住房置业担保全动态风险管理分析

【摘要】：随着房地产行业的蓬勃发展，住房置业担保公司的发展也是突飞猛进，尽管如此，作为金融行业的新鲜事物，住房置业担保公司在日常运行管理中仍存在许许多多的问题，本文从管理的角度出发对住房置业担保体系的动态风险给予全面的研究分析。

【关键词】：住房置业担保，动态风险，分析

中图分类号： TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：

一、前言

住房置业担保公司，是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房贷款担保体系在我国起步较晚，但是在国外一些发达国家，住房贷款担保体系在经历的几十年的风雨，已经发展得较为完善且成熟，故目前在我国对住房置业担保的动态风险进行研究具有非常重要的意义。

动态风险是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。相对于静态风险来说，动态风险有以下特点：（1）所造成的损失不同。动态风险对于一部分个体可能有损失，但对另一部分个体则可能获利，从社会整体看也不一定受损；静态风险对于个体和社会来说都是纯粹损失。（2）影响范围不同。静态风险的影响范围有限，往往只会影响到部分财产或个人，而动态风险的影响范围较大，甚至全社会。动态风险主要是由银行的经营管理状况和市场资金需求变动或经济、金融体制改革等因素引起的风险。

二、住房置业担保风险影响因素

2.1环境风险

（1）市场风险

市场风险一般都是贷款人从自身利益考虑，造成违约的时候大规模爆发的情况，其主要原因是房价出现大幅下跌。一般说来当房价出现上涨的情况下是不会出现大规模的市场风险。只有当房价的下跌幅度超出买房人对房屋市场的原有期望，或者购房贷款余额低于目前住房在市场上的价值时，贷款人多大会停止继续还款，而将其用来创造其他更大经济利益。

为防止由房地产市场风险引起的住房置业担保风险，需要对房价进行监控，特别是区域房价进行实时监控，对于房价下跌而可能造成的风险损失做出评估，制定有效措施使得风险降低到最小，建立全国性住房置业担保，防范住房公积金出现区域性风险，有效避免区域经济不景气或者区域性房价下跌可能造成的损失。市场风险一旦出现其涉及面非常广而且危害性很大，属于不可控风险。

（2）行业风险

住房置业担保公司成立的目的是为非金融类房地产提供中介服务，其行业风险主要表现在对其特定地位的分析与理解上。目前房地产服务中介业鱼龙混杂，没有专门的行业规范准来限定，使得住房置业担保公司在行业内的竞争中面临很大生存压力。不正当竞争在行业内部表现的十分明显，这是住房置业担保公司所面临的主要行业风险。另外，在协助公积金管理部门发放住房贷款的同时，与住房公积金管理部门分担风险，在与银行合作的时候所处的风险角色是住房置业担保公司所要面临的另一个主要行业风险。

（3）政策风险

在政策风险中，影响房置业担保风险的因素有政治环境风险、利率变化风险、银行存款准备金率风险、法律风险等。国家对房地产业的宏观调控会间接的给担保行业带来很大风险。

法律风险具体表现在置业担保法律不完善，法律执行效率低下，违法操作现象严重。比如目前多数住房置业担保公司主要运用的防范风险手段—房屋抵押登记制度，在风险的控制环节起到很大的作用。但是我国相关的住房贷款担保法律和房地产市场体系还未建立，使得当担保公司无法全部收回其贷款时，难以利用法律武器来维护其利益。

利率变化风险。如国家在对房地产业进行调控时，为了防止房地产市场过热、房价过于虚高的局面，会提高贷款利率。不仅增加房地产开发公司的投入成本，同时造成贷款人的还款压力增加，使得部分住房贷款人有违约的可能。当利率超过某个临界点，大部分贷款人停止贷款，而贷款市场剩下的只有高风险贷款人，增加担保企业的风险。

税收风险中主要风险税种有房产空置税、交易税、房产税等。目前国家在对房地产价格干预调控中开始进行房产税改革，对居民现有住房按比率收取一定的税额，使得住房持有环节的成本增加，加重购房人的负担，可能引起被迫违约的情况发生。

2.2流程实施风险

（1）人为风险

人为风险主要表现在住房担保公司的人力资源缺少、员工素质普遍不高、缺乏员工培训机制。这样容易造成操作上的重大失误，给公司带来重大甚至是无法挽回的损失。员工专业技能不高导致不重视相关资料的累积和信息收集，对房屋市场状况、风险影响因素及发展趋势没有有效预测，缺乏应有的判断认知能力，这都可能导致担保项目出现失误、甚至造成决策失败。如业务人员在担保项目审批出现大的失误，将贷款发放给低信誉度、低资质的房地产项目，致使买房者拒绝还贷，从而担保公司蒙受巨大经济损失。如果置业担保公司在人员的问题上不能得到有效解决已存在的问题很可能继续发生甚至进一步恶化。

（2）信用风险

1997年7月，亚洲金融风暴席卷泰国，泰铢贬值。不久，这场风暴扫过了马来西亚、新加坡、日本和韩国等地。打破了亚洲经济急速发展的景象。亚洲一些经济大国的经济开始萧条，同时期美国也出现了房地产贷款坏账大量增加的危机，给经济的发展带来很大阻碍。 2007年美国次贷危机爆发，紧接着次贷危机席卷欧盟、日本等世界其他主要金融市场。带来更为广泛的经济危机，使得金融机构投资损失，投资者信心受到打击，进而冲击实体经济。追踪其原因在于信用风险管理的失败和金融监管制度的缺失。由于存在信息不对称，贷款人经济行为、经济环境的不确定性，导致信用风险存在具有客观必然性。

（3）信息的不对称性

在金融系统中的信贷市场上，担保公司扮演的是提高市场绩效的角色。银行、住房置业担保公司和贷款人分别代表着不同的利益主体，他们之间存在着利益冲突。并且对于各方所了解的信息是不对称的，也就是银行与担保公司之间的信息不对称、担保公司与贷款人之间的信息不对称问题。在个人住房贷款违约风险中，信息不对称造成了逆向选择和道德风险。

目前，担保公司提供担保的主要服务对象是缴纳住房公积金的职工，且大多数职工都属于中低收入者，担保公司一般都要求购房人将所购住房作为抵押来为担保公司提供反担保。即便这样，担保公司也面临着逆向选择与道德风险。一旦购房人主观上想要自动违约，或者客观上难以履行担保合同而造成违约，担保公司将面临代替购房人还清银行欠款的资金风险发生。

三、结束语

我国住房置业担保行业的发展时间较短，至今尚未经历完整的经济周期，因此所存在的问题和风险都较多，目前国家对房地产行业的高压政策使得房地产行业的周期波动在所难免，政府职能部门和监督管理机构应该明确住房置业担保行业的定位，制定出相关的法律政策，通过政府补贴和市场之间的调节，努力控制行业风险， 使得住房置业担保行业更好地服务于大众。

【参考文献】

[1] 孙启，信用担保与担保机构的风险管理，北京理工大学出版社，2008

[2] 杨晖、王梅、马忆，信用担保管理与实务教程，经济科学出版社，2011

[3] 张军，我国住房置业担保行业发展及路径建设，房地产中介，2012