如今的家，“周围住户80％以上都是白人，华人也不少”，邻居在附近的微软公司上班，
属于企业中高层。亚马逊公司也在附近。经过一番“侦查”后，凯凯最终下定心买下了房子。
中国人买房，总爱问“多少钱一平(米)”，不过凯凯发现，这种过于笼统的说法到了美国并不适用。
比如，“美式居住”的观念实在与国人大相径庭。在美国，主城区密布商业写字楼，而住宅多为廉租房、贫民区。中产阶级多分布在郊区，那里环境优美，商业发达，氛围安静，学区优质，适合居家生活。而在中国，围绕房地产的资源配置大多倾向于市区。单就这一点，中美房价就完全不具备可比性。
不过话又说回来，老美的独栋房屋，终归有让人垂涎之处。
最近刚去洛杉矶考察了一圈的深圳尚佳美公司董事长王德源说，“美国人盖房像是编鸟笼，又似搭积木，全是半成品木板拼建，最后刷漆贴石，愣是用木头瓤子整了个地道的西班牙乡村体。”并且，所有实施配备均极其到位，搬入时只需买几件家具安上窗帘就行，允许建果园挖泳池，还有个大草坪，以及专用于烧烤派对用的大院子。“只卖120万(人民币)，比大陆的房价更有吸引力。”
很多在美生活的中国人都认为，现在是投资美国房产的好时机。对学区房投资颇有研究的李扬指出，如今在美国买房，资格审查较严，房价下跌但房租上涨，最适合买20万美元内的房子。之后再以每月2000美元租出，坐收租金。
而王德源发现，在美国东部新区，房地产的购买力依旧强劲。“其中正营建中的ThreeOkas(房产项目)居然要麦晨排队，数日售罄。”他的-一个深圳朋友，一口气买了四五套房产。一是性价比高，黄金地段却仅售100多万人民币。二是“为了子女教育，更重要是日渐感觉国内资产不安全，需向海外寻求保护”。
看上去很美?
凯凯购买的断供房，在美国有一个统称，叫做REO法拍屋(Real Estate Owned)。早在2009年次贷危机伊始，中国大陆“赴美炒房团”浩浩荡荡冲过去的，目标就是REO。还有一类房屋称为“急卖”，也是因房主无力供房，而匆匆赶在被银行收走的9个月前以低价卖出。
根据美国不动产数据机构RealtyTrac(地产跟踪)公司公布的数据，仅2010年就有超过100万美国家庭因无法继续还贷而导致房子被贷款机构没收，创下历史新高。而失业率持续走高、收入下降等经济问题是导致断供的主要诱因。
凯凯能买到合意的断供房，算是比较幸运的。事实上，关于一些REO法拍屋的故事，堪称神奇。
早在2008年，就有一家美国银行以1美元价格出售底特律一幢两层小楼，并且许诺倒贴1万美元!这幢两卫两卧的住宅位于密歇根州底特律市东部，曾于2006年11月售价6.5万美元。如今，在美国大城市买一斤大白菜要1.375美元，这幢曾被称为“全街区最佳”的两层小楼，不敌―斤白菜。
这在中国是无法想象的。几个月前，也有上海大型房地产网站打出诱人标语，“1美元竞拍1000平米美国别墅用地”，短短3小时内，消息访问量过万，两天内便有400多人报名参加竞拍，百人以上报名团购。
而事实上，类似充满诱惑的低房价背后，是美国房地产市场禁止炒房的严格法律和高昂税费成本。在美国“炒”房几乎不可能，关于“抄底美国房市”的说法，只是听上去很美。
以底特律这幢房屋为例，房子由于房主断供而被银行没收，已有4000美元欠税和大笔未付水费。随后，它又遭遇盗贼“大洗劫”，火炉、电灯组件、铜管甚至厨房水槽均被窃。在“苦等”19天后，被当地一名女子买走。
这名女子虽然购房只花1美元，但却需花数万美元购置房屋内部装备，甚至拆房也要花去5000美元。她每年还需上缴3900美元房产税，以及其他各种管理费。
甚至，如果对所购房屋疏于打理，可能会受到社区机构的警告，命令你把房屋院子整理干净。当然也可以把这些交给房屋管理公司，但管理费不菲。也正因为此，前两年大张旗鼓的“赴美炒房团”，最后变身为“看房旅游团”。
曾参加美国炒房团的黄鑫，最后在美国南加州买下一幢独栋别墅，带花园泳池，总价为50万美元。两年过去，他发现在美国“养”一套别墅太难。只有投资5到10年甚至更长时间，去海外买房才会有每年5％到8％的收益，这根本无法和国内炒房的收益相比。
盛世神州房地产投资基金管理公司首席投资官张健总结说，“现在中国人在美国置业的，第一为移民，第二为留学。如单纯为了投资远赴海外，不太值得。”