浅谈中国房地产住房制度改革

【摘 要】土地与房屋是人类赖以生存的重要生活、生产资料，为历代政府和人们群众所重视。房地产业的法规、制度，房屋的建筑结构、工艺、材料，标志着每个时代的政治经济、科学文化水平的基本特征。基于目前中国房地产市场的发展趋势，政府部门必须进行住房制度改革，以确保房地产市场的可持续健康发展。

【关键词】房地产；住房制度；改革

1、引言

房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反应人们生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性感决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远影响。

房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。

2、房地产概述

2.1概念

房地产是进行地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业，而房地产业是第三产业。

2.2分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。

2.3在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。

3、住房制度改革

3.1改革内容

⑴ 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

⑵改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

⑶改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

⑷ 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

⑸ 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。

⑹建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。

⑺建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

3.2改革的意义

住房制度改革是一项重大的社会改革，建立一个技能实现经济的高效率又能体现社会公平的、适应社会主义市场经济体制要求住房新制度，城镇居民对政治和经济体制改革的经济和心里承受能力都将大大增强，对城市社会的稳定将起到重要作用。住房制度改革可以引导居民的消费结构调整，提高居民住房消费，同时带动住宅业和以住宅建筑为主题的建筑业发展。住房制度改革是我国住房金融发展的推动力量，而住房金融的发展又是金融业自身发展的需要。住房制度改革是一项事关社会稳定和国民经济发展的重要改革。

3.3改革措施

⑴加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购作为廉租屋。

⑵完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置地的回收、商品房的预售、房改房上市等作出明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

⑶努力完善社会保障性质的住房供应体系，促进解危解难。各级人民政府要通过大力发展集资、合作建房组织，组建非盈利性的住房建设机构等多种途径建设保障性住房。改革现行的城市建设投资体制和房地产开发建设体制，理顺各项资金渠道，剔除建设费用中不应该由个人负担的项目和不合理摊派，努力降低住房造价。

⑷在稳定房价方面，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

4、结论

加快住房住房制度改革是历史赋予的艰巨任务，是建立社会主义市场经济体制的重要内容，是发挥社会主义制度优越性的重要举措，是保持国民经济持续、快速、健康发展的重要工程。住房制度改革对于调整消费结构和产业结构、加强政府宏观调控、抑制通货膨胀推动企业经营机制转换、建立现代企业制度具有重要意义。是从根本上解决居民住房困难，实现小康目标的需要。

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