政府供地决策影响因素分析

[提要] 本文采用生存分析中单因素分析法，对2009～2013年间552幅位于上海中外环间的地块出让数据进行实证检验。研究结果显示：地块面积、各区土地收入财政占比、规划容积率、贷款利率、前一季度房价、房价波动性，以及季节因素等，都是影响政府供地行为的重要因素。

关键词：供地决策；生存分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年1月4日

一、引言

地方政府掌握大量具备开发条件的土地，拥有土地入市的决定权。值得思考的是中国政府的出让行为受何种因素影响。对这一问题的研究有助于房地产市场参与主体更好地理解政府供地行为模式，对于政府而言也可以作为制定土地供应计划的依据。本文采用552个地块出让数据对这一问题展开研究。

二、实证模型

生存分析是研究生存时间和结局与众多影响因素之间关系及程度大小的方法。作为一个动态模型，样本数量随着时间发展而逐渐减少。其中，生存时间被定义为给定事件出现的时间。对于土地市场来说，地块的生存时间是指地块从具备供应条件到被出让的时间。辨认影响因素的一个简单方法是逐个检查每个变量与生存时间的关系。首先要把观测数据按照各种细目分类，通过Log-Rank检验法检验子组间生存率差异是否具有显著性，子组的平均生存时间可以用中位数来反映。

三、数据说明

地块数据出自搜房网土地招拍挂信息库，共552幅2009～2013年间在特定区域出让的地块。用地类型为居住用地或商住型综合用地。进入到生存分析的变量主要包括地块的生存时间变量和影响地块生存时间的变量，其中影响生存时间的变量包括地块基本特征变量和市场变量。

（一）生存时间变量。地块的生存时间（天）表示为地块成交日减去土地具备供应条件的起始日，其中土地上市交易的时间信息可以轻易获取，而土地进入观察期的起点难以确定，数据获取不具备客观可得性。根据城市经济学理论，城市的扩张是由内而外的，所以可以认为相同环线的地块可供开发即具备供应能力的时间点是大致相同的。为了保证所选区域的地块样本数量足够多，本文选取的552幅地块全部位于距离上海市中心人民广场10千米至35千米以内的环形区域，即大致位于上海中环和外环之间的地块。鉴于2007年11月19日国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合出台了《土地储备管理办法》，本文在此把土地储备制度历史上具有代表意义的日期作为所有地块数据的起始观察点。

（二）影响地块生存时间的变量。首先是地块的基本特征变量：包含地块面积、规划容积率。以下是可能会影响地块出让时机的市场变量：贷款利率、地块出让季度、各区人口密度（人/平方公里）、各区土地收入财政占比、房价、市场不确定性、各区土地供应程度。其中，各区土地供应程度反映了地块所在房地产子市场已有的供给情况。由于供给和需求是相辅相成的，需要对上海各区人口密度X和土地供应程度Y的年度数据进行相关性检测，结果显示其相关系数呈现出高度相关性，所以下文分析中仅采用人口密度代表地块所在区域市场供需情况的变量。而市场不确定性指标的计算公式如式（1）所示，政府感知的房地产市场风险信号直接来自于房价的波动。由于本文的研究对象是居住用地，且地块样本集中在上海中外环间，所以使用上海中心城区新建商品住房同质价格定基指数来计算房价波动。本文仿照类似ARCH模型方法，建立预测房价的自回归方程，将方程中4个季度移动残差e的方差作为波动性指标。在此，经验性认定政府参照过去一年中四个季度的房价波动是比较合理的假设，因为房价的短期波动不足以反映市场变化趋势，长期数据的研究更能为政府决策提供合理的依据。

四、实证结果

统计分析使用Stata10.0软件进行操作。单因素分析结果如表1所示。（表1）从表1可以看出，除了人口密度，其他影响因素组间差异检验均在5%的显著性水平上显著。其中，地块面积的显著性较弱，接近0.05，剩下因素组间差异高度显著。人口密度组间差异不明显可能受样本选取的区域影响。

五、结论

本文利用2009～2013年上海市居住用地的出让数据和同期房价指数，发现地块面积和各区土地收入财政占比的数值越大，土地生存时间越短，出让速度越快。规划容积率、贷款利率、季度、前一季度房价和房价波动性越小，地块出让速度越快。

主要参考文献：

[1]Cunningham C R.House Price Uncertainty，Timing of Development，and Vacant Land Prices：Evidence for Real Options in Seattle[J].Journal of Urban Economics，2006.59.1.

[2]王媛，贾生华.不确定性、实物期权与政府土地供应决策：来自杭州的证据[J].世界经济，2012.26.4.