房地产价格波动性研究分析

摘要：介绍了我国当前房地产的发展建设，分析了现阶段房地产价格的内涵。从经济因素、土地价格、相关政策三个方面分别阐述了房地产价格的波动性。提出了加强房地产金融风险防范，优化住房供应结构势在必行。以辽宁省房地产周期波动为实证分析，对房地产价格及其波动性进行研究。

关键词：房地产价格；周期性波动；影响因素

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产是我国国民的重要资产之一，同时又与其他产业存在很强的关联度，使房地产成为我国支柱性产业。一方面，房地产作为实体经济的一部分，可保障人类正常生产和生活；另一方面，房地产作为资产的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成为人们重要的投资手段。因此，准确把握房地产价格波动的因素和内涵，了解房地产价格和影响因素之间的关系，对我国政府采取宏观调控具有重要意义。

一、 房地产价格的内涵

房地产是一种介于商品和金融资产之间的虚拟资产，是实体经济和虚拟经济的纽带。它的价值是房屋建筑物价值和地产价值的统一，是房地产价值和地租资本化价格的货币表现。

房地产的开发成本主要由地价、前期工程费、建筑工程建设成本、市政工程设施费、管理费用、贷款利息、税费等构成。

图1

根据房地产的开发成本构成来分析房地产价格波动，由图1可知：土地价格和建安费用在房地产开发成本中占有很大比重。其中，土地价格的确定是由最初的划拨逐渐发展为招投标形式，它符合供需二元性。除地价外，房地产价格的其他构成，如前期工程费、建筑工程建设费成本等均由供需二元性和价值决定。

二、 影响房地产价格波动性的因素

房地产价格波动对我国国民经济运行、行业发展等影响颇深。近年来，随着房地产业的快速发展，房地产业增加值占国内生产总值的比重也越来越大。国内生产总值（GDP）是衡量也是影响我国房地产价格变动的重要指标之一。GDP增长能够带动与房地产密切相关的钢铁、水泥等原材料行业发展，这些行业的发展往往促使房地产成本提高；同时GDP的增长也可提高房地产开发商信心，使房地产开发商加大对房地产的投资，进而影响房地产价格。

土地价格是房地产价格的重要组成部分。随着我国土地出让方式由最初的划拨转变为现有的招投标形式，土地出让的透明度大大提高，同时也提高了土地出让价格。土地价格与房地产价格变动是交替式的，互为因果，互相促进，只是在不同地区表现幅度不同。

我国当前的市场机制并不完善，必要的政府干预对于健全房地产市场起了巨大作用。但是过分的干预也会导致“调控失灵”。目前政府的调控政策主要包括产业政策、土地政策、财政政策以及法律手段和政府监督等。这些政策主要是对房价的冲击，同时也是抑制房价上涨的外在动力。如产业政策，它是国家规划、干预和诱导产业形成和发展的一种政策，主要的实施手段有政府直接干预、立法措施以及政府的协调指导等等。产业政策与其他政策的关联性较强，产业政策一般包含多种政策因素。

三、 房地产价格波动的周期性

土地资源的稀缺性和房地产的固有属性，使得我国房地产价格整体呈长期增长的趋势。但是根据经济学理论，房地产价格还具有明显的周期性。通常一个房地产价格周期可以细分为不动产供求失衡（萧条）、市场趋于活跃、繁荣、紧缩和萧条五个阶段；对应的房地产价格变化则表现为低谷、上升，达到顶峰，下降，跌至低谷的周期性过程。

在房地产价格跌至低谷时，政府或采取一些措施刺激消费，提高购买力。由供求原理可知，需求或将不断增加；随着需求增加，价格逐渐上涨，此时需求仍不断增加；随着房地产价格不断上涨，逐渐趋于繁荣，此时需求不断减少；当房地产价格极高时，人们对房地产的购买需求开始下降，房地产价格逐渐下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏观调控，人们的心理因素等对于经济周期的影响都如催化剂一般，只能起到缓解的作用，无法阻止房地产价格的周期性波动。

以辽宁省房地产价格的变动为例进一步说明房地产价格波动的周期性。辽宁省房地产价格的第一个波动周期是1995年起至1997年，1997年达到顶峰，因国家宏观调控的影响，房地产业经过一个短暂的辉煌期后迅速回落。第二个波动周期是1998年国家实行住房改革起至2001年。这段期间，全国房地产价格大幅上涨，但是辽宁省房地产业经过一个涨幅后在2003年有一个较大的下滑，这就体现出了地方政府在房地产业发展上的作用——有力的控制了我省过快发展的房地产业。从1995年到2012年，辽宁省房地产业共经历了三个周期，其中两个完整的周期，持续期分别是6年和3年。

自1999年以后，国家的房地产业迎来了它的黄金期，全国房地产业继续升温。 至2010年，政府出台，“国十一条”，“国十条”等调控政策，我国房地产价格在2010年6月首次出现下跌，随后继续缓慢上涨。

房地产是人们生产生活中必不可少的一部分，近几年来，房地产业得到迅猛发展，经济问题与社会矛盾也不断凸出。为保证我国经济持续稳定快速发展，本文提出以下建议：

一是要严格管理房地产金融系统，提高开发商贷款门槛，加强金融风险防范，有效遏制房地产投机行为。二是要加强土地市场管理，降低房地产成本，缓解房地产价格增长过快而带来的诸多矛盾。三是要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以改善住房条件为目的，努力解决无房人群的住房问题。四是要积极优化住房结构，加强建设廉租房，经济适用住房，重点开发普通商品房。

四、 结语

我国房地产业正处于快速发展阶段，房地产价格波动仍存在很多不可预料的问题。房地产作为实体经济和虚拟经济的纽带，对经济具有扰动和稳定的双重作用。因此，必须加强房地产的金融风险防范，优化住房供应结构，才会促进我国房地产业健康，蓬勃发展。

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