政府房地产调控政策对房价的影响

摘要：近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力，成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用，使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。

关键词： 房价;需求;政策

中图分类号 ： F293.3 文献标志码：A文章编号：

国务院1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行了近40年的福利分房制度宣告终结。

房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格的持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动买下了隐患。

一、我国当前房价现状

统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。即使在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。

二、当前高房价的影响因素

地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一。中国指数研究院监测数据显示：2009年，全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，税费收入占房地产价格的30%-40%。如果再加上占房地产价格20%-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%-80%；有些地方政府为了保证土地的高收入，违背市场运行规律。例如，对土地出让金随意出台优惠政策；对囤地行为姑息纵容等。【1】

土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上涨的直接原因。我国耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足一亩。土地资源的有限性使得土地成本不断提高，“地价”作为房价的风向标，影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。

保障性住房建设进度缓慢，加大了对商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益，不能带动消费，一些地方政府不愿为此投入资金，难以完成全年的建设计划。

三、我国房价调控政策的发展历程

我国自2003年开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，开始集中整顿土地市场。2004年调控力度进一步加大，加强经济适用房的管理与房地产贷款监管、银行首次加息、严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策先后出台。总体来说，2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未达到预期效果，反而因购房计划延缓，形成了后期的购房井喷现象。2006年国六条出台，出台限制套型90／70政策、二手房营业税政策，但国内大部分城市房价上涨的趋势不变，一些大城市的房价还创下了历史新高。

政策调控延续到2007年，政策再次完善，包括加强房地产开发企业土地增值税清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。国家住宅调控思路发生了标志性转变，加快建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。当年引发了许多城市大面积的“退房潮”，全国楼市投机开始大降温。2008年的调控政策呈V字反转。年初，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，优化住宅用地结构，扩大廉租住房建设计划，起到增加房产供应的效果。下半年随着美国次贷危机的蔓延，经济增长出现回落，房地产被作为拉动内需的重要工具得到扶持。2009年救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，成交量与成交价格同步上升，导致2009年中国房价的逆势暴涨。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号。2010年一季度经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。主要包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房，提高住房贷款首付款比例等。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。【2】

四、我国房价调控政策效果

总体而论，自2003年我国开始的房屋价格调控政策虽然发挥了一定的作用，但整体上没有达到预期目标，没有将房价调节到与我国经济发展水平、群众收入水平相适应的合理程度，为我国经济社会和谐健康可持续发展造成隐患。据国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》数据显示，2003年一2009年，全国主要城市住宅价格除2008年下降1．89％外，其余年份均呈快速上涨势头，年增长16％左右，大大高于城镇居民可支配收入增长速度。除在2006年我国房地产市场经历有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，房价涨幅下降较大，2008年全球金融危机致房价下降外，其余年份调控政策效果不明显，边调边涨的格局不变，2009年房价更是出现了25．1％的报复性大幅度上涨。【3】

五、结论与建议

政府对房地产市场的调控应建立在维护和完善市场竞争机制、符合市场规律的基础上，通过整体调控和微观规制，弥补房地产市场的缺陷，促进市场机制的日益完善。除此之外，应从制度源头上消除对政府的反向激励，通过完善制度安排，建立政府政策制定的规则和约束制度，科学划定政府活动的范围，建立有效的监督和奖惩机制，以防范和减少政府调控对市场产生的负面影响．使政府从“经济人”回归到公共利益代表者的角色，这对规范政府的调控行为、促进我国房地产市场的健康发展具有十分重要的理论和现实的意义。

参考文献：

[1]任雪 杜晓房 地产蓝皮书批评地方政府患上“土地病”--高度依赖土地“经营城市”模式被指是高房价元凶之一 法制日报 2010（4）

[2] 韩蓓 蒋东生 房地产调控政策的有效性分析 经济与管理研究 2011（4）

[3]杨玉珍 文林峰 抑止房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议 2005（6）

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。